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1、关于加强土地估价报告质量监管措施的几点思考施士军 袁霞 谢玲玲 张志诠(海安县国土资源局，江 苏海安 226600）第一作者简介:男，汉族，1968-，江 苏海安人，经济师，从事国土资源经济工作，研究方向不动产市场交易流转理论与实务。摘 要：由于各种主客观原因，目前土地估价师所出具的土地估价报告质量还存在着诸多的问题，土地估价报告质量的高低，不但反映土地估价人员估价水平的高低，反映估价的方法是否科学，而且反映估价结果是否客观、合理、公正，而且一定程度上对社会经济活动会产生正负面影响，因此强化政府职能机构监管、提高土地估价报告的质量、合法公平地优质服务社会成为亟需解决的问题。本文列出了土地估价报
2、告存在的常见问题，分析了影响土地估价报告质量的几种因素，并就政府职能机构如何加强土地估价报告的质量控制提出了几点建议。关键词：土地估价报告；质量监管；思考土地估价报告是土地估价师的工作成果，是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是给委托估价方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。一份合格的土地估价报告应该是对估价对象登记和权利状况界定准确、估价技术路线选择和估价方法运用合理，结果正确、文字描述准确、精练、报告格式规范的文字材料。 1由于各种主客观原因，目前土地估价师所出具的土地估价报告还存在着诸多的问题，降低了土地估价报告的可信度，因此提高土地估价报告的质
3、量成为亟需解决的问题。笔者列举了土地估价报告存在的主要问题，分析了影响土地估价报告质量的几种因素，并就如何加强土地估价报告的质量监管提出了几点建议。一、土地估价报告存在的主要问题1.1 结果和技术报告格式欠规范报告格式不够规范，未严格执行土地估价报告规范格式。没有详细的估价测算过程，仅套用估价模板，以估价技术要点表代替计算过程。估价报告不签字、不盖公章或只有签字和公章的影印件。估价报告无附件或附件不齐全。报告装订质量不佳，无外装帧的现象。21.2 地价的定义内涵界定不清有些估价报告既没有体现评估目的，也没有说明估价对象的产权性质，更没有界定估价对象的价格类型；而有些估价报告体现了评估目的，但没
4、有说明估价对象的产权性质和价格类型。地价定义没有法定性，时而出现偏离法律文书、估价师自主设定现象。1.3 价格类型界定的常见问题多数报告未界定估价对象的价格类型；界定的价格类型错误；界定的价格类型与地价内涵定义不符等，是目前估价报告中常常出现的主要问题。1.4 估价方法认识欠清，选用存在随意性估价中较常见的问题是，没有充分考虑估价目的、估价对象用途、利用方式等，估价过程中对估价方法的选择较为随意，进而使得估价结果无法满足估价目的的需要；机械地照搬照抄规程，不充分考虑估价对象所处地域或时段所具备的客观条件，盲目地选择某种评估方法。例如，估价对象所在地基准地价未及时按法律时期更新，无法反映当地真实
5、现势的地价水平，这种情况下，选择基准地价系数修正法就要慎重，其估价结果也仅供参照对比，算不上一种符合规范要求的一种估价方法，更不能作为地价结果确认的主要依据。二、土地估价报告质量的影响因素2.1 政策、法律、法规、管理规范方面的因素现行的体制变革时期，有关政策、法律、法规、规章、配套的规范性文件，如雨后春笋般地相继出台，变动频率比较大，且各地均会根据本地实际特点出台不同的规定，这增加了估价法定依据的不确定性。另外由于目前管理中介领域的法律法规及行业规范尚待完善，使很多土地估价机构难以及时应对和把握，也在不同程度上影响了土地估价报告的质量。2.2 估价人员职业素养和技术能力方面的因素估价人员的对
6、法律、法规、行业规范、政策的把握程度，对专业技能的精进程度，对职业道德规范的恪守程度等都会影响评估报告的质量。例如，在具体估价过程中，估价人员应尽可能多的花费工作量获取市场价格动态一手资料，使估价结果尽可能客观化，在此基础上凭借资深的经验发挥主观综合判断能力，选用适当的估价方法，追寻客观的估价结果。一部分估价机构的估价除了没有把握法律规范、没有精湛自身技术水平外，还在此“偷工减料” ，从而影响了估价报告的质量。还有，个别估价人员为谋求不正当利益，发生高估或低评地价现象，损德丧性，乱纪违法，这不仅仅是报告质量问题了。2.3 委托方蓄意行为或无意行为方面的因素委托方为了隐藏内心不正当目的，不能如实
7、地反映拟估地块的情况，或有意隐瞒有关证件文书；或属于自己文化素养低而糊里糊涂的原因，存在瑕疵提交估价所需要依据资料的行为，这些都让估价报告存在质量上的根源性病弊。三、土地估价报告质量监管的相关措施的思考3.1 加强培训、规范行为、认清法律责任。按照现行法律、行业自律，估价师和估价机构为所属行业协会直接监督管理，但是相关行政部门依然对该行业有相应监督管理的行政责任，有义务对行业培训的内容全面广泛性进行审查、有义务对行业发展的健康有序性进行监测与矫正。评估的法律责任是评估立法非常重要的内容。评估立法首先应完善行政责任。政府主管部门可以依据相应的民事、刑事、行政方面的法律、法规细化相应的配套文件，帮
8、助行业机构和行业执业人员系统掌握其精神要义并予以遵守和实际应用。关于行政责任，现行法律中缺乏有关评估行政处罚的明确规定。因此，现在即使评估师违法，也很难对其进行行政处罚。所以评估法重点应该规定行政责任。 3由此，在行政立法滞后的情况下，参考相应的法律力所能及地做细致的弥补，制定些规章或其他规范，分清责任，规范行为，尤为必要。作为估价师，通过法律知识的学习，了解所承担的法律责任及违法后果，培养起土地估价师的法律思维习惯，既可以规避自身的法律责任风险，又可以依法坦然地面对社会。当然有时不是出于估价师单方的问题，而是评估报告使用者错误使用这个报告，因而给自己造成损失。因此，应在强化估价师和估价机构的
9、法律意识时，应注意对委托方、估价报告使用者阐明和讲解各方的权利义务、责任，并予以在估价报告中书面表述，做到法律责任公平与分明。3.2 加强估价人员执业与道德操守的评议与监管。估价报告中的质量瑕疵是由于土地估价师失职或疏于对相关人员切实监督而发生的。重大复杂的委托估价项目，往往是由多个土地估价师及许多助理人员共同配合来完成的，因而必须加强执业监督，避免由于工作存在衔接性疏忽、收集原始资料仅仅依赖于委托方做些不全面、不一定真实的提供，顾此失彼。另外，估价人员的职业道德直接影响评估报告的质量，即使工作人员估价理论精通，估价经验非常丰富，但如果没有良好的道德操守，评估出的价值难以客观公正，难以导致社会
10、公平。因此，应借鉴国外的做法，引导行业协会制定和实施土地估价行业职业道德标准和土地估价师守则，规范土地估价机构和估价师的行为。除了要求行业协会对估价机构和估价人员进行评议和监管外，行业行政主管部门，可以依法组织专家和社会客户进行业务能力审查和社会口碑评议，有严重不利影响的，予以通报批评、责令矫正，甚至启动法律责任的追查程序。3.3 适度地监管估价师的实际业务技术能力。估价报告备案制度，实际上是减少行政机关对估价行业不定期的行政干扰，但是不能因此忘记行政机关对估价行业的监管职责。行政机关与行业协会之间的关系是委托和受托的关系，行业协会的自律监管职能来源于行政机关的授权，行政机关可以定期直接性监管
11、估价师的实际技术业务能力，但期限间隔适当长些，既避免因频率过度的监督而导致对行业的干扰，又避免监管机关行政失职。抽查估价师在评估方法选择问题上是否适当，目前法定的估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法3种方法。但每种土地估价方法都有其理论基础、适用范围和条件，但是也都在理论、技术和计算细节等方面存在各自的缺陷。就市场比较法而言，关键在于可比实力的选取和因素修正系数；收益还原法估价结果准确度主要取决于纯收益和收益率，而目前求取这两项时主观因素太多，存在采集信息不充足等问题，在总结一些学者成果的基础上，应使用金融价值风险理论来管理纯收益和收益率，并从宏观和微观的角度解决问题，从而科学、准确地获得
12、估价结果；成本法重过去，轻效用和市场供求等方面，在技术方面，折旧额的求取方法目前也存在一些问题。 4 所以，可据此考核估价师的把握与运用能力。由于各种估价方法参数不同，估价结果之间必然存在差异，因此选用不同的估价方法直接关系到估价报告的准确性。通过组织专家抽查与考核，促使行业协会加强规范管理、提升自律能力，促使估价师在工作中综合考虑估价目的、土地用途、土地利用状况等多方面因素，防控委托方的不正当或瑕疵行为，正确判断各种估价方法的适宜性，选用最适宜的估价方法提高估价报告的准确性，从而提高土地估价报告的质量，在这些方面有着积极的监管意义。四、结语土地估价行业随着社会经济的迅猛发展而方兴未艾，估价报
13、告质量监管问题不容忽视，行政主管机关，应积极制定配套的管理规范，强化对行业协会的监管、组织专家组对估价机构、估价师工作成果定期进行抽查、掌握和监控土地估价报告的质量。土地估价报告的质量受法律法规环境、估价机构和人员、委托估价方和估价方法等诸多因素影响，只有调查了解和掌握大量的翔实、可靠的基础资料、对估价对象登记和权利状况界定准确、估价技术路线选择和估价方法运用合理、文字描述准确精练、报告格式规范，才能形成一份合格的、质量较高的土地估价报告，从而才能产生合法、公正、公允、公平、客观的社会效用。参考文献：1郑庆杰.王继尧等.土地估价报告常见问题分析J.黑龙江国土资源,2007,2:42-43.2郑庆杰.王继尧等.土地估价报告质量评审标准解析J.黑龙江国土资源,2009,9:58-60.3杨松堂.关于我国评估立法若干问题的思考J.行政事业资产与财务,2007,2:11-15.4杨向飞.张邵良等.土地估价方法缺陷探析及完善途径J.安徽农业科学,2009,37(1):290-292,326.
