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1、临沂市金凤凰置业有限公司凤凰城小区项目项目建议书项 目 名 称 ： 凤凰城住宅小区项目承担单位： 临沂市金凤凰置业有限公司填 报 时 间 ： 二零零七年四月1目 录第一章 总论.1一、项目名称及承办单位.1二、项目概述及研究结论.1第二章 项目提出的背景和建设的必要性.2一、临沂经济开发区概况.2二、项目背景.2三、项目建设的必要性 .3第三章 市场分析.4一、房地产开发现状.4二、总的市场供给趋势.5三、市场需求预测.5第四章 项目选址及主要建设条件.6一、项目建设地点.6二、主要建设条件.7第五章 建设内容及规模.7第六章 投资估算及资金筹措.8一、投资估算.8二、资金筹措.8第七章 效益
2、评价.8一、经济效益分析.8二、社会效益评价.9第八章 结论.91第一章 总论一、项目名称及承办单位1、项目名称临沂经济开发区凤凰城小区项目2、承办单位临沂市金凤凰置业有限公司3、项目拟建地点该项目选址临沂经济开发区芝麻墩街道办事处，东至大岗村、小岗村及政府储备地，西至小岗村，南至定陶路，北至小岗村。二、 项目概述该项目为经济开发区凤凰城住宅小区建设项目，属新建项目，地点位于临沂经济开发区芝麻墩街道办事处，东至大岗村、小岗村及政府储备地，西至小岗村，南至定陶路，北至小岗村。地理位置优越，项目占地为规划居住区用地。该项目总用地面积 442.64 亩，总建筑面积 842000 平方米，其中住宅建筑
3、面积 755200 平方米，公建面积 86800 平方米，地下车库面积 43760 平方米，容积率为2.85，建筑密度为 18.2%，绿化率为 40%。2第二章 项目提出的背景和建设的必要性一、临沂经济开发区概况临沂经济开发区位于临沂城区的东南部，是 2003 年 6 月经山东省人民政府批准的省级开发区，规划控制面积 121 平方公里，辖芝麻墩、梅家埠两街道，68 个村，近 10 万人口。经济开发区是“一河五片”城市发展战略中的东南片，也是临沂城区发展的重要组成部分，园区整体划分为三大片区，以 205 国道为界，西部沿沂河部分为生活区，东南部为工业区，北部为现代物流区，三大片区功能齐全，相互依
4、存，融为一体。建区四年来，开发区经济社会建设取得了巨大成绩。投入了几十亿元完善基础设施；招商安商成效显著；产业集聚效应初现；园区经济快速发展；社会事业全面进步。临沂经济开发区正朝着“打造先进制造业、现代服务业和高新技术产业基地，构建全市经济发展重心，建设现代化生态工业新城区”的战略目标大步前进。二、项目背景随着 经 济 开 发 区 经 济 和 社 会 的 发 展 ， 对 城 市 建 设 的 要 求 也 越 来越 高 ， 零星建设随着城市建设步伐的加快，势必被统一的、成片的、大面积的、功能齐全的房地产综合开发建设所取代。随着工业化进程的加快，开发区将有更多的产业工人与白领阶层迁入，新迁入人口需要
5、开发建设大量的住宅及配套设施。皇山花园项目设计先进，符合城市规划，符合国家的产业政策，能够带动并加快经济开发区3滨河地带的开发建设，聚集人气，势必极大提升经济开发区的城市品位。三、项目建设的必要性1、项目建设符合临沂市城市总体规划随着临沂市新一轮的城市总体发展规划实施，城区建设开发力度不断加强，必将使城区配套设施开发建设提到日程上来。本项目的建设符合城市总体规划，可有效改善拟建场址及周边地区的居住条件，对提高开发区人居生活环境品质，改造开发区城市面貌，树立都市生活新形象具有十分积极的意义。2、项目的建设可带动相关产业和地方经济共同发展房地产在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地位，地域
6、性很强。除带动建筑、建材、机械加工、装饰、家俱、家电等直接相关的产业外，还将极大的促进市政基础设施的完善，推动商业、金融、医疗、教育、公交运输、邮政电信等公共服务行业的发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面也发挥着重要作用。3、为城市居民提供一个舒适的居住环境随着社会的进步、经济的发展和人们生活水平的提高，人们的居住观念也发生了很大变化，人们开始向往环境良好、智能化管理、服务完善的高品位住宅空间。本项目的地理位置优越，是理想的居住场所。项目的建设充分体现以人为本的设计、施工、管理原则，是以环保为主体的绿色生态场所，体现了人文与自然的和谐统一，是一个理想的高档居住场所。4第
7、三章 市场分析一、开发区房地产开发现状在国民经济增长中，房地产业具有投资和消费双向拉动的重要作用，把房地产业培育成为我市国民经济的支柱产业，是全面加快我市城市进程的需要。近几年来，经济开发区房地产开发及房地产相关行业发展势头基本是好的，房地产开发和年度新开工面积保持稳健增长态势，投资结构继续改善，开发到位资金比较充足，商品房价稳中趋升，市场销售形势平稳，市场处于健康发展阶段。2004 年，国家宏观调控政策的实施对住宅建设与房地产开发产生了一定的影响，但在旺盛的市场需求推动下，经济开发区的房地产开发仍保持了较快的增长速度。其原因主要有以下两点：1、临沂经济开发区经济快速发展，促进房地产市场的快速
8、发展。经济开发区房地产市场的看好和房价增长，一定程度上取决于大的经济形势。近年来，临沂的经济发展较快，发展高于全国水平，经济开发区的发展速度高于全市平均水平，正处于增长期，作为经济发展的一个方面，开发区房价的上升也显得必然。2、经济开发区的房地产开发达不到市场需求，促进了房价的上升。房价的变化首先提及的是市场的供求关系，目前开发区整体住宅的开发量并不能满足市场的需求，也就是建的少，买的多，商品房的销售面积大于同期竣工面积。据调查，开发区几乎没有什么空置的房子，显现出强劲的消化能力。5二、总的市场供给趋势 1、房地产开发商向规模化、品牌化方向发展。经过近几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋
9、势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。 2、房地产供给将向多元化方向发展。配合住房制度改革，城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等，房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。 三、市场需求预测按照市政府确定的城市化目标，至 2015 年，全市城市化水平要达到 50%以上，向城镇转移专业人
10、口 237 万人。经济开发区作为新建城区，城市化进程将大大加快，接纳的产业工人与白领阶层会快速增加。市政府提出把经济开发区建设为“一河五片”的城区之一，为房产业开辟了广阔的发展空间。随着临沂城市化进程的加快及建设“大临沂新临沂”战略目标的逐步实现，经济开发区房地产业将面临难得的发展机遇，市场前景广阔。目前整个经济开发区房地产市场处于供不应求的市场阶段，此种状况将维持相当长的时间。住宅的主要消费群体：61、私营企业主和常住客商。近年来，经济开发区的经济取得了突飞猛进的发展，尤其是私营经济得到了极为迅速的发展，私营经济的繁荣，形成了巨大的消费群体，是高档住宅的主要消费对象。2、本地居民。随着经济的
11、发展，本地居民的消费能力有了极大的提高，渴望改善旧的居住环境，对高档社区的需求十分迫切。 3、白领阶层和产业工人。随着企业的增多，越来越多的白领阶层将在开发区定居，产业工人的住房需求量也很大，这两个阶层进入开发区后，拥有房产和物业无疑是他们很迫切的需求，他们的加入将为城市的高档住宅市场注入新的动力。从消费者需求方面分析，随着社会不断进步和城市居民收入的逐步增加，人们的居住观念日趋成熟和理性，已不再满足于单纯的为生存而居住，而转向为消费或享乐型的居住，因此，中高档精品小高层住宅有特定的消费群体，符合消费潮流。第四章 项目选址及主要建设条件一、 项目建设地点该项目临沂经济开发区凤凰城小区项目，地点
12、位于临沂经济开发区芝麻墩街道办事处，东至大岗村、小岗村及政府储备地，西至小岗村，南至定陶路，北至小岗村。该场址位于开发区规划的滨河商务住宅区域，拟建配套条件良好，用地周边医疗、教育、娱乐、饮食等公共设施将非常齐全，是居住的理想场所，地理位置十分优7越。项目占地为规划居住区用地。二、主要建设条件1、场地地貌单元单一，地层较简单，场地土属中软场地土，场地类别为 II 类，场地不良地质现象发育，不利于场地的稳定性。2、在基础设计过程中，应充分考虑到场地的不良地质现象对拟建物安全稳定性的影响，建议对地基土进行处理。3、勘察期间，场地地下水位埋深 5.5 米左右，对建筑材料无侵蚀性。4、基坑开挖后，应及
13、时组织有关单位做好验槽工作，如发现其他不良地质现象，及时进行处理或进行施工勘查。5、开发区地震基本烈度为 7 度，冻土深度为 0.50 米。第五章 建设内容及规模该项目为经济开发区凤凰城住宅小区建设项目，属新建项目，地点位于临沂经济开发区芝麻墩街道办事处，东至大岗村、小岗村及政府储备地，西至小岗村，南至定陶路，北至小岗村。地理位置优越，项目占地为规划居住区用地。该项目总用地面积 442.64 亩，总建筑面积 842000 平方米，其中住宅建筑面积 755200 平方米，公建面积 86800 平方米，地下车库面积 43760 平方米，容积率为2.85，建筑密度为 18.2%，绿化率为 40%。可
14、提供住宅 7500 户，户8型设计强调了针对细分市场的客户群，平面组合多样灵活。户型结构以二卧一厅一卫、二卧两厅一卫结构为主，其中 90 平方米以下户型总面积约 551300 平方米。第六章 投资估算及资金筹措一、建设投资估算经估算，项目建设投资 126000 万元，其中：土地费用 17000万元，前期工程费 5240 万元，建安工程费 67300 万元，基础设施费 10150 万元，公共配套设施费 8430 万元，开发期间税费 3850 万元，基本预备费 2300 万元，管理费用 2400 万元，销售费用 2400万元，财务费用 6930 万元。二、资金筹措该项目投资 126000 万元，其
15、中开发公司自有资金 100000 万元，申请贷款 26000 万元。第七章 效益评价一、 销售收入估算1、住宅销售单价的确定根据成本估算及市场分析、研究的结果，确定本项目住宅售价均价为 2700 元/平方米。2、销售收入分期按比例的测算9本项目根据建设需要和资金筹措实际情况，应贯彻“分片开发，滚动发展，建成一片，完善一片，管好一片”的指导思想，分期销售，争取资金尽早回笼，滚动运转，所有楼盘在小区完工后一年全部售完。详见销售收入分期比例测算表：类别 年份 销售比例 （%） 销售面积 （m 2） 住宅平均销售 价（元/m 2） 金额：万元1 50 377600 2700 101952住宅2 50 377600 2700 1019
