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1、天津市已有主要商圈与商业调查分析一、天津市商圈整体感受天津商业缺乏个性，缺乏灵活运用和创新。天津商业缺乏有效的规划，商业中心主要沿着南京路展开，滨江道和平路档次较低，提升档次，提高商店服务能力、增加娱乐、餐饮等内容是首要任务。友谊商店与伊势丹基本代表了天津高端百货，但友谊商店远离核心商圈，伊势丹缺乏国际一线品牌，所以天津高端百货还有一定发展空间。最佳位置还是比邻伊势丹而居，坐享和平路、滨江道之热闹，坐拥地铁之便捷，不失区域之繁华。天津的商业还处在旧有商圈的氛围，没有建立新商业圈，东马路新世界百货还刚刚步入正轨，周边环境尚在等待完善，小白楼商业区随着城改的兴建而渐趋衰落，目前仅有的两个滨江购物广
2、场与凯旋门百货难以承担大规模商圈所需的商业氛围，需要周边新建的恒华中心等开业后才能有所兴旺。天津商业的规划布局一个主要问题是政府职能部门的指导落后，而且国际化商业机构一段时期内不看好天津，市民消费能力还尚需时日提高，恩格尔系数远远高于京沪等地。未来发展还有待于结合交通规划、城市功能的架构进行布局，地铁沿线是城市主要活力主干之一，南京路 6 个主要站点的地上物盖是新型商业放射线的方向，海光寺、鞍山道、营口道、国际大厦、小白楼、南楼等将成为核心标点。二、天津商业调研初步结论1、 目前天津主要形成滨江路和平路金街商圈、小白楼商圈、南京路商圈、南市东马路商圈等几个主要商圈，以及西南部天津体育中心地区正
3、在形成的时代奥城商圈，河西区的南楼商圈，以及南部友谊路的友谊商场，东部河东区的嘉华国际商业中心（沃尔玛嘉华店），红桥区的大胡同等大型商业设施；2、 天津商业正在由以前的单一商业核心结构向城市多核心结构发展，目前天津只有单一核心的市级商业中心（辐射范围为整个天津市），即为市中心的滨江路和平路金街与南京路商圈，而小白楼商圈、南楼商圈、嘉华商圈与新兴时代奥城商圈都是为以服务于周边地区为主的人群的区域性商圈，其辐射范围和影响力较小，大型综合性商厦会继续发挥在区域内的集聚效应，未来和平区外的区域性商业中心正在形成中；3、 和平区的商业在未来天津商业的发展中仍处于核心地位，但因其发展历史早，市场趋于饱和，
4、未来发展潜力不大，周边其他区域将有一定投资发展空间；4、 目前商圈的主要形态为百货、超市带动相应的餐饮、专卖店、精品店等业态，南京路、滨江路等老商圈的主要商业为百货形态，但经过多年发展，传统百货业已经非常成熟且发展前景黯淡，未来百货商场应作为人们生活品质、时尚、质量的代表者，生活必需品不再是百货店的主体商品，百货店应更着力经营的时尚、高档商品。而新兴商圈多以大型超市、休闲、购物中心为核心；5、 天津主要商圈由单一的购物街转变为集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性商业街；商业核心由过去的百货业逐渐向大型综合购物中心转化； 6、 大型商业正在陆续上市，市场供应巨大，南开区铜锣湾广场 26 万平方
5、米，和平区现代方业广场 22 万平方米，滨江道万隆友谊商业中心 9 万平方米等。2004 年商业地产的竣工面积达到 380 万平方米，新建商业地产项目 60 项，其中超过 5 万平方米的项目就有 12 个，投资超亿元的项目有 18 个。铜锣湾广场、融创上谷、时代奥城等大型商业地产项目正在进行招商。三、天津商圈调查滨江道商圈商圈位置：滨江道商圈位于天津和平区北部，主要集中在由和平路、锦州道、滨江道和哈尔滨道组成的网状地块内。辐射范围：整个天津市，滨江道商圈与南京路商圈是天津市影响最大的两个商圈，人流量较大。核心商业：商圈内有天津劝业场（1928 年建成，1992 年改制，1994 年上市） 、天
6、津华中原联商厦（全国百家大型零售商场之一，其前身是天津中原公司，始建于 1926 年）、天津百货大楼（建于 1927 年，1928 年 1 月 1 日正式开业）营业面积共 90000 平方米、历史悠久的商业网点作支撑，不断扩大和发展，已经赢得了天津市民及大量流动人口的认可。业态：业态组合丰富多样，不仅有劝业场和华联商厦等主力百货店的时装、鞋帽、首饰、家庭用品等，还有珠宝、超市、时尚影院以及大量中小型专卖店、餐饮等购物和休憩业态组成。主要客户：有天津市高中低收入者以及较多外来流动人口，目前滨江道已经成为外地人群到天津不得不去的商业核心之一。发展前景：本商圈未来趋势应该是平稳持续、发展有限，作为天
7、津市两大商圈之一的滨江道商圈处于天津市中心的和平区，虽然处于城市中心的繁华地段，由于车流量巨大引起的停车问题及交通状况，主要商业形态较为陈旧等因素，其目前已经处于发展顶峰，受到未来新出现以及潜在供应的影响，未来潜力不足。南市商圈商圈位置：南市商圈位于天津市和平区，西邻南门外大街，南至多伦道，东到和平路，北至南马路。辐射范围：其辐射范围较小，主要为南开区及和平区的区域客流以及部分外地来津旅游人士。核心商业：核心商业主要是南市的食品街和鼓楼商业街，天津女人街、万达、新安瑞泰商厦、服装街,天津百货大楼、百盛、沃尔玛、欧倍德等购物、休闲娱乐场所。业态：食品街业态集中在饮食方面，鼓楼商业街、天津女人街、
8、万达、服装街、天津百货大楼、百盛均以服饰为主，沃尔玛为购物超市，欧倍德以五金、建材家居经营为主。主要客户：食品街客户群以外来旅游人群居多，天津本地人相对较少。其它商业天津本地人居多，工薪阶层与学生较多。商圈特点：食品街聚集了天津的地方特色食品和各地特色菜系的餐饮，这也是对外地来津旅游人士到此的吸引力所在。多年的经营中，自然而然地就成了天津一个重要的旅游景点，由于是旅游资源，因此天津本地人是不大到这里吃饭的，而多是外地来津的游客，想集中体会天津风情。其它商业多为休闲购物娱乐中心，除天津女人街经营比较冷清外,其它地方颇具人气，特别是集中了天津百货大楼、百盛、沃尔玛、欧倍德的多伦道商业街。发展前景：
9、此商圈的未来发展趋势为：以餐饮和食品为主业吸引更多的游客，娱乐，饮食，购物，并带动周围的其他商业的发展，逐步形成旅游商业性质的商圈。由于区域的人流属性问题，对百货特别是超市的支撑力度不大。沃尔玛周边的客流是不少，大部分不是专门到超市的，销售并不是多好，而且地价很高，增加了成本，一直是在亏本。南京路商圈商圈位置：南京路商圈位置集中在南京路中心地段，区域为以营口道与南京路交叉处为圆心，一公里半径范围内。辐射范围：是天津市比较重要的一个商圈，其辐射范围为整个天津市。核心商业：此商圈核心商业点有天津伊势丹商厦、津汇广场。整个商圈规模较大，影响面也较广，除了有吉利大厦伊势丹、津汇广场外，还有国际商厦、世
10、纪商厦等。业态：业态构成有大型百货服装、饰品、鞋帽、饮食、娱乐等，较为丰富。主要客户：客户群体主要是以年轻时尚一族、白领阶层及其他高收入消费人群为主，其他消费人群为辅。发展前景：位于天津市中心区域的和平区的优势地段，有商业所要求的较为便利交通条件，从而带动人流量、人气。经过多年的发展，南京路商圈也面临着其它商圈发展与其形成竞争分流客源的危机。随着城市地铁的竣工将对南京路商圈的发展起到巨大的推进作用。小白路商圈商圈位置：小白楼商圈位于南京路、曲阜道、九江路、南昌路和大沽南路北口交汇处地段，跨越和平区和河西区。辐射范围：该商圈辐射范围不是很大，仅限于周边消费人群及在此工作的商务人士。核心商业：商圈
11、内的商业核心为天津滨江购物中心、凯旋门百货 业态：业态组合丰富多样，不仅有劝业场和华联商厦等主力百货店的时装、鞋帽、首饰、家庭用品等，还有珠宝、超市、时尚影院以及大量中小型专卖店、餐饮等购物和休憩业态组成。主要客户：还囊括了金皇大厦及其他几个中小型写字楼，聚集在这个商圈内的人群大多为办公商务人士，同时也成为了此商圈的主要客户群体， 发展前景：商圈的形成时间相对较晚，是一个新型的由商务区的发展带动商业人气的一个商圈。小白楼地区的发展趋势为天津的中央商务区，同时带动商业的进一步发展，但其影响面会很有限，绝不可能像南京路和滨江道这样的大型商圈人流量巨大。它更偏向于由办公写字楼及进驻企业的增多而聚集人气，然后带动商业的逐步发展。南楼商圈商圈位置：南楼商圈位于大沽南路、围堤道交汇处地段，为河西区的主要商圈。辐射范围：该商圈辐射范围不是很大，仅限于周边消费人群及在此工作的人士。核心商业：商圈内的商业核心为家世界超市、家乐南楼店、苏宁电器等超市与专卖店。业态：主要为满足附近居民日常需求的家居购物以及家电选购和餐饮等业态，附近也有温泉宾馆等宾馆酒店。主要客户：为河西区的主要商业区域，辐射范围以河西区为主，主要服务于周围的居住、工作人群。
