国际公园的营销推广方案

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1、国际公园营销推广方案市场分析（略）项目分析一、项目经济指标1、 总用地面积：205.8 亩2、 总建筑面积：约 54 万平米3、 容积率：2.824、 绿化率 49%5、 住宅户数：3464 户6、 停车位数量：3492 个7、 车位配比量：1:18、 项目栋数：19 栋二、项目的周边配套设施交通：105 路、60 路，52 路.30 路等。教育：高开区小学、爱民小学、前进小学、十七中、三中、二十中等医疗：第五医院、第一中心医院、脑血管病北郊医院等。餐饮娱乐：餐饮娱乐：华中假日酒店、国际俱乐部、电谷锦江、星光大酒店、唐人美食山等。购物：保百购物广场、北国先天下、美特好、前卫路家具城、国美电器等

2、。金融：中国农业银行、建设银行、工商银行、交通银行等三、项目的 SWOT 分析（S）优势1、超大体量总建筑面积约 53 万平米，共规划 19 栋高层住宅，超大的物业体量，将带给业主们的是良好的物业服务质量和安心置业的有力保障，同时也彰显出开发商雄厚的资金实力。2、景观本案特委托中国美术学院景观研究所做项目的景观设计，推出独具法国景观艺术的 ART DECO 的景观风格，它对景观的要求就是对高尚生活品质的追求，不是看景，是“品景” ，体味内涵。具有法国浪漫主义“审美至上”的人居美学，与东方“礼制”观念秩序相生共荣的空间格局。它讲求大环境按照中国“礼制”以社区中轴为主景观带，共设立 7 大景观，又

3、为居者创造独特的宅间景观，共四大景观，为了让景观设计更加尽善尽美，本案根据景观类型、布局做了多种灯光设计，让本案夜景更具魅力和生机，建筑小品的选用也精心考量，让景观更具艺术气息，突显社区文化。让业主充分感受到“一步一景”“亲近自然” ，给予大自然赋予的“最高礼遇” 。3、建筑ART DECO 的建筑风格，起源于法国，后被世界各地著名建筑予以沿用，它是由装饰、几何体型、活力、怀旧、材质、灯光、线条、象征性等要素组成的具有低调奢华气质的建筑。4、物业服务安防系统：24 小时、360 度智能监控、门禁系统，一家一世界，营造不受打扰的居家生活。本案由保定嘉昌物业管理公司做全程物管，嘉昌物管经过几年 的

4、潜心研究以及丰富物管经验，将为业主打造“酒店管家式服务” ，让业主充分体现在本案居住的高贵礼遇以及极致细心体贴的照顾。5、人性化设计虽然现今的“人车分流”已经作为高端住宅不可或缺的生活配套，但更多的只能做到“部分的人车分流” ，对于“完全的人车分流”一般小区还是做不到的，本案从小区的主入口直接进入地下车库，进入所在楼栋，然后通过地下车库 进入单元电梯，让老人和孩子在小区地上快乐安心的活动，车位配比量以达到真正意义的 1:1，充分保证您的爱车不受任何损伤。6、高端的配套设施本案建设的高端商务会所，可为您会晤重要客人提供奢华的场所，会所还配置了老年活动中心、青少年活动中心、游泳馆，为您放下繁重的工

5、作，在茶余饭后，足不出户的体验生活的轻松快乐。本案拟建的大型商业综合体，包括：时尚百货、大型购物超市、公寓、写字楼等，这为您足不出户享受的购物的快乐。本案的幼儿园拟将剑桥国际双语幼儿园吸纳囊中，为项目提供高品质教育配套，实现了孩子就近入学的梦想，为社区业主子女的美好未来添加可观筹码，带来在家享受启蒙教育的无忧生活，接受一步到位优质教育的滋养。7、区位优势本案位于保定 CLD 核心区域，又与占地 110 万平米，拥有令人叹为观止的自然景观资源“植物园”隔路相望，举目为邻，本案距离阳光北大街约 300 米，让生活远离城市的喧嚣，虽与繁华相拥，却又能超然于外，静处一方。8、文化理念以 ART DEC

6、O 的建筑及景观风格的起源，经历，标志性建筑展示，体现本案的设计及建筑理念：西方高贵典雅艺术与东方礼制的完美结合。以此将本案的建筑 赋予一定的文化历史。9、项目现场已动工（W）劣势1、竞争对手本案主要的竞争对手概况表 1项目名称 开发商 卖点 价格：元/平 存量房源绿都皇城 国贸房地产 景观 5800 1200 套左右源盛嘉禾 源盛房地产 景观 55005800 1300 套左右国宅华园 华中房地产 品质、品牌 6500 200 套左右阳光盛景 城建房地产 价格优势 4180 800 套左右竞争对手分析：由表 1 我们明显可以看出，国宅华园剩余房源较少，价格较高，对本案销售不会产生很大影响；阳

7、光盛景无论从区位、还有整体品质、目标客户群定位上与本案没有大相径庭，不具可比性；故本案最具竞争力的项目是绿都皇城和源盛嘉禾，并且两个项目的主诉求点与本案相同。表-2项目名称 优势 劣势本案 小区环境、建筑品质、 入市时间晚绿都皇城 小区环境、入市时间早、建筑品质联合开发源盛嘉禾 品牌、小区环境、物业种类多紧邻六九硅业从表-2 我们不难看出本案的竞争对手与本案有着近似相同的诉求点，为了更好的促进销售，战胜竞争对手，本案除将主诉求点宣传的淋漓尽致外，还应另辟蹊径，进行差异化营销。2、项目周边配套尚不完善由于政府对本区位的公共设施建设投资力度不大，造成项目周边配套设施不完善。3、项目现场脏乱差由于项

8、目施工刚进入初级阶段，对于项目施工管理、项目现场环境（包括道路、围挡及施工单位名称等）还未规范，造成项目现场脏乱差的现象。（O）机会1、周边配套设施日趋齐全（1）项目门前的沈庄路已列入保定城市设计中，修通后西至乐凯大街，东至恒祥大街。（2）阳光北大街属保定市的中轴线街道，未来扩建及景观修建是无可厚非的。（3）由于高端社区不断在该区位投资建设，人口密度越来越大，未来将使大型高端的商业综合体进入该地区。2、随着保定招商引资的增速，将带来大量的企业白领、金领阶层。3、随着城市“三年大变样”工程的不断加速，拆迁户越来越多，拆迁户拥有大量的拆迁款，实现了“一夜暴富”的梦想，这将促使拆迁户对高品质住宅追求

9、的欲望。（T ）威胁1、由于周边项目的配套设施日趋齐全及绝佳的区位优势，将为本案带来更多的竞争对手。2、由于项目体量大，销售周期将会较长，受政策因素、竞争对手等因素影响将给项目销售价格带来不利影响。3、商业地产的大量涌入，加之政策对住宅市场的打压，造成部分投资客目光转向商业地产，分流本案投资型客户。项目的产品定位本案的区位及建筑景观等优势，无疑将本案打造成为保定高端的国际化园林社区。项目的目标客户群分析由于本案定位于高端社区，故本案目标客户也将具有一定的经济实力并对产品有着相对苛刻的要求。以下是目标客户的分类：一、 国家公务员及大中型企事业白领此类人群平均收入较高，且工作稳定，恩格尔系数较小。

10、（1）基本分析表-3年龄 平均年收入 家庭结构 消费心理28 岁以下 约 5 万 单身 从众2934 岁 约 10 万 新婚或三口之家 从众3545 岁以上 约 20 万 三口之家 务实46 岁以上 约 50 万 四口或五口之家 求异（2）现居住情况目前公务员居住环境以单位集资建房和定向向公务员商品房为主。 （3）需求分析第一类：经济基础薄弱， 购 买 商 品 房 承 受 能 力 有 限 ， 这 类 人 群主 要 依 靠 在 父 母 的 经 济 支 持 下 购 买 ， 由 于 工 作 环 境及 其 他 方 面 的 影 响 ， 此 类 人 群 具 有 攀 比 心 理 ， 追 求高 品 质 住 宅

11、 ， 主 力 房 型 需 求 为 两 室 ， 面 积 90 平 方 米左 右 。第 二 类 ： 一 般 是 事 业 处 于 发 展 和 稳 定 阶 段 ， 在 父 母 经 济 支 持的 情 况 下 ， 打 算 购 买 商 品 房 作 婚 房 使 用 或 从 原 父 母 家中 分 离 ， 独 自 生 活 。 此 类 人 群 由 于 正 处 事 业 上 升 期 及面 临 结 婚 和 以 后 的 家 庭 等 问 题 ， 对 于 住 宅 的 要 求 较 为从 众 ， 大 众 户 型 、 大 众 价 格 ， 家 庭 条 件 优 越 的 才 会 考虑 购 买 高 品 质 住 宅 ， 房 型 需 求 为 两

12、 室 和 三 室 ， 面 积90-120 平 米 左 右 。第 三 类 ： 这 类 人 群 事 业 已 经 稳 定 ， 并 有 较 大 的 发 展 ， 他 们 已 经有 了 较 为 牢 靠 的 经 济 基 础 ， 开 始 打 算 购 买 商 品 房 以 改善 目 前 的 居 住 条 件 ， 此 类 人 群 是 比 较 务 实 的 ， 对 于 性价 比 高 ， 且 高 品 质 的 住 宅 追 求 是 有 较 强 愿 望 的 ， 主力 房 型 需 求 为 三 室 ， 面 积 120140 平 米 左 右 。第 四 类 ： 他 们 多 在 国 家 机 关 部 门 担 任 领 导 职 务 ， 属 高

13、收 入 人群 ， 此 类 人 群 是 属 于 求 异 的 ， 他 们 对 于 高 品 质 住 宅 的大 户 型 或 更 高 端 的 物 业 有 着 浓 厚 的 兴 趣 ， 他 们 购 买 的更 多 是 尊 贵 的 感 受 。 主 力 房 型 需 求 为 三 室 以 上 ， 面 积140 平 方 米 以 上 。所 占 比 例 ： 约 为 30%二、 中小型私营企业主此类人群属高收入人群，购买能力超强，对于高品质住宅的欲望超强烈。（1）基本分析年龄 收入 家庭结构 购买心理30 岁以下 5 万 单身或新婚 攀比、从众3041 岁 20 万 三口之家 务实4155 岁 40 万或更多 子女已成年或已

14、成家 求异（2）现居住情况此类人群多以自建房或商品房为主。（3）需求分析第一类：1） 富二代：此类人群自身基本无收入，主要经济来源依靠父母，由于家庭富裕及周边环境影响，对于高品质的物质追求强烈，他们的攀比心理非常强，只想得到更好的。主力房型以三室为主，面积：110130 平米。2） 企业初创者：此类人群正处于企业初创期，经济基础较弱，不过具有较大的发展空间，对于物质的追求比较从众，只要是大众的就可以了。主力房型以三室为主，面积：90110 平米。 第二类：事业已稳定并有较大发展，由于经过风吹雨打后，知道挣钱的艰辛，所以比较务实，对于性价比高的好房子还是兴趣较高的。主力房型以三室为主，面积：12

15、0140 平米。第三类：事业正走向辉煌时期，此类人群的自尊心属膨胀阶段，对高品质的住宅需求更是渴望，它们买的更多的就是尊重。主力房型以三室为主，面积：140平米以上。所占比例：约为 35%三、 私营店主或对本地区有特殊情结的人此类人群多为二次置业者，多以务实为主，区位、小区品质及性价比是他们选择的主要因素。需求面积：90120平米，两室或三室。所占比例：约为 15%四、 工薪阶层此类人群多以首次置业为主，看重的更多是价格，对高品质住宅里性价比高的小户型也是比较青眯的，主力户型：两室，需求面积：90 平米左右所占比例：约为 10%。五、 投资客此类人群受政策影响，对住宅的投资意向逐渐降低。这类人

16、群此时投资多以中长线投资为主，寻找小区品质较高，有较大升值空间的经济型户型，做到攻可进退可守。主力户型：两室，需求面积：90 平米左右所占比例：约为 10%项目的营销策略一、总体营销思路由于政策导向的不确定性及未来竞争对手的进入，本案推案应以“短、平、快” 为销售原则，在此基础上实现利润最大化。二、项目推广计划1、形象导入期1）推广时间2012 年 8 月 10 日2）推广目的充分树立本案高品质楼盘形象，让客户逐步了解本案，进行客户的前期蓄水工作，为项目开盘做充分准备。3）推广主题城市中轴，王者领域国际公园诉求点：区位优势，开发理念（文化理念） ，设计理念（ART DECO 的景观与建筑风格）4）推广准备售楼部装修完毕，正式对外开放。置业顾问正式进场（工作服、工牌）购置完毕销售道具（包括楼书、DM 单、户型、VIP 卡等）准备齐宣传媒体的采集，主要以户外媒体及软性新闻为主。项目现场布置（道旗、道路指示牌、项目施工现