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1、赛拉维停车场项目可行性研究报告 天地阳光房地产顾问有限公司 本报告基于 对广州汽车消费及车位现状 的战略性思考， 深入行业环节研究和汇集权威市场信息 ， 对广州车位市场进行深入实地调查基础上形成。 2 . 广 州 车 位 供 需 情 况 分 析 3 . 广 州 车 位 租 售 情 况 分 析 1 . 广 州 汽 车 消 费 情 况 分 析 报告纲要 2 . 广 州 车 位 供 需 情 况 分 析 3 . 广 州 车 位 租 售 情 况 分 析 广东省汽车拥有量居全国首位 目前广东省家用小汽车拥有量全国第二，汽车私 人消费量占全国的三分之一，而以广州为中心的 珠三角是中国最大的轿车消费市场，占了
2、全国的 1 /4市场。 广州汽车保有量达 广州机动车数量近几年呈快速增长势头，据权 威部门统计，广州汽车保有量从 1999年的 万辆已发展到目前的 如今广州机动车量已突破 100万辆 图 1： 2005 020406080100汽车数量 0005年 06年 2 0 0 7 年8 月（万 辆 ) 广州汽车消费情况 广州汽车消费高速增长 资料来源： 2007年 1月 28日 广州日报 搜狐网 家用汽车成汽车增长 “ 主力军 ” 2005年广州市机动车拥有量 私人机动 车。其中 主力军。据有关部门预测， 2006年私家车的数量 将突破 50万辆。 2007年 8月私家车的数量达 70万 广州与北京、
3、成都成为全国私家车拥有量最多的 三个城市。 图 2： 2004 0102030405060私人小汽车数量 0 7004年 05年 06年 0 7 年8单 位：万 辆 广州汽车消费情况 私家车主导汽车消费市场 资料来源： 2007年 8月 6 新浪网 图 3：广州每百户城市居民家用汽车拥有量 3年 04年 05年 06年 从 2002州每百户家庭汽车拥有量逐年递增， 2006年广州城市居民家庭家用汽车拥有量已增至每百户 每 百户汽车拥有量达 （ 单 位： 辆 ） 广州汽车消费情况 资料来源：广州市统计局 广州人均 万美元，领先全国各大中城市 按现行汇率和户籍人口计算，广州市人均 万美元，人均 0
4、05年预计增长 按世界银行的衡量标准，人均 广州汽车消费实力强劲 广州薪酬涨幅全国第二 根据美世人力资源咨询公司近日发布 2006年中国大陆地区整体薪酬调研报告 显示，在城市排名中，上海以 平均薪酬涨幅位列城市之首；紧随其后的城市为广州，平均增长为 北京排名第三，为 汽车消费潜力需求分析 广州处于汽车普及率上升最快时期 根据美日欧国家长达 60年的人均 车拥有量随着人均 人均 日欧汽车拥有量平均 5达到 3000美元时，平均 就是说，在人均 据政府有关部门数据显示， 2006年广州市目前登记在案的合法摩托车约为 25万辆， 2007年全面“禁摩”后，其中将有 14万原“摩托车族”考虑购买私家汽
5、车。 50人打算在这两个月内就“出手”。 “ 后禁摩时代 ” 催生私家车购买热潮 汽车消费潜力需求分析 14万“摩托车族”考虑购买私家汽车 2006年 100 500辆 /天，而 12月份至今年 1月份，广州市入牌轿车数量激增到 1000辆 /天左右，汽车消费热潮还将持续。 近两月广州每天上牌 1000辆轿车 广州市政府有关部门已明确表示，针对目前汽车量激增的局面，广州将主要通过市场自行调控汽车消费，至少 5年内不会限制汽车上牌。 广州至少五年内不会限制汽车上牌 广州已经走入 “ 汽车消费时代 ” ，居民收入增加、汽车消费门槛降低、 “ 禁摩 ” 等因素拉动新一轮汽车消费热潮； 随着汽车保有量
6、激增，广州停车位不足的问题将进一步激化。 小 结 3 . 广 州 车 位 租 售 情 况 分 析 1 . 广 州 汽 车 消 费 情 况 分 析 广州现有经营性停车场（公共停车场、配建对外停车场） 2420家，标准泊位约 28万个，加上非经营性的停车场（如住宅类停车场）总泊位数约 40万个，按照目前 州车位绝对缺口达 50即 40万个以上！ 车位供应现状分析 停车场供应不足，车位缺口巨大 市区总泊位仅约 40万个，车位供应紧张 住宅小区中，目前除了部分高档住宅及别墅会以 1：1甚至 1： 2配套车位外，大多只开发达到规划要求的车位数 (即 )，部分小区的户数与车位比例更高达 15： 1；由于前
7、期规划落后，八成旧小区停车位基本为零 。 部分小区户数与车位比例达 151 0 车数量图 4：广州汽车数量与车位供应对比 （ 单 位： 辆 ） 据有关部门统计，广州总体车位增速仅为 4，与私家车 17的增长对比悬殊，车位缺口还将进一步扩大。 车位供应增长仅 4 资料来源： 2006方日报 车位供应现状分析 广州五成以上汽车 “ 无家可归 ” 车位供应现状分析 大量外地汽车加剧车位紧缺局势 广州是华南地区商贸中心，繁忙商贸交流、旅游活动带来大量外地汽车在广州停留，从而进一步加剧了广州车位紧张的局面 。 未来车位供需分析 近 80公共车位随时被取消 老城区公共停车场的 地类停车场比例达到 共279
8、30个泊位；路边停车场则占 共 4091个泊位；这些泊位由于地产项目的征用和政府部门整治力度的加强随时都可能被取消，即现有永久性公共停车场仅约 3000个泊位。 宏城车场目前他们正积极争取与广州市体育局合作，开发、建设天河体育中心大型地下停车场，该停车场将可提供 8000个停车位，建成后将可缓解天河中心区停车难问题。 未来车位供需分析 市政规划车位有如 “ 杯水车薪 ” 天河体育中心停车场： 8000个泊位 按照广州城市规划，四年内，将在北京路、上下九、康王路、农林下路等繁华地区将陆续新添 37个停车场，总共 8500个永久泊位。 老城区 37个停车场： 8500个泊位 体育中心停车场 农林下
9、路停车场 北京路停车场 上下九停车场 分析：相对全市 40万的车位缺口， 16500个泊位远远不能缓解未来的停车需求，随着汽车数量的高速增长，车位紧张局面将无法扭转。 广州汽车消费增长明显快于车位增长，车位紧张的情况未来几年将会更为突出； 政府通过政策调控规划停车场短时难以缓解车位紧张局势。 小 结 5 2 . 广 州 车 位 供 需 情 况 分 析 1 . 广 州 汽 车 消 费 情 况 分 析 两年内价格飙升 2173元 / 总体来看，近几年广州车位价格随着房价上涨而逐年上升， 2004年的车位价格仅为 4361元 /平方米（按建筑面积计），截至 2006年 10月，车位价格已飙升到653
10、4元 /平方米，增长迅速。 说明：车位单价按车位建筑面积计算，车位建筑面积一般为 35间，而实用面积为 10 12 左右。 广州市宣布从 2007年 1月开始全面“禁摩”后， 2006年 12月广州车位均价随即飙到 8547元 /平方米，（如按实用面积为 50计，达 17094元 /），比 11月 (6438元 /平方米 )狂涨了 2109元 /平方米，涨幅超过三成。 价格走高成为趋势 车位价格现状分析 2006年底再攀新高，达 17094元 / 区域 2004年（元 /） 2005年（元 /） 2006年（元 /） 全 市 8722 8368 13068 越秀区 9546 12778 175
11、86 荔湾区 9872 6866 10542 海珠区 12194 10534 14822 天河区 10108 10222 13088 白云区 9302 9956 11630 黄埔区 6204 7012 9804 番禺区 5046 6204 10322 花都区 6890 6336 8758 数 据 来 源：广州房管局 表 1： 2004（按照车位实用面积计算） 车位价格现状分析 由于土地资源稀缺，加上老城区庞大的汽车数量，老城区车位供应相比其他区域紧张，车位价格水平一直为全市最高， 2006年 1 10月份越秀区车位均价高达 8793元 /平方米远远高于全市车位售价水平，少数车位总价更高达 40
12、万元。 车位价格现状分析 中心区车位紧张，价格高企 老城区车位稀缺，售价最高 由于中心商务区写字楼密集，商务频繁，车位需求也很大。如珠江新城、天河北、环市东、滨江东等区域的车位价格也在 15 30万元 /个左右；此外，高档豪宅小区也因良好的地段优势和高档物业管理水平而售价颇高。 中心 商务区巨大停车需求拉升售价 区 域 车位售价水平 售价举例 老城区：越秀区、荔湾区等 商务区（珠江新城、天河北） 豪宅区：滨江东一线江景豪宅等 20 40万元个 东湖御苑 42中信公寓 0万左右 东山雅筑 万 左右 南国花园 23星汇园 30富力银禧花园 21万 左右 一般市中心小区：白云区、海珠区、天河东等 12 20万元个 骏景花园 15万左右 君林天下 15万左右 远郊小区（番禺区、花都区、黄埔等） 8 12万元个 丽江花园 10万左右 金碧御水山庄 12万左右 车位价格现状分析 广州市各区域车位售价水平 以上为之前的销售情况，许多以销售完毕 根据从 2004年 11月 15日开始实行的 广州市住宅小区停车场停放保管服务收费标准 的有关规定，停在露天车位的小车保管服务费最高限价是 150元月，停在室内车位的保管服务费最高限价是 400元月。 车位租赁情况 车位类型 月保收费标准（元 /月） 商场、宾馆酒店、娱乐场所、写字楼停车场 1500 小区室内停车场
