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1、关于妥善处理个人住房担保贷款合同纠纷的调研报告民三庭课题组内容提要：金融危机爆发以来，深圳市房地产市场随之经历了一场地震，房价的不断下跌，引发了大量的断供案件，银行、借款人、房产商都受到了较大冲击。如何平衡相关各方利益，如何稳定国有房地产市场成为需要我们解决的迫在眉睫的题目。本文在了解了我国个人住房担保贷款制度的现状后基础上，提出以下建议：一、明确个人住房担保贷款合同中的各项权利归属。笔者认为在房屋建成之前的期房担保属于质权范围；现房担保属于抵押权范围。我们不宜再创造出“按揭” 权 利作 为一种新的物 权。二、制定标准的个人住房担保贷款格式合同，限制银行对借款人的权利侵害。三、建立健全的风险转
2、移机制，减少银行的放贷风险。可考虑涉及的险种有：购房者所购房产的财产保险，购房者的人寿保险，房产开发商和购房人的履约保险。四、加重开发商的责任负担。第一，用惩罚性赔偿规定为房屋质量保驾护航。第二，进一步完善开发商的回购义务。五、加大银行监管力度。六、增强借款人的法律意识。七、政府应从本质上控制房地产市场的无序发展。房地产市场影响国计民生，各个部门应尽快采取措施，使房地产回到理性、朴素、健康、有序的发展轨道上来。（全文共10779字）关键词：妥善处理 个人住房 担保贷款以下正文：2008年金融危机以来，我院受理的经济纠纷不断增多，我庭的个人住房担保贷款合同纠纷陡然激增，市场上商品房价格短期内出现
3、较大幅度波动，直接影响国计民生。如 何 妥善 处 理 此 类 案 件 ，降 低 此 类 案 件 诉 讼 率 、缓 解 房 贷 矛 盾 ，已 成 为 法 院 以 至 全 社 会 亟 待 解 决 的 问 题 。一 、宝 安 区 个 人 住 房 担 保 贷 款 合同纠 纷 处 理 现 状（一 ）宝 安 区 个 人 住 房 担 保 贷 款 合同纠 纷 的 类 型 及产 生 原 因随着深圳市商品房价格大幅上下波动，宝安区个人住房担保贷款合同纠纷案件数量紧随其后出现阶段性上涨高潮。具体分析，此类案件分为买卖期房产生的断供纠纷和买卖二手房产生的断供纠纷。1、以向银行抵押贷款的方式购买尚未竣工验收的（即所谓“
4、 期房” ）业主，在房 产开发商交楼时发现房屋存在质量问题，或者因开发商超过约定时间为业主办理房产证，业主即以此理由拒付银行贷款。在整体经济向好的情况下，业主一般不会向银行断供，因为深圳市的商品房价格近年来一路上涨，业主不愁卖不出房，即使房屋存在一定的问题，也不能影响该房在商品房市场上自由流通，并且预期该房价格会越炒越高。而经济危机一来，不仅许多业主自身的经济能力出现下滑，房价的大幅下跌也直接导致业主纷纷断供。此时，再小不过的质量问题，也非常容易成为业主据此拒付银行贷款、用以要求房产开发商降低房价补偿业主差价损失的“ 救命稻草 ”。2、二手房交易 产生的贷款纠纷。近年来，我国房地产业十分繁荣，
5、深圳房价节节攀升，特别是在2007年5月至10月之间，当房价上涨到几年来最高点时，部分购房者盲目追涨、高价买房，有些炒房者甚至同时购买多套房产，并向银行申请大量贷款支付高额房款。2008年以来，随着宏观经济环境变化，楼市迅速降温，房价大幅度下降，炒房者无法将所购房产出售套现，导致巨额的银行月供无法支付，炒房者只能选择断供。（二）宝 安 区 个 人 住 房 担 保 贷 款 合同纠 纷 的 特 点1、原告均为银行。此类案件均表现为购房者断供，未见银行违约的案件。2、被告常常有两个，一个被告为购房者，这部分被告往往在合同履行初期都能按月还本付息，但随后就不再还款，也不主动与按揭银行联系；另一被告为售
6、房的房产开发商，房产开发商是作为合同中的保证人而被原告列为被告之一的，银行往往要求其承担保证责任。3、被告常常下落不明或者故意躲避法院，不到庭开庭者居多。个别购房者在签订购房及贷款合同时，不留真实地址，使用已过期或旧的身份证，由于银行审查不严，导致购房者断供后，原告提供不了购房者的真实地址。多数购房者是在一段时间按月还贷后，因为某种原因采取断供行为的，时间久了，购房者难免更换地址及联系电话，而其更换后又不与银行联系更改；甚至有些购房者因恶意断供，故意拒收躲避法院传票。此类案件经常出现公告送达传票给被告、审理期限过长的情况。4、此类案件原告愿意撤诉的条件一般为：被告提前一次性全部清偿所欠银行本息
7、，由被告承担诉讼费；或者被告补交齐当时所欠银行的欠款，承担诉讼费，并要求被告承担原告银行为此支付的律师费。值得注意的是，律师费往往不是一笔小的数目，一般是按照涉案标的百分之二收取的。如果原告的上述要求不能得到满足，原告的律师即不会同意撤诉，在这个环节，银行采取的是不理睬的态度。即使欠款者找到银行行长表明补足欠款、以后按时付款，且银行扣划了欠款者的欠款后，银行方面还是不会主动撤诉。此时，欠款者即面临一个非常不利的局面，补足了欠款，但是仍然要支付高额的律师费，否则涉案房产还是有可能面临被判决拍卖的结果。（三）宝 安 区 个 人 住 房 担 保 贷 款 合同纠 纷 的 一 般 处 理情 况在上述案件
8、中，原告的诉讼请求均为要求终止或解除按揭贷款合同，判令购房者（即借款人）偿还全部的借款本金及利息、罚息，确认抵押关系成立，在借款人无法偿还所欠本金的情况下处理抵押物用于偿还欠款，判令房产开发商承担相应的保证责任。起诉的理由均为借款人违约，未按期偿还贷款，房产开发商约定为此承担保证责任。判决结果一般为确认借款人负违约责任，终止借款人与银行之间的个人住房担保贷款合同；借款人在一定期限内应向银行偿还尚欠的本息；如借款人逾期不能偿还本息，则依法处理抵押物，银行对抵押物折价或拍卖、变卖的价款有优先受偿权；房产开发商在上述偿还方式仍不能弥补欠款外向银行承担保证责任。另，如果欠款者在本案审理终结前一次性向银
9、行清偿完全部欠款，则判令个人住房担保贷款合同终止或解除，由欠款者承担全部诉讼费。二、我国个人住房担保贷款的渊源个人住房担保贷款被引入我国大陆房地产市场已十余年，它首先于1985年由深圳建行在深圳试行，之后逐渐流行全国。1997年制定的中国人民银行个人住房担保贷款试行办法第二条将“个人住房担保 贷款” 定 义为“借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。 ”1998年制定的个人住房贷款管理办法第二条将“个人住房贷款”定义为“贷 款人向借款人 发放的用于购买 自用普通住房的贷款。 ”我国的个人住房担保贷款包括期房 贷款和现房贷
10、款。民间常常称“个人住房担保 贷款” 为“按揭”，然而“ 按揭”实为英美法的制度。按揭原为英语“mortgage”一词的音译，在英国论述 mortgage 方面最权威的著作 Fisher and Lightwoods Law of Mortgage 中也认为， “mortgage 是一种由合同创设的担保形式，它授予可以在履行附息或不附息支付一定款项的合同条件或履行其他条件下解除的财产权利。动产和不动产都可以设定 mortgage”。英国法的按揭，就其法律构成而言，应该同时具备三个要素：第一、特定财产的权利转移；第二，在债务人不履行债务时，债权人可以确定的取得转移给他的特定财产的所有权；第三、债
11、务人享有通过履行债务而赎回担保物的权利，同时债权人负有交换财产的义务。1美国法上的按揭担保制度与英国法基本相同。对于香港法的按揭，香港法官李宗锷认为“按揭是属主、业主或归属主将其物业转让予受益人作为还款保证的法律行为效果，经过这样的转让，按揭受益人成为属主、业主或归属主。还款后，按揭受益人将属主权、业主权或归属主权转让予原按揭人”。2即房地产按揭就是房地产按揭人把其对房地产的业主权转让给债权人，以作为偿还债务或履行责任的保证，一旦所保证的债务或责任得到偿还或解除后，债权人应把房地产的一切权益再转让给按揭人。31984年后，香港按揭的标的物仅指期房，不包括现房。我国现行的个人住房担保贷款购房制度
12、是受到香港按揭制度影响而又与其有明显区别的一种制度。我国目前的个人住房担保贷款与英美法、香港法上的按揭最本质的区别在于：在我国，申请个人住房担保贷款不进行实际的产权转移予银行，债务人若违约则银行对抵押物折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。三、我国个人住房担保贷款产生的必然性随着社会经济的不断发展， “有房” 已经变 成衡量现代人经济能力的基本指标。于是，有钱的炒房，没钱的攒房。缺钱又缺房的人需要资金支持，此时，个人住房担保贷款应运而生。在个人住房担保贷款这一法律关系中包括三个主体：作为借款人的购房者、发放贷款的银行、卖房同时又为购房者承担还款担保责任的房产开发商。银行将大额贷款发放给购房者要
13、承担巨大的风险，于是银行要求购房者以所购房产提供物的担保，同时又要求出售房产的开发商承担购房者不归还贷款的保证责任。开发商无偿为购房者向银行贷款承担保证责任，以使得购房者能够买得起房。四、我国个人住房担保贷款的基本过程1、房产开发商与贷款银行之间有合作项目和协议书。银行首先通过对房产开发商的楼盘进行审查，对开发商的代为清偿能力进行了解后，同意为该房产开发商开发的楼盘的买受人发放一定数额的购房贷款，开发商将其开发的商品房项目的各项收入存入银行专门帐户，并同意用该帐户上的一定比例的金额为购房人的贷款承担连带保证责任，或者由开发商向银行按购房者最初的贷款金额回购该商品房，并以回购款优先偿还银行贷款本
14、息。2、银行向购房者发放贷款。购房者向房产开发商支付商品房总价款的二或三成后，将房产买卖合同及房产证交给银行，提交相关证明经济能力的资料后，向银行申请贷款。经银行审查通过后，即向购房者发放贷款，一般而言，银行是直接将贷款打入开发商开设的帐户中的。3、房产开发商为购房者向银行的商品房贷款承担保证责任。实践中，多约定为开发商为购房者承担连带保证责任或在购房者断供的情况下回购该房，并以回购款优先偿还银行欠款。经过上述过程，房产开发商卖出了房子，积累到巨额建房的资金；购房者买到了房子，实现了先消费后积累的愿望；银行通过发放贷款，得到了巨额的利息回报。五、我国个人住房担保贷款的权利本质我国现行的个人住房
15、担保贷款分为期房贷款和现房贷款。1、现房贷款是指在现房买卖过程中，出卖人与买受人签订商品住房买卖合同，买受人按约定比例支付首期购房款后，余款由买受人将所购商品房设定抵押，向银行申请贷款，银行收存买受人有关的购房合同文本原件、房屋产权证书原件、首期付款收据等文件后，将发放的贷款一次性以购房人的名义直接划至出卖人的帐户。在现房贷款中，现房买受人是将所购房产作为抵押物抵押给银行，银行享有的是抵押权。抵押权是指对于债务人或第三人不转移占有而供担保的不动产及其他财产，优先清偿其债权的权利。4若借款人违反借款合同约定，则银行有权利将抵押房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。2、期房贷款是指在房地产
16、开发过程中，由房产开发商、银行、商品住房买受人三方共同参加的一种融资销售楼房的行为；由开发商与买受人先行签订商品住房预售合同，在买受人按一定比例支付首期购房款后，余款由买受人将购买期房的合同交存银行，同时房产开发商提供房产证办出之前的连带保证担保，向银行申请贷款，银行收存相关文件后，将发放的贷款一次性以购房人的名义直接划至房产开发商的帐户。在期房贷款中，买受人所购房产的房地产证办理出来之前，是由房产开发商为买受人的按约还款承担连带保证责任，借款人提供期房购买合同作为担保。实践中，国土与房产管理部门会在这种设定担保的期房购买合同上加盖“抵押”字样的印章，以此表示银行对此期房享有一种担保权。对于此种期房担保权的性质，在学术界一直争议颇多。有观点认为，这种期房担保应该属于权利质权范围。房产买受人对作为担保标的的期房并不享有任何物权，而仅是一种债的请求权。此时买受人向银行提供的贷款担保标的不是期房所有权，而是对开发商享有的债权。期房贷款的设定、内容和法律效力更符合权利质权的特征。5
