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1、当前房地产开发企业融资案例分析房地产业作为资本密集型产业，融资是其不可缺少的一个环节。由于从去年开始国家对房地产市场开始进行了多轮严厉的政策调控，金融信贷调控是其重要内容之一。因此，银行信贷整体趋于紧张，房地产开发企业资金压力在逐渐加大。房地产企业加大了各种创新途径进行融资的力度。股权融资和债权融资是房地产开发企业融资的主要途径。从目前一些企业的融资动作上来看，大部分开始转向债券、私募、信托、项目合作等方式，但在实际操作上，各企业的做法却有着较大的差别，融资成本也有着较大的区别。一、信用评级发债信用评级发债是凭公司信用而非公司财产作为担保所发行的债券。信用评级发债对公司的各项要求非常严格，而且
2、由于持有人的风险较大，所以票面利率也较高。目前，国内仅有少部分房地产企业通过这种方式进行融资。今年 3 月 31 日龙湖地产与摩根士丹利、渣打、汇丰及花旗银行签立订购协议，在新加坡通过发行 5 年期优先票据的方式进行融资，票面总价值 7.5 亿美元，票面利率为 9.5%，扣除相关费用后所得净额为 7.35 亿美元。龙湖也成为唯一获得票面利率低于 10%债券的中国房地产公司。但龙湖地产在债券市场上的成功来得并不轻松，尤其是在获得标准普尔以及穆迪较高的信用评级上面。这就要求企业不论市场的好坏，经营指标都要保持稳步增长，整个企业的经营压力十分巨大。另外，龙湖在资本市场上所树立的品牌形象，也对企业信用
3、债券的发行起到了正面推动作用。对于大多数房地产企业来说，龙湖的债券融资道路虽然值得借鉴，但在实际操作上较为困难，很难被其他企业复制。近期标准普尔又将中国房地产业展望由之前的稳定调整为负面，更加大了企业的发债难度。如果不能获得较高的评级，将直接导致企业融资成本的上升。所以龙湖的债券融资方式在很大程度上只适合于稳步发展且各项财务指标良好的大型房地产企业。二、抵押担保发债发行债券的另一种方式是通过抵押担保的方式进行发债。一旦债券发行人违约，受托人就可将担保品变卖处置，以保证债权人的优先求偿权。富力地产于今年 4 月份在香港发行了 26.12 亿元人民币和 1.5 亿美元的优先票据，票面利率分别为 7
4、.0%和 10.875%。富力地产及其附属的海外公司共同进行不可撤销的担保，并提供一定的抵押。瑞信、花旗、高盛及摩根士丹利是债券的初始购买人。本次债券发行使富力地产获得了约合 5.397 亿美元（按当时汇率折算）的资金。富力地产成功发行债券有两方面的原因：一方面是投资银行依然看好中国房地产市场，推动富力地产进行债券发行；二是本次富力发行的债券主要是以人民币优先票据为主，在人民币升值预期的影响下，人民币债开始受到资本市场的青睐。虽然富力地产的操作方式比龙湖地产评级方式发债简便，对财务指标的要求也不多，发行的速度也比较快，但这种方法的难点在于如何把募集的资金汇入国内。海外募集资金进入国内需要通过外
5、管局等监管机构层层审批。三、发行人民币合成债人民币合成债是指以人民币标价，但以美元结算的债券。发行机构通过此类债券将人民币未来升值预期的财务回报转移给境外投资者，从而获得有保障的较低融资成本。目前从年初到现在，人民币合成债的规模已经突破了 200 亿元，增长迅速。今年 1 月恒大地产首只以人民币计价并以美元结算的合成式人民币债券发行成功，为企业带来了13.797 亿美元的资金，三年期和五年期的票面利率分别为 7.5%和 9.25%。值得注意是，穆迪虽然将恒大债券的评级由 B1 调降至 B2，并且把该公司的 B1 评级展望自稳定下调四个级距至负面，但该项交易并没有受到穆迪评级的影响，而且在利率上
6、也较为合适。目前已经有恒大、瑞安、中骏置业等多家房地产企业采用此类债券在海外进行融资，票面利率大致在 7%-10%左右的区间内，虽然利率要高于人民币债，但由于在资金回流上的操作较为方便，所以获得了企业青睐。四、通过私募基金融资私募基金是一种非公开宣传的，向特定投资人募集资金的一种集合投资制度安排。房地产企业通过与私募基金合作，获得发展项目的资金，成为自筹资金的重要来源之一。对于房地产私募基金来说，今年市场的关注度开始出现大幅升温，不少大型房地产企业开始有意介入这一市场。3 月份盛世神州房地产投资基金管理宣布成立，其创始人有阳光 100 置业集团总裁易小迪、复地集团董事长范伟等。今年 5 月 1
7、3 日上海复地集团正式从香港证券市场退出进行私有化，复地退市的动因正是在融资。由于负债率过高使复地集团近年来的海外融资能力十分有限，证券市场的作用对复地已经不大，而复地背后的母公司复星集团虽然有为其注入资本的能力，但受限于香港上市规则关于上市公司与其控股股东关联交易的规定，复星集团的资本并不能顺利进入复地集团，缓解其融资压力。复地退市后一方面可以由复星集团直接注资，另一方面还可以通过旗下的私募基金进行融资。从今年年初开始到现在，复地已经发行了 10 亿元的私募基金。另外，从复地将自身定位为资产管理者而不是单纯的房地产开发企业，根据复地的计划，到 2019 年复地投资板块的利润贡献率将达到 40
8、%。复地这种将私募基金和自身项目相整合的模式，由于其减少了中间环节，有利于房地产企业对融资成本的控制，去年房地产企业通过私募基金进行融资，其融资成本大约是 15%左右，而今年在利率、存款准备金率等因素的不断影响下融资成本将会进一步提升。同时，在银行信贷紧缩的背景下，私募基金可以直接吸收社会资金，将成为今后房地产企业的融资的主渠道之一。五、通过房地产信托融资房地产信托是信托投资公司通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，资金委托人根据所持受益凭证获取相关收益。房地产信托在房地产企业融资活动中一直扮演重要角色。2009 年共有 204 款房地产信托产品发行，较 2008 年增长 50%，总规
9、模 327 亿元。2010 年则一举发行了 1921 亿元的房地产信托项目，融资规模同比成倍增长，房地产信托的发行规模在占集合类信托规模的比重由 2009 年的 34%提升至 2010 年的 51%，房地产信托占据半壁江山。今年根据中国信托协会的统计提供数据显示，2011 年前四个月国内信托公司发行集合类房地产信托所募集资金总规模超过 722 亿元，发行数量达 222 个。保利置业集团在今年 6 月 1 日发行了保利置业优债投资一号集合资金信托计划，用于受让保利置业集团有限公司对保利佳房地产开发有限公司的部分委托贷款债权，预期年收益率为 8%，发行规模为 2-3 亿元，投资方式为权益投资。相比
10、于其他中小地产公司的信托产品，该产品的收益率处于相对低的水平。大部分中小房地产企业信托产品的投资收益是在 10%以上，部分产品甚至达到 15%的水平。对于房地产企业来说，今年在利息升高、存款准备金上调的背景下，部分中小企业通过房地产信托方式进行融资的成本很有可能会超过 20%，甚至更高。由于近一年多以来房地产信托市场发展过快，银监会对房地产信托的关注也日益密切。去年银监会就多次发文要求信托公司加强房地产信托业务的监管，加强风险防范意识，而今年五月份银监会再次要求房地产信托公司把握好节奏、严格控制增速;对于房地产信托余额较大的信托公司，要求规模要实现稳中有降。从银监会会的态度来看，房地产信托管理
11、开始出现收紧态势，信托门槛也在提高，中小房地产企业可能会被拒之门外。六、通过项目股权出让融资项目股权出让是指企业将自身拥有的项目全部股权或者部分出让给其他公司，以此获得项目继续投资或公司生存所需的资金。今年 5 月 16 日，恒大地产发布公告，华人置业以 5 亿美元入股恒大位于江苏启东市寅阳镇项目的 49%权益，恒大则拥有另外 51%的股权，出让项目面积约 134 万平方米。启东项目是恒大地产的主力项目之一，总占地 598 万平方米，项目整体估值超过 300 亿元，本次出让的是恒大两个下属公司的股权。恒大地产主席许家印称，这一出售行为是公司多渠道融资的体现。而今年年初时远洋以总代价 18.46
12、 亿人民币，分别向绿城及浙江省铁路集团出售其附属公司盛联 24.5%股权，预计收益 3 亿元。以出售项目股权来换取资金的融资方式，对于大多数的房地产企业来说都具有实践意义，尤其是对资金饥渴、债券关系简单的中小房地产企业。今年年初时，佳兆业集团以6.72 亿元收购深圳科拓建筑旗下的浙江伍丰置业有限公司 100%股权；4 月 1 日，万科以 31亿元收购广州原新光城市花园项目 100%股权。另外，这种模式也可以给一些希望进入内地房地产市场的企业带来一定机会。七、通过企业合作融资房地产企业间的合作主要是以企业间联合拿地共同进行项目开发、或者是一方面提供土地而另一方提供资金或品牌及管理等形式进行合作。由于房地产开发企业在资金方面的日趋紧张，不少企业开始选择合作开发的方式来推动企业发展。通过合作可以有效地减轻企业在开发项目时的财务负担，从一定的角度来说这种方式可以被看作是企业融资的另一种方式。在企业合作上面，万科经验丰富，不断通过与其他企业合作的方式，快速进入各地市场。去年年末万科和五矿更是联手出资 52 亿元在北京拿地，而今年万科董事会也批准了与华润的合作事项。对中小企业来说，在融资困难的情况下，与实力雄厚的大型房地产企业合作是一种实际且可行的选择。
