房地产金融案例作业

《房地产金融案例作业》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产金融案例作业（14页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、“苛政”之下的房地产面对政府的严格调控，房地产行业可否顺利消化？案例分析小组：黄凯 0903030225 工程 0902胡晓翔 0903030213 工程 0902 林玉萍 0903030234 工程 0902林本寿 0903030204 工程 0902陈佳庆 0903030219 工程 09022010 年以来中国房地产调控政策一览时间 部门 政策 2011.2.9 住房和城乡建设部从 2011 年 2 月 9 日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调 020 个百分点。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调 025 个百分点。2011 年1 月上海、重

2、庆市政府正式实施房产税。2011 年1 月 27财政部 发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知 ，规定个人将购买不足 5 年的住房对外销售的，将全部征收营业税。2011 年1 月 26国务院 发布“国八条” ，要求将第二套房的房贷首付从原来的不低于 50改为不低于60。同时各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。2011 年1 月 25住房城乡建设部等部门出台的房地产经纪管理办法 。2010 年12 月 25住房和城乡建设部从 26 日起，五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调025 个百分点。2010 年1

3、1 月 15住房城乡建设部国家外汇管理局 进一步规范境外机构和个人购房管理，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。2010 年11 月 3日住房城乡建设部 财政部中国人民银行 银监会 印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知 。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的 11 倍，首付款比例不得低于 50，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。2010

4、 年9 月 29日有关部委 在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到 30及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。2010 年9 月 27国土资源部 严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。2010 年6 月 4 日住房城乡建设部等三部委商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭（含借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。(二套房认定)2010 年6

5、 月 3 日国土资源部 土地增值税预增率由 0.5%提高到 2%。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于 2，中部和东北地区省份不得低于 1.5，西部地区省份不得低于 1，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。2010 年4 月 17日国务院 发布国十条，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010 年4 月 15日国土资源部 公布 2010 年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾 130，其中中小套型商品房将占四成多，超过去

6、年全国实际住房用地总量。2010 年4 月 15国务院 发布国四条，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于 50，贷款利率不得低于基准利率的 11 倍对购买首套住房且套型建筑面积在 90 平方日 米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30。2011 年全国部分城市房价调控目标地点 房价控制目标北 京 新建普通住房价格与 2010 年相比稳中有降。上海 全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。天津 新建住房价格涨幅低于年度城镇居民人均可支配收入增幅。重庆 主城区新建住房价格涨幅低于年度主城区城市居民人均可支配收入增速和城镇职工工资收入增速的平均值。

7、广州 新建住房价格涨幅要低于年度 GDP 增幅和城市居民人均可支配收入增幅，而新建住房是指新建商品住房、限价房和经济适用房。从化、增城另行公布。深 圳 新建住房价格指数的涨幅低于年度 GDP 和常住人口人均可支配收入的增速。南 宁新建住房价格增幅力争控制与当年人均可支配收入增幅相适应，不高于当年 GDP 增幅。贵 阳 新建住房价格增幅不高于去年全国新建住房价格平均增幅。合 肥 全市新建住房年度价格涨幅不高于全市年度 GDP、居民可支配收入增幅。呼和浩特 市新建住房价格的年增幅低于本年度城镇居民人均可支配收入的增长水平。海 口 新建住房价格涨幅要低于年度城镇居民人均可支配收入增长水平。其中，保障

8、性住房销售价格控制在4000 元/平方米以下；新建商品住房价格涨幅应低于全市城镇居民人均可支配收入增长水平。南 京 严格控制商品住房价格上涨，2011 年度全市新建住房价格涨幅明显低于居民人均可支配收入增幅，低于 2010 年度全市新建住房价格涨幅。济 南 新建商品住房均价涨幅低于年度城镇居民人均可支配收入增长水平。太 原 新建住房同比价格指数涨幅不超过年度经济发展和人均可支配收入增速。南 昌 全市新建住房价格涨幅控制在当年城镇居民人均可支配收入的增幅以内，同比增幅控制在 10%以内。乌鲁木齐 新建商品住房价格上涨指数将控制在当年城镇居民人均可支配收入的增幅以内。各房地产开发经营企业的商品房销

9、售应进行价格备案，备案应包括全部销售房源和每套房屋销售价格，备案的销售价格为最高销售价格，实行“一价清”制度。郑 州 同比价格指数涨幅不高于年度经济发展和人均可支配收入增速。武 汉 新房价格增幅低于年度 GDP 和居民人均可支配收入的增长水平，涨幅不超过 12%。福 州 城区 2011 年度新建住房价格增幅低于 2011 年城镇居民人均可支配收入增长水平，且新出让的商品住房用地楼面地价保持在 2010 年水平。长 春 新建住房房价收入比控制在 5.8 以内新建住房价格控制目标为 2800 元/平方米，3000 元/ 平方米。新建住房价格包括以下几项：1。征收成本 850 元/ 平方米；2。建筑

10、成本 980 元/平方米，1170 元/平方米；3。各项收费成本 270 元/平方米； 4。基础设施建设成本 260 元/平方米； 5.5%的配建廉租房成本，140元/平方米， 150 元/平方米；6。利润 300 元/平方米。第一章 新政下房地产市场趋势与房企应对策略一、房地产政策解析及市场趋势预期 1、本轮调控严厉程度堪称历史之最，其效果正逐步显现2009 年底、2010 年初，为遏制部分城市房价过快上涨，中央果断出台“国四条” ，拉开了新一轮房地产调控的序幕。至今，调控已发至第三波，即以“9.29”新政为代表的管制型调控，其严厉程堪称房地产市场化以来之最。从中央政策看，第三波调控史无前例

11、的推出了信贷三个“一刀切”和一个禁止，同时，明确要求地方立即制定实施细则，并严格实行问责制度。而从地方政策来看，应中央“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”的要求， “限购”已经成为本轮楼市调控的重点，截止目前全国已经有北京、深圳、苏州等 15 个城市出台了限购政策。与前一波打压型调控相比，本波调控行政干预色彩明显加重，措施也更加细化，充分显示了中央稳定房价的决心。受本波调控影响，10 月以来我国各地楼市普遍出现较为明显的降温，调控效果正逐步显现。10 月，全国 70 个大中城市房屋销售价格不论是同比还是环比其涨幅都较 9 月有所缩小。2、当前加息是“雪上加

12、霜” ，将加速楼市降温继将六大行存款准备金率上调至 17%之后，10 月 20 日，央行再度出手，连续上调商业存贷基准利率及公积金贷款利率，开启了新一轮加息周期。从历史经验看，除直接增加建房和购房成本之外，加息对房地产市场的影响往往是间接的、渐进累加一个的过程。利率调整对楼市、尤其是房价的影响，需要累计多次加息或降息后，通常在周期至少过半后才会初步显现。在加息周期开始阶段，其对房地产市场的影响并不大。对于房地产市场而言，加息不过是“温水煮青蛙” 。但从本次加息时机来看，经过限贷、限购之后的加息与以往的加息政策相比显得格外意味悠长，此时加息，对楼市可谓“雪上加霜” ，其影响将超过 2004 年加

13、息。预计在房地产调控政策和货币紧缩政策的叠加效应下，全国楼市降温的速度将会有所加快，部分城市量价齐跌恐将难免。然而，市场也将有所分化，改善和投资需求集中的高档商品住宅市场表现或将优于对贷款依赖度高的中低档市场。3、短期内调控放松希望不大，放松调控或将在住房保障见效之后改革开放三十年来，我国经济持续快速增长，各种社会矛盾也在持续积累中，高房价已逐渐成为社会矛盾积聚的一大“火山口” 。为此，今年年初温家宝总理还曾公开表态：本届政府任期内一定能稳住房价。房价问题一定程度上成了“政治”问题。由此可以断定，本轮调控如若不达到效果，政策很难放松。而受地方土地财政、民间资金泛滥且投资渠道少、国民喜欢置业、国

14、资挤压市场等诸多机制、体制、外部环境方面的制约，房价问题却又难以倚仗调控“一蹙而就” ，这也就意味着短期内调控将难以放松。而从房价问题根源来看，住房保障的缺位是问题的根本。过去十年，堪称中国楼市的“黄金十年” ，却也是住房保障严重滞后的十年。房价高涨和住房保障落后相互叠加，才使得房价问题日益尖锐。近来我国房地产宏观调控一手抓房价一手抓保障也正是基于这种判断，由此看来，在我国整体经济趋好的环境下，中央要放松调控或许要在住房保障见效之后。4、 “苛政”之下，楼市或将调整半年从最新数据来看，在限贷、限购、加息等多重政策影响下，10 月我国房地产市场成交量已经有所下滑，房价也随之出现调整，而市场供应量

15、却有望持续增加。1-10 月，我国商品房新开工面积同比增长 61.9%，房地产开发企业完成土地购置面积同比增长 36.2%。其中，新开工面积暴增，意味着今年四季度至明年，可供预售的商品房规模将较大幅度增加；土地购置面积的大增，则意味着明年下半年直至后年，可供预售的商品房规模也将持续扩大。供应增加，而需求却因调控明显萎缩，这也就意味着，未来二个季度，甚至更长时间段内，很多城市将出现持续的商品住宅供大于求的状况。预计在强大的调控压力、市场供大于求、企业渐趋差钱等三大因素影响下，未来半年左右的时间段内，70 个大中城市、尤其是一线城市的房价，将总体呈现下跌格局。在一系列宏观调控政策影响下，今年上半年

16、我国房地产市场运行总体呈现以下特点：（1 ）全国房地产开发投资增速有所放缓，但总体上仍保持了 30%以上的高增长态势；（2 ）房地产开发企业资金来源除利用外资增速与上年同期相比大幅提升外，其他各分类资金来源增速同比均呈回落态势；（3 ）消费者观望气氛浓厚，未来一季购房意愿继续回落，全国商品房成交量增速与上年同期相比大幅回落；（4 ）全国房价继续延续着下调回稳的趋势，调控效果日渐显著，但部分城市房价上涨压力仍然较大，有些城市调控力度有所放松，保障性安居工程建设进展不平衡等新出现的问题给房地产调控提出了新的挑战。二、上半年全国房地产市场运行态势回顾表 1 2011 年上半年全国房地产行业主要指标运行情况单位：亿元，万平方米，%时间 2011 年 1-6 月 2010 年 1-6 月 本年同比增长（%）房地产开发投资完成额 26,250.4 19,747.1 32.9开发企业资金来源 40,990