《《房地产估价案例与分析解题技巧大全》》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《房地产估价案例与分析解题技巧大全》（11页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1房地产估价案例与分析应试技巧一、综述：1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。4、改错：考估价方法在应用中的难点。第一节：问答及单选题:问答题答题技巧：1、解决的办法是：仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的，他的思路是怎样的。顺着它的思路走，才能解决问题。2、另外，问答题一般每题都有35个小点，在数量上也要有个底。
2、3、条理清楚，论点突出，明显4、结构清晰：1 房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。1、什么是技术路线？路线的三个方面 2 价格内涵，由目的确定 3 估价思路，由原则原理确定 4 估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。2、技术路线与估价要求事项的关系？与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6）与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。 a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。b、不同类型房地产
3、适用不同的估价方法，有不同技术路线。d、估价对象状况（空地有建筑物的土地地上建筑物在建、新建、旧建2房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估含有其它资产的房地产）与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。3、估价路线的确定过程：1 确定估价的基本事项（对象、目的、时点）；规范4.0.2条2 确定价格内涵（一定要先说清楚）；3 选择适宜方法、途径4 方法应用要点或者需要特殊处理的地方二、价格解释对价
4、格有争议、疑惑1（对两种正确结果分别解释）哪些是影响价格的因素？2 从影响价格的因素入手3 目的不同，价格类型不同；4 时点不同，价格不同。（动态价格） ；5 交易状况是否变化；6 估价原则是否改变用途，最高最佳使用、违章建筑、临时建筑；7 估价方法两个机构评估，不同方法产生价格差异三、 资料的搜集。资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性）1、 一般资料： （1 ） 项目的有关资料：估价目的（委托方提供）；委托方基本情况（法人、住址、联系电话）； 项目有关文件。（2 ） 估价时点房地产市场状况的资料： 一般性的； 地区性的； 本类
5、型房地产资料（商业、特殊物业）（3 ） 估价对象状况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况（4 ） 估价对象区域条件资料： 交通。 环境。 繁华程度。 （5） 相关法律、法规、政策。2、 不同估价方法应收集的主要资料3（1 ） 市场法： 交易实例及实例房地产状况。 不同交易情况价格差异的资料。 房地产价格指数及利率方面的资料。 房地产状况修正的有关技术资料。（2 ） 成本法： 土地取得成本方面的资料。 土地开发和房屋建设方面的资料。 管理费用方面的资料。 利息率、利润率、税费等标准方面的资料。 建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。 建筑物的折旧方面的资料。（3 ） 收益法： 估价对象房地
6、产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。 估价对象房地产和类似房地产的经营费用资料。 折旧、剩余收益年限等资料。 报酬率方面的资料。（4 ） 假设开发法： 同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。 同类房地产市场售价。 同类项目开发周期、开发费用。 同类项目开发利润或收益资料。 折现率确定的有关资料。估价报告的规范格式A.0.1 封面（标题：）房地产估价报告估价项目名称：应说明项目全称委托方：应说明委托方全称，个人委托的为个人的姓名估价方：估价机构全称估价人员：参加本次估价的人员的姓名估价作业日期：估价的起止年月日，即正式接受委托至完成估价报告之日。估价报告编号：本报告书在估价机构内部的编号A.0
7、.2 目录（标题：）目录一、致委托方函* * 页二、估价师声明* * 页三、估价的假设和限制条件* * 页四、估价结果报告* * 页五、估价技术报告* * 页六、附件* * 页A.0.3 致委托方函（标题：）致委托方函致函对象（委托方的全称）致函正文（说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果）4致函落款（估价机构全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章）致函日期（为致函的年月日）A.0.4 估价师声明（标题：）估价师声明我们郑重声明：1 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中的估价报告中已
8、说明的假设和限制条件的限制。3 我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。4 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5 我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有对估价对象进行实地查勘）。6 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。7（其他需要声明的事项）参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章（至少有一名）A.0.5 估价的假设和限制条件：（标题
9、：）估价的假设和限制条件（说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件）A.0.6 估价结果报告（标题：）房地产估价结果报告估价报告编号(与封面上的编号一致)（一）委托方（说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）（二）估价方（说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级）（三）估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观、基础设施完备5程度、土地平整程度、地势、
10、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况；对建筑物的说明应包括：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施完备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、公共配套设施完备程度、利用现状、权属状况）（四）估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）（五）估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）（六）价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）（七）估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）（八）估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）（九）估价方法（说明本次估价的思路和
11、采用的方法以及这些估价方法的定义）（十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）（十一）估价人员（列出所有参加本次估价的人员姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）（十二）估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）（十三）估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长期限，如一年）A.0.7 估价技术报告（标题：）房地产估价技术报告（一）个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素）（二）区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区
12、域因素）（三）市场背景分析（详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）（四）最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）（五）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）（六）估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）（七）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）A.0.8 附件（标题：）附件估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，外观和内部照片，项目有关批准6文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。A.0.9 制作要求：估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。纸张大小应采用A
13、4 纸规格。方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法( 规范 5.1.2 条)2、能用市场法的没有用(规范 5.1.4 条)3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为一种方法(规范 5.1.5 条)4、具有投资开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种方法(规范 5.1.6条)5、适宜采用多种方法的,没有采用多种方法进行估价6、估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定7、选用方法不适用的（各种估价方法的适用条件）市场法1、选取可比实例应符合下列条件( 理论113 页 )（1 ）处于同一地区或同一供求范围内的类似地区（2 ）用途相同（3 ）规模相当（0.5 实例/ 对象2
14、）（4 ）档次相当（5 ）建筑结构相同（6 ）权利性质相同（7 ）时间接近( 不超过 1 年)（8 ）交易类型与估价目的吻合（9 ）应为正常成交价或可修正为正常成交价（10）土地、建筑物、房地产相互匹配（11）比较实例的数量不够2、建立价格可比基础时出错统一付款方式：注意名义价格实际价格成交价格统一面积内涵：建筑面积与使用面积、套内面积等概念的内涵统一化为单价：有时需要对总价先进行调整（理论116 页）统一币种单位：注意汇率的方向7统一面积单位：3、单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了 20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整超过了 30%4、房地产状况调整时，包括区位、实体、权
15、益三方面；有时要进行年限修正、容积率修正、楼层调整。（理论131 页）（见案例P247）5、修正系数的确定没有充足的理由6、修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒7、比较修正的方向错误8、交易情况修正时表述不误，应说“可比实例成交价格比其正常价格高（低）多少”见理论（P197 ）9、将期内平均上升或下降与逐期平均上升或下降混淆10、日期调整时指数选取不合适11、可比实例成交日期应精确到年月日或年月，日期调整时取 100/100 时，应说明房地产市场稳定或无波动12、环比与定基混淆13、区域因素与个别因素混淆不清14、区域因素与个别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异15、区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来16、区域因素比较修正的内涵理解错误17、比较修正项目有漏项，如地下室、车库等其他因素18、间接因素与直接比较混淆不清19、获得价格与成交价格（案例P197 ）20、区域、实物、权益修正时应明确具体事项。收益法1、收益期限确定错误2、没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据3、对于客观收益没有考虑到未来的变化4、没有考虑收租率、入住率、满客率、公共流通比5、收益计算中有关面积套错6、净收益一般以年为单位，看是否前后一致，是否有漏乘 12、365 等。7
