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1、金融支持西双版纳州房地产去库存路径研究一、房地产库存基本情况及去化周期预测 土地收储大幅减少，存量土地消化期较长 2016 年，国内经济下行压力加大，房地产市场降温。受此影响，西双版纳州土地购置面积大幅降低至万 m2，降幅%1。截止 2016 年末，全州待开发土地面积万 m2，按照项目规划容积率 22计算，2016 年末存量土地将新增商品房供给万 m2，按 2016 年万 m23的销量，去化周期为年。库存面积小幅降低，去化周期逐年增加 2016 年末，西双版纳州房屋竣工待售面积万 m2，施工面积万 m24，竣工待售面积难以全面反映房地产库存状况，应综合考虑现有竣工待售存量和现存施工面积。即：
2、库存面积=竣工待售面积 +在建待售面积 在建待售面积为本年度施工面积扣除本年度期房销售面积和本年度竣工面积，即： 在建待售面积=施工面积-期房销售面积- 竣工面积 通过计算，2016 年末西双版纳州房地产库存面积万m2，按 2016 年销量，西双版纳州房地产库存去化周期为年，虽然 2016 年末商品房库存面积同比降低%，但由于销量下滑，去库存州周期呈逐年增加态势。 房地产投资保值功能弱化，进一步增加去库存周期 2016 年，西双版纳州房地产市场量价齐跌，全州商品房销售面积万 m2，同比下降% ；主城区商品住房均价4747 元/m2，同比降低 %5。商品房投资保值功能弱化，一方面将导致投资购房需
3、求减少，另一方面将增加二手房供给，进一步增加去库存周期。调查显示，目前西双版纳手中有 2 套及以上住房的城镇居民倾向通过抛售来缓解资金压力，调整投资结构。监测显示，2016 年西双版纳州府景洪市二手房销售面积万 m2，同比增长%6 。 综合考虑西双版纳州待开发土地存量和商品房库存量，房地产库存去化周期为年，考虑到商品房投资保值效应减弱影响，西双版纳州房地产市场库存去化周期将进一步增加，去库存形势严峻。 二、金融支持西双版纳房地产去库存基本情况 个人住房贷款增速回落，利率整体下降 截止 2016 年末，西双版纳州银行机构个人住房贷款余额亿元，同比增长 13%，低于各项贷款增速个百分点，个人住房贷
4、款增速近 6 年首次低于各项贷款增速，个人住房贷款占各项贷款的%，较 2016 年降低个百分点7，不良贷款余额 1595 万元，不良率%，低于全州各项贷款不良率个百分点8。 监测显示，2016 年全州银行机构发放个人购房贷款3896 笔，金额亿元，分别比 2016 年增加 56 笔和亿元，其中基准利率贷款占比%，较 2016 年增加个百分点9。 采取多项措施，提高住房金融服务水平 结合实际，西双版纳州部分银行机构通过采取优化贷款审批流程和住房贷款产品创新，进一步提高了住房金融服务水平。如建设银行充分发挥系统优势，大力推广个人住房贷款系统审批放款、邮储银行优化贷款审批流程，实行个人住房贷款 3
5、日办结制度，有效提高了个人住房贷款的审批发放效率；农业银行针对农民工购房需求开展了“农民安家贷款” 业务，缓解了农民工购房贷款难问题。 完善住房公积金管理办法，放宽住房公积金政策限制 2016 年 4 月 20 日出台的西双版纳州住房公积金个人住房按揭贷款管理办法 ，对住房公积金管理做出重大调整：一是开始允许用住房公积金办理住房按揭贷款；二是提高住房公积金贷款限额。夫妻双方缴存的家庭贷款限额由 40 万元调整为 50 万元，单身职工或者夫妻只有一方缴存的贷款限额由 30 万元调整为 35 万元；此外还进一步放宽了住房公积金提取条件和提高了公积金提取限额。 三、金融支持西双版纳房地产去库存的制约
6、因素 预告登记缺失，金融机构面临双重压力 目前西双版纳州尚未建立商品房抵押预告登记系统，导致个人商品住房抵押登记率低，存在较大的风险隐患，同时制约了业务开展。一方面预告登记系统缺失，可能会给资金压力较大的开发商留有推迟备案，或备案后再过户给其他买家，甚至与假冒购房者勾结，骗取银行按揭贷款的可乘之机。另一方面预告登记系统缺失，金融机构难以实现抵押登记信息共享。对于处于新售房产权办理存续期的已抵押商品房，无法通过预告登记系统办理按揭贷款预告登记和抵押预告登记。 由于预告登记缺失，全州多家银行机构个人住房贷款抵押登记率在全省排名末位，业务拓展能力受限。如州内某国有商业银行个人住房贷款抵押登记率全省系
7、统内排名倒数第一。如果状况得不到改善，上级分行或将采取上收个人住房贷款审批权等处罚手段。此外，由于预告登记缺失，目前辖区某银行机构已叫停了商业用房贷款业务。 利率压缩空间有限，影响购房需求的进一步上升 一是首套房贷款利率联盟难以进一步下降。2016 年全州银行业金融机构累计发放贷款首套房贷款亿元，加权平均利率为基准利率倍10，按 5 年期贷款基准利率%计算，加权平均利率为%，扣除资金和业务成本，在当前利率市场化，存款竞争加剧的情况下，利润空间较小。二是非首套房贷款利率已接近政策下限。2016 年全州银行业金融机构发放二套房贷款 8188 万元，平均利率为基准利率倍11，已接近“贷款利率不得低于
8、基准利率倍” 政策下限。政策落实不到位，执行情况分化 2016 年 2 月 1 日， 关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知对首套房及二套房最低首付比例进行了调整。通知下发后，西双版纳州各银行业金融机构自 3 月起陆续对个人住房贷款首付比例做出调整，但政策执行情况存在较大差异。 监测显示，全州仅建设银行 3 月当月发放首套房贷款平均首付比例降至 20%，其余银行机构首套房贷款平均首付比例仍为 30%以上12 。自 3 月起，全州银行业金融机构均对二套房贷款首付比例进行了调整，2016 年 5 月共发放二套房贷款 63 笔，金额亿元，平均首付比例%，较去年同期降低个百分点。 个人住房信贷产品创新
9、不足，行业竞争弱化 西双版纳州各银行机构的个人住房贷款差异化较小，产品创新乏力，各行主要依靠向房地产开发企业发放房地产开发贷款，加强与房地产企业的合作来开展个人住房业务竞争。银行机构开展的住房金融创新主要集中于优化审贷流程，提高发放效率方面。针对特定人群和特定领域的信贷产品较少，全州仅有农业银行针对农民工购房需求开展了“农民安家贷 ”业务，但也处于初期推广阶段，产品不够成熟。 目前全州个人住房贷款业务主要集中在国有商业银行，行业竞争较弱。法人金融机构尤其是农信社支持房地产去库存作用尚未发挥，2016 年全州农信社累计发放个人住房贷款 19 笔，金额 659 万元，仅占全州发放额的%13。而 2
10、016 年末，西双版纳州农信社各项贷款余额亿元，存贷比%，各项贷款余额占全州比重达%14。 四、金融支持西双版纳州房地产去库存路径选择 尽快搭建西双版纳州商品房预告登记系统 建议尽快建立西双版纳州商品房预告登记系统。目前全州不动产统一登记工作正在稳步推进中，政府和相关部门应抓住机遇，以推进全州不动产统一登记工作，建设不动产统一登记系统为契机，探索搭建西双版纳州商品房预告登记系统，开办商品房预告登记业务，切实提高个人住房贷款抵押登记率。同时加强信息共享，有效防范房地产市场潜在风险，降低银行业金融机构考核压力，提高办理个人住房贷款业务的积极性。 建议适当放宽个人住房贷款政策 在首套房贷款利率压缩空
11、间有限的情况下，建议适当降低二套房贷款最低利率标准，降低居民购买二套房贷款资金成本，进一步刺激居民改善性住房需求。自今年 3月西双版纳州金融机构下调二套房首付比例以来，二套房贷款快速增长。3-5 月全州银行业金融机构累计发放二套房贷款 139 笔，金额 4336 万元，同比增长倍和倍15，政策效应明显。如果二套房贷款利率能够适当下调，将进一步增加居民购买改善性住房的意愿。 完善住房信贷政策传导机制 加大窗口指导力度，引导银行金融机构认真贯彻落实住房信贷政策，积极支持个人住房贷款需求。探索建立住房信贷政策导向效果评估体系，将各银行金融机构住房信贷政策执行情况、个人住房贷款发放情况、个人住房贷款产
12、品创新等纳入评估指标体系，定期开展评估工作，通报评估结果，并将评估结果纳入对各金融机构的考核评价，切实强化住房信贷政策传导机制，提高银行金融机构贯彻执行住房金融政策的积极性。 鼓励加大个人住房金融产品创新和行业竞争 鼓励金融机构加大个人住房金融产品创新力度，加大对农民工贷款买房，房屋租赁市场等方面的信贷产品创新力度，丰富个人住房贷款产品，针对不同的贷款主体，灵活还款方式，提高个人贷款购房意愿。积极支持和鼓励农业银行加大“农民安家贷 ”投放力度。鼓励农村信用社加大住房金融业务拓展力度，积极开展个人住房贷款业务，充分发挥其体制和机制优势，积极开展个人住房贷款产品创新，促进西双版纳州个人住房贷款业务良性竞争和加快发展。
