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1、安溪县房地产市场调查报告中原地产代理（深圳）有限公司-泉州分公司2012.03.15安溪县宏观市场分析安溪县房地产市场运行状况板块划分及产品分析客群分析报告体系Analyze System安溪位于福建南部，在地理上处于海西经济圈中间的结合部，伴随着海西经济区国家战略地位的提升，海西发展面临巨大的历史契机，海西地产也再次成为焦点。安溪县城市区位 安溪属福建十强县，是海西经济圈重要的城市节点。安溪往泉州约50公里往厦门约70公里地理位置安溪县位于福建省东南沿海，厦（门）漳（州）泉（州）金三角西北部，隶属泉州市。 县域范围东经11736 11817，北纬24502526， 东接南安市，西连华安县，南
2、毗同安区，北邻永春县，西南与长泰县接壤，西北与漳平市交界。人口规模全县总面积3057.28平方千米，辖24个乡镇465个村居，人口112万，占泉州市 总人口1/6，是著名的侨乡和台胞祖籍地。有汉、畲等多个民族，是泉州市幅 员最辽阔的县份。交通运输未来几年有福(州) 广(州)、厦(门)沙( 县)、莆 (田)永(定 )以及泉三高速安溪连接线等四条高速公路从安溪境内穿过。今后，安溪距厦门、泉州均只需40分钟以内的路程，已全面融入泉州、厦门“一小时经济圈”。 城市概况安溪因泉三高速、安厦高速获得空前提升。伴随交通体系的完善，安溪房地 产也面临高速发展契机。杏林大桥翔安海底隧道安溪县城市概况城区约15.
3、5平方公里，城市发展方向：优化老城区，发展新城区。规划发展机遇：“海西”上升为国家战略， “海西” 发展、 闽南“ 金三角” 大开发，有利于加快梯次推进，带来了政策支持和宽松的发展环境。 随着福广、厦沙、双永、泉三高速公路连接线等高速公路以及长永泉高速铁路建设推进，安溪县已全面融入泉州、厦门“一小时经济圈” ，有利于和泉州、厦门实现同城化发展 。十二五发展目标：力争至2015年全县生产总值突破600亿元，比2010年翻一番；人均生产总值达到50000元；财政总收入突破40亿元，年均增长20%以上；全社会固定资产投资年均增长25%以上； 力争比全省提前两年、比全国提前五年实现全面建设小康社会目标
4、。安溪县城市规划随着经济的发展对城市空间的需求开始扩大，安溪开始制定了新一轮的“ 城市再造计划” 128 计划。“1”是指中心城区，伴随宝龙城市广场、金融行政服务中心、五星级迎宾馆、茶博园以及一大批公建项目落地，5至10年后， 这里将初具功能完备、山明水秀的中等城市模样。“一轴”“二心”“八片区”“2”是指南翼新城和湖头新城，如今，作为省级小城镇综合改革试点，龙门领衔的南翼新城正全力打造海西生态健康旅游新城，而湖头新城则致力于成就一个现代工贸城市。“8”则把目光投向更广的范 围，蓬莱、感德、 剑斗、长 坑、龙涓、西坪、尚卿、大坪等八个中心城镇错落分布，无论是茶业强镇、商 贸重镇，抑或是旅游名镇
5、、生态大镇，都将各自绽放属于自己的不同魅力。中心城区：生态田园城区龙涓大坪西坪南翼新城感德剑斗长坑尚卿湖头新城中心城区：生态田园城区蓬莱城市规划-128 计划安溪经济稳步上涨，以第二产业（以茶业、手工 艺品、建材冶炼为代表）为主导，处于泉州市中等水平，居民人均收入不断上升，经济实力不断增强，推 动房地产发展的基础越来越强。安溪县城市经济安溪县城市经济发展快速，城市居民资金实力强，随着城市化进程不断加快，房地 产业也将得到大力发展。1安溪县综合经济实力显著增强，GDP 年平均增长率达14%，经济实力位居福建省前十强，同时也是福建县级地方财政收入十强。 2安溪县人均可支配收入及人均消费支出呈稳定增
6、长。 3在环泉州湾城市总体规划中，安溪是“一湾两翼多支点 ”体系的支点之一，凭其独特的区位、茶业、生态等优势，以“宜居宜业宜商宜游”的现代山水茶都建设为目标，加快融入环泉州湾城市经济圈，促进城市实体经济稳步发展前行。安溪县宏观环境总结安溪县宏观市场分析安溪县房地产市场运行状况板块划分及产品分析客群分析报告体系Analyze System固定资产投资逐年提高，房地产投资力度空前，投 资占比大幅提高，当前房地 产市场活跃。房地产开发投资概况2007年房地产开发投资9.8亿元， 2008年9.7亿元， 2009年7.28亿元，占城 镇固定资产投资的12% 。受2008年房地产市场疲软影响，及开 发
7、商心理影响， 2009房地产开发投资规模和速度明显下滑。2010年上升到9.88亿元。2011年房地产开发投资19.02亿元，同比增长92.6%。2011年，全县完成全社会固定资产投资112.76亿元，同比增长30.2%，比全市水平高2.6个百分点，增速居全市前列。2008-2011年安溪县土地成交情况（只含住宅）出让宗数成交宗数成交率（% ）成交面积（万）成交总建面积（万）溢价率（% ）楼面价（元）2008年6350%2.69.83.4%6172009年8562%5.820.838%341.42010年11872%33 84.59.4%506.452011年 151173%35116.776
8、.8%317.42008至2009年，安溪县住宅地块的出让较少，成交只过半， 说明安溪县在这2年期间并不以开发房地产为城市经济的主导，因此很大部分的潜在需求有待释放。 从2010开始安溪县土地市场就进入了爆发式增长，10-11年的出让成交情况来看，成交率都达70%以上，土地市场交易处于较活跃时期。08年因受政策调控影响，土地市场不乐观，溢价率仅为3.4%，直到 09年土地溢价率随着市场的回暖开始好转，而10年又遇国家政策调控，溢价率未超过10%，可 见开发商拿地热情不高，土地市场较为冷清，但从 11年溢价率中可以看出，土地市 场过于冷清的迹象渐渐消退， 也是从这时候安溪县房地产行业进入快速发展
9、期。从安溪县近两年土地供应量看，城区土地已成交未开发的用地面积约43.6万，总建筑面积约130.7万； 2011年安溪土地开发面积达46.3万，总建面积为123.7万。一级市场2011年土地成交面积高达35万，加上43.6万的土地存量，未来竞争态势激烈。安溪县2011年房地产市场整体供应量为98.2万，全年商品房销售面积为49万，供需比高达2:1，新增市场 存量为49.2万。 2011年1-3月份商品房供应量严重不足，出现供不应求现象；从4月开始供应量充足，成交量因此有所放大，8月份单月成交量约9万。11月份开始，国家房产调控政策对安溪楼市影响渐现，成交量开始大幅回落。商品房市场安溪楼市在经历
10、08年世界金融危机萧条期后，从2009年4月起市场成交量迅猛上升，全年成交量超过50万；2010年由于市场存量不多，新推售楼盘少，成交量有所回落；2011年在市场新增供应量充足情况下，尽管本年度国家房产调控政策陆续出台，但全年成交量仍高达49万，接近2009年成交的历史高峰值。住宅市场06-07年，全国市 场行情大好，安溪住宅成交也 稳步增 长2008年，省公安厅“猎狐行动”严打实施，有效购买需求锐减，楼市进入严冬!2009年，全国市场急速好转， 猎狐行动逐渐平息，安溪房地产市场回温。2010年，在09年消化了大量的刚性需求，市 场开始趋于平稳。安溪年 销售量环比09年有所下滑。2011年商品
11、住宅成交量稳固上升，但随着国家金融政策和房产调控政策效果渐显，10月之后安溪楼市快速冷却，量价下跌。调控之下住宅成交依旧保持量平价涨态势，楼市热度不减，发展后劲有力。2011年商品住宅成交37.82万,同比微涨3.4%；成交均价4714元/ ,同比上涨35%。住宅市场调控之下住宅成交依旧保持量平价涨态势，楼市热度不减，但市场存量攀升，后市面临竞争压力较大。1-12月住宅推出76.05万，全年成交37.8万，新增住宅存量38.25万。 8月和10月在市场房源充足的情况下，单月成交量高达8.7万和5.8万；2011年1-3 月市场供应量严重不足，出现空档期，从4月开始，市 场供应量出现井喷，特别是
12、9月和12月，市场供应量高达28.9万，主要是由于永隆国际城、金沙水岸、 蓝溪国际水晶城、世纪豪庭等集中上市造成；全年住宅供求系数达2.01，供过于求明显。房地产市场运行小结安溪房地产进入大盘时代，宝龙、永隆、金龙地产、七匹狼等大品牌开发商相继在安溪开发项目；2011年安溪土地开发量巨大，以宝龙城市广场、永隆国际城、金沙水岸和七匹狼恒禾湾美为重点开发项目，开发用地面积达46.3万， 总建面积为123.7万；2011年住宅市场成交显“ 量升价 涨” 态势，住宅年度成交量逼近历史高位，成交均价4714元/，环比上涨35%；2011年安溪县住宅略鲈?6 万，成交接近38万，市场“供大于求” 显著，未
13、来市场或将面临较大竞争压力。安溪县宏观市场分析安溪县房地产市场运行状况板块划分及产品分析客群分析报告体系Analyze System安溪县房地产市场板块划分经过近几年的发展，安溪县住宅市场已形成明显的板块分布态势;从左图上看， 目前住宅分布主要集中在四大板块，即老城板块、城西板 块、城东板块和城南板块；安溪县房地产市场板块划分君悦华庭龙凤都城蓝溪国际水晶城世纪豪庭凤冠山庄金盾豪庭明珠茶叶城宝龙城市广场永隆国际城恒禾湾美海峡茗城名门学府大华绿洲明仕苑金沙水岸中国家居工艺城祥云御景润锦首府金域龙湾仙景苑在售项目售罄项目未售项目城西板块老城板块城东板块城南板块区域概况：老城板块主要由新安路、祥云路、
14、解放路、河滨北路、中山街围合而成，属于安溪市区最核心的地段。北部为凤山风景区，南部为生活区，以安溪 县政府为中心。区域现状：集中了优质的生活、教育、医疗和成熟的商业配套，是安溪 购房置业的首选区域，因此租售市场非常活跃。总体而言，该板块区位优越、交通便利、配套完善、具备较佳的生活氛围和居住品质。土地资源的稀缺，便利的交通条件和有限的资源，致使待售的楼盘也所剩不多。板块分析老城板块区位优越、交通便利、配套完善，具备较佳的生活氛围和居住品质。 大华绿洲 祥云御景 金盾豪庭 凤冠山庄老城板块凤冠山庄总建76458，3幢14F 小高层，2幢31F高层（388套住宅），119套别墅组成的高档社区金盾豪庭
15、芙?7000，2幢30F 高层组成的商住社区，共 400多套住宅祥云御景3幢18F的小高 层组成的商住社区，共500多套住宅 大华绿洲总建29901,2幢25F 的高 层组成的商住社区，共242套住宅老城版块项目除了大华绿洲其他基本分布在凤山风景旅游区附近，且多为中小盘总建面积多在10万以下，其中以“凤冠山庄”项目规模最大，总建达76458。从项目规划看，受中心城区土地集约化利用的影响，多数 项目规划为18层以上的高层建筑，个别项目容积率高达4.7以上；在物业组合上，基本以住宅为主，辅以底层商业的形式。板块分析老城板块项目规模普遍较小，高层建筑占据主导，住宅 辅以底商为主流。 楼盘个案凤冠山庄
16、项目位置安溪县新安路456号（颖如桥头）开发商凤冠地产开发有限公司项目规划占地104亩，总建76458，是由3幢15F小高层，2幢31F高层（约388套住宅）及119套别墅组成的高档社区。户型配比32一房占比33%86二房占比33% B组团户型99三房占比34%销售情况2008年6月，推出一期AC组团69套别墅，3栋小高层 ，住宅均价 4700元/ ，别墅130万-290 万/ 套，目前均已售磬；2011年2月，推出A组团余下 别墅， 350-650万/套，截止目前去化约70% ；项目二期包括B组团2栋高层， 预计将于下半年8月份开 盘。客群主要客户：本地居民、周边乡镇的茶商、茶 农、老师购买目的：自住及子女教育、投资较少主要配套大社区、高品质、园林景观、双语幼儿园、智能物管C组团A组团B组团D组团62栋别墅2800豪华会所
