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1、房 产 估 价 报 告估价项目名称：北京市朝阳区南磨房路 16 号院 1 号楼*室装修已完工部分重置价格评估委 托 方：周*估 价 方：惠仁行（北京）房地产咨询有限公司估 价 人 员 ： 估价作业日期：2014 年 10 月 13 日-2014 年 11 月 4 日估价报告编号：惠仁评字 2014 第 0536 号北京市朝阳区南磨房路16 号院1号楼*室装修已完工部分重置价格评估 1惠仁行（北京）房地产咨询有限公司目 录第一部分 致委托方函 .2第二部分 估价师声明 .3第三部分 估价的假设和限制条件 .4第四部分 房地产估价报告 .5一、委托估价方 .5二、估价方 .5三、估价对象 .5四、
2、估价目的 .6五、估价时点 .6六、价值定义 .6七、估价依据 .6八、估价原则 .7九、估价方法 .7十、估价测算过程 .7十一、估价结果 .8十二、估价人员 .9十三、估价作业日期 .9十四、估价报告应用的有效期 .9第五部分 附 件 .13北京市朝阳区南磨房路16 号院1号楼*室装修已完工部分重置价格评估 2惠仁行（北京）房地产咨询有限公司第一部分 致委托方函周*：受您委托，我们对北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼*室装修已完工部分重置价格进行了客观、公正的测算，估价目的是为委托方解决房屋装修合同纠纷事宜确定估价对象于估价时点的重置价格提供价值参考。估价人员依据估价目的，遵循估价原则，采
3、用科学合理的估价方法，结合估价经验及对房地产市场价格影响因素进行的周密细致分析，经过测算，确定估价对象于估价时点2014年 10月13日重置价格为（人民币）：总价：20.5万元大写：贰拾万伍仟元整评估过程、结果及有关说明详见估价结果报告 。惠仁行（北京）房地产咨询有限公司2014 年 11 月 4日北京市朝阳区南磨房路16 号院1号楼*室装修已完工部分重置价格评估 3惠仁行（北京）房地产咨询有限公司第二部分 估价师声明一、估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假
4、设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7.本报告估价时点为 2014 年 10 月 13 日，提交报告之日为2014 年 11 月 4 日，在市场无明显价格波动情况下，报告有效期为自提交报告之日起不超过一年，即 2014 年 11 月 4 日至 2015 年 11 月3 日，随着时间的推移，该房地产的装修重置价格应作相应调整，甚至重估。北京市朝阳区南磨
5、房路16 号院1号楼*室装修已完工部分重置价格评估 4惠仁行（北京）房地产咨询有限公司8. 本评估报告单价根据委托方与施工单位签署的建设工程施工专业承包合同及补充协议中认可的单价，工程量由委托函确认的工程量为准。二、注册房地产估价师签名估价师姓名 注册证书号 签 字北京市朝阳区南磨房路16 号院1号楼*室装修已完工部分重置价格评估 5惠仁行（北京）房地产咨询有限公司第三部分 估价的假设和限制条件一、 本报告委托方为周*，估价对象为北京市朝阳区南磨房路16 号院 1 号楼*室装修已完工部分。估价对象北临南磨房路，东临西大望路。地处北京市东四环以内。因施工方拒绝履行双方于 2014年 10 月 9
6、 日签订的补充协议中约定的义务，导致双方无法继续履行合同。现委托对施工方装修已完工部分进行重置价格评估。 二、 由于施工单位合同内的报价由分部分项及规费两部分组成，经与委托方沟通后，分部分项部分工程量按照委托函认可现场工程量为准，分部分项单价执行合同条款，规费费用执行合同条款。三、 本次评估的房屋装修范围为北京市朝阳区南磨房路 16 号院1 号楼* 室装修已完工部分。该部分工程并未通过验收和投入使用，本次评估假设完工部分工程质量符合设计和使用要求，未考虑工程质量对估值的影响。基于本次估价目的，工程单价以施工单位报价为准，工程量以现场施工及测量为准。四、 本报告是在委托方提供基础文件、有关法律证
7、明文件、数据资料的基础上做出的。委托方对所提供文件以及相关数据的真实性和可靠性负责。五、 在评估所委托估价对象价格时，我们未考虑估价对象房地北京市朝阳区南磨房路16 号院1号楼*室装修已完工部分重置价格评估 6惠仁行（北京）房地产咨询有限公司产所欠付的抵押、担保等可能影响其价格的任何限制，我们也未对房地产评估增值额作任何纳税准备。本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对房地产市场价格的影响。六、 本报告含有若干附件，它构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。七、 本报告仅用于为委托方解决房屋装修施工合同纠纷提供参考，不用于拆迁补偿、抵押贷款等其他用
8、途。八、 未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表，本评估报告由惠仁行（北京）房地产咨询有限公司负责解释。北京市朝阳区南磨房路16 号院1号楼*室装修已完工部分重置价格评估 7惠仁行（北京）房地产咨询有限公司第四部分 估价结果报告一、委托方姓 名：周*身份证号：5325261986101*联系电话：18587*二、估价方名 称：惠仁行（北京）房地产咨询有限公司联 系 人：高棱岳联 系 电 话：15001269683三、估价对象估价对象为北京市朝阳区南磨房路 16 号院 1 号楼*室装修已完工部分。估价
9、对象北临南磨房路，东临西大望路。地处北京市东四环以内。因施工方拒绝履行双方于 2014 年 10 月 9 日签订的补充协议中约定的义务，导致双方无法继续履行合同。现委托对施工方装修已完工部分进行重置价格评估。由于施工单位合同内的报价由分部分项及规费两部分组成，经与北京市朝阳区南磨房路16 号院1号楼*室装修已完工部分重置价格评估 8惠仁行（北京）房地产咨询有限公司委托方沟通后，分部分项部分工程量按照委托函认可现场工程量为准，分部分项单价执行合同条款，规费费用执行合同条款。四、估价目的估价目的是为委托方解决房屋装修施工合同纠纷事宜确定估价对象于估价时点的重建价格提供价值参考。五、估价时点估价时点
10、为2014 年10月13日六、价格定义此次评估的估价结果为估价对象在符合估价假设及限制前提下于估价时点 2014 年 10 月 13 日房屋装修重置价格。七、估价依据1.有关政策法规和文件；（1） 中华人民共和国土地管理法 ；（2） 中华人民共和国房地产管理法 ；（3） 房地产估价规范 ；（4）委托方与施工方签署的建设工程施工专业承包合同 、北京市朝阳区南磨房路16 号院1号楼*室装修已完工部分重置价格评估 9惠仁行（北京）房地产咨询有限公司补充协议（5） 北京市建设工程计价依据 预算定额（2012） （6） 北京市造价信息（2014 年 10 月） 等2.委托方提供的有关资料。3.评估人员掌
11、握的有关市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。八、估价原则本次估价依据房地产估价的合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则等，对估价对象价格进行客观、公正、科学、合理的评估。九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察后，根据估价对象的特点和实际状况，以及实地勘察的资料，选取重置成本法作为本次评估的基本方法。十、估价测算过程（一）计算房屋装修重置价格重置价格：北京市朝阳区南磨房路16 号院1号楼*室装修已完工部分重置价格评估 10惠仁行（北京）房地产咨询有限公司根据委托方与施工方签署的建设工程施工专业承包合同 、 补充协议中签署认可的单价，结合委托函认可现场工程量。计算可得房屋装修已完部分的重置价格为20.5万元。其中合同内已完部分重建价格为：19万元，补充协议内已完部分重置价格为：1.5万元。合同内：序号 项目名称 单位 工程量 单价 合价1 原地面瓷砖拆除 0 22.53 0.00 2 原墙面瓷砖拆除 0 26.15 0.00 3 水泥砂浆楼地面找平 21.16 11
