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1、第 1 页房地产项目计划书房地产开发与经营课程设计目录一、宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析（二）产业政策对房地产市场的影响二、区域市场分析（一）区域环境分析（二）区域产品特征分析（三）新政对区域的影响三、产品定位（一）项目SWOT分析（二）形象及市场定位（三）文化内涵定位（四）目标购房群定位（五）产品设计定位及建议（六）价格定位四、销售推广建议（一）销售推广建议（二）案名及平面表现（三）营销推广建议五、案例评述武汉房地产市场项目开发策划书一、宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至20*年底，武汉GDP就已经到达314
2、1亿元，跨入“3000亿俱乐部”。武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。（二）产业政策对房地产市场的影响与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，
3、房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能第 2 页走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。二、区域市场分析（一）区域环境分析本案位于武汉新型商业区光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。楼盘区位图小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及
4、高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线20*年开通，光谷步行街容量进一步扩大，沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进区域配套档次提升。光谷10年供应量预估光谷*年供求走势篇二：某房地产项目计划书。空气家苑项目计划书工程管理09-13090512114容乐一、项目建设说明空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。二、项目选择地理位置概况该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧
5、，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心20*多米。第 3 页三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位1、市场需求状况（1）、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。（2）、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。（3）、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/。2、开发策略定位（1）、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。（2）、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。（3）、建筑风格、绿化、景观具有特色。（4）、较好的施工质量。（5
6、）、科学的物业管理。四、项目建设规模、小区规划、建筑风格1、建设规模规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米（其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米），住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总套数约：400。2、小区规划、建筑风格（1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。（2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度
7、。第 4 页（3）、小区的绿化、景观园林设计有特色，观赏性强。设有体育、健身场地及设施。五、环境影响、风险分析及防范措施1、环境影响符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求。2、风险分析（1）、小区规划规模较大，超过当地的要求，造成开发房屋积压。（2）、工地建设风险，工程建设及工期是本项目的主要工程建设风险，建设中招投标的实施成功与否将直接关系到工程造价和质量，工程如果延期将影响项目的资金回收。（3）、户型设计与市场需求不对接，造成房屋积压。（4）、周边企业入驻数量不足，需求量不大。3、防范措施。（1）、充分进行市场调查（户型面积需求，园区规划绿化需求，价格需求等）。确定合理开发规模及户
8、型面积分类。（2）、抓好前期规划及施工图设计，使设计先进、符合市场需求。（3）、抓好施工、监理工作，保证施工质量及施工工期。（4）、加强对园区企业的招商引资及周边企业的调查，加速有关配套设施的建设。六、建设成本、销售、税金、利润估算1、建设成本估算：（1）、住宅按900元/（砖混）：58485900元/=52636500元。第 5 页（2）、商业建筑1200元/（框架）：17683.981200元/=21220776元。（3）、车库、物业等1100元/：车库7922.88，物业450（其它640），计：90131100元/=9914300元。（4）、土地成本：270元/41568.8=1122
9、3576元，单位建筑面积地成本：132.5元/。（5）、前期费：规划设计费：3元/（含外网竖向），审图费：2元/，防雷检测费：1元/，测绘费：2.72元/，质量监督费：1元/，环保相关费、环保评估费、项目立项报告费：0.6元/，公司费用（工资、招待费等，计180万元）21.29元/，广告费：100万元，即11.82元/；其它费(暂设、围挡、临时道路、水、电等)：65元/。土地契税（5%）：56万元，即6.62元/，消防管理费：2元/，设计费：8元/，勘察费：1元/，监理费：6元/质检费：2元/，总计：134.5元/。（6）、小区配套费：小区道路（含照明），30元/。小区绿化景观，15元/。小区
10、外网：给水10元/、排水10元/、雨水10元/、消防20元/。小区供热一次费：40元/。小区供电：90元/。（含有线电视、电话、网线、监控）。消防：40元/。人防：35元/。上述计300元/（建筑面积）。（7）、住宅成本计：900+132.5+134.5+300=1467元/，总费：146758485=85797495元。商业成本计：1200+132.5+134.5+300=1767第 6 页元/，总费：176717683.98=31247592元。车库成本计：1100+132.5+134.5+300=1667元/，总费：16679013=15024671元。总计：132069758元，计6.
11、65%贷款利息，总计：140852397元。2、销售估算：（1）、住宅：按2300元/58485=134515500元；（2）、商业：按3800元/17683.98=67199124元；（3）、车库：按2700元/9013=24335100元；（4）、总计：226049724元。3、利润估算：（1）、销售利润：226049724-13920*24=86848200元。（2）、税金：暂按下三项计：营业税：5%5%226049724=11302486元。所得税：25%25%86848200=21712050元。城建、教育附加税8%：8%11302486=904198元。（3）、税后利润：86848
12、200-11302486-21712050-904198=52929466元。七、项目资金运作1、项目初期投资（1）、土地费：270元/415068=1122.3万元（2）、前期立项、规划、勘察、设计、审图、消防审查、公司费用、广告费等计：420万。合计：1542.3万元。2、项目的融资（1）、对工业园区已建厂房1-2#，6-11#租赁、出售。（2）、对工业园区规划厂区进行租赁、出售。第 7 页（3）、寻找共同开发的合作伙伴，对方出资，我方出地，负责立项、规划、设计、施工、监理、竣工、归档等全方位服务，达到利益双赢。（4）、房屋销售过程融资。（5）、银行抵押贷款。八、项目实施原则及建设周期1、
13、项目实施原则（1）、严格执行建设程序，统筹安排各项工作。（2）、重点抓规划、方案、施工图设计，做到设计合理，技术先进。（3）、严把施工质量关，质量与进度协调统一，保证质量，按时完工，交付使用。2、建设周期（1）、20*年3月20日-3月25日，地质勘察。（2）、20*年2月1日-4月1日规划、设计及施工图设计阶段。（3）、20*年4月1日-4月15日审图、图纸交底。（4）、20*年4月15-10月25工程施工阶段，10月25日全部竣工交付使用。九、销售策划1、销售宣传的重点区域：金城江区2、及时开展销售宣传，准备工作（20*年1月1日-3月1日），3月1日开始正式销售宣传。3、销售中心办公室，
14、内有小区规划图（景观、园林）沙盘，各种户型沙盘展示（20*年2月20日做完）多方位广告宣传（1）、网上宣传：平面效果图、户型图、销售价格及相关说明。（2）、通过媒体（报纸、广播、电视），销售宣传册，单体广告板，路灯广告板宣传。第 8 页5、与百旺经济开发区、金城江区协商，由金城江开往东江镇、空气家苑小区的相关公交车，在小区门前设站。十、项目立项结论通过以上论述，该小区建成后，能够达到对工业园区的企业有利生产，方便生活。能够起到促进中小企业入驻工业园区，拉动百旺经济开发及金城江区经济作用。本项目在周边企业入驻具有一定数量，且有相应配套设施，户型平面布局合理，户型面积适宜，建筑风格高雅，颜色搭配合
15、谐，观赏性强的景观园林，优良的施工质量，科学的物业管理，把握好销售市场，其项目是可行的。篇三：房地产项目策划案例(全程)。目录第1章项目概况及市场研究分析.31.1项目概况.31.2项目提出背景.41.3项目具备的基本条件.51.4项目性质与特点.51.5在城市规划中的作用.61.6开发规模.61.沈丘县房地产市场走势分析.61.8本项目临近地段房地产市场走势分析.8第2章项目环境分析102.1地块环境条件分析.102.1.1交通状况102.2项目地块优劣分析.112.2.1项目优势分析.112.2.2项目劣势分析.122.2.3项目机会分析.122.3结论.122.4项目建设条件.132.4
16、.1项目建设自然条件132.4.2项目建设用地条件132.4.3市政配套条件.13第3章项目市场定位.143.1项目的功能定位143.2目标客户定位及分析143.3项目的价格定位21第4章项目规划设计方案.224.1规划设计指导思想与原则.224.2规划设计方案224.2.1总平面设计.224.2.2建筑设计.234.2.3结构设计.244.3主要经济技术指标.25第5章项目投资经营方案.265.1项目经营的前提条件.265.2项目经营开发模式26第六章项目开发建设方案.26.1项目建设方案26.1.1合理安排施工顺序，确保工程质量.26.1.2采用流水作业法，提高施工效率26.1.3恰当安排冬雨季施工，确保按时竣工2第7章项目营销方第 9 页案.287.1营销理念287.1.1功能理念.287.1.2诚信理
