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1、第 1 页文化地产项目策划书*房地产论坛策划书一、活动背景随着政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，房地产开发受到一定程度的抑制。由此，众多房地产开发商放缓了发展步伐，造成公司效益滑坡，公司发展停滞不前，房地产开发是否有新的发展思路、新的商机，成为各房地产开发商最为关注的话题。二、活动主题健康、发展、开拓：谋求文化地产发展新思路三、组织单位活动主办：*X活动承办：*X四、活动对象1.政府领导（包括*X等）；2.房地产行业巨头（包括*X等房地产开发商）；3.广大群众。五、活动目的1.增进与政府之间的友好合作关系；2.宣传公司品牌，提高公司在国
2、内的知名度；3.了解国内各区域房地产相关政策，把握发展重点；4.探索公司房地产未来发展方向。五、活动时间*年*月*日（星期X）六、活动地点*X七、参与人员*X八、活动内容1.旅游2.会议3.晚宴4.员工表演5.合影留念九、活动预期效果1.使公司与各市政府的关系更加友好；2.使各市政府领导深入认识公司，通过活动建立起公司的关系脉络；3.了解国内房地产发展动向，挖掘各市政策优势，有重点的选择发展区域，实现效率及效益最大化；第 2 页4.通过此次活动，了解各城市的最新规划动态，把握契机，力图了解到各城市的现有招标项目，挖掘合适项目并寻机参与其中。十、行程安排十一、经费预算十二、物料清单篇二：房地产项
3、目开发策划书(完整版)房地产开发与经营课程设计目录一、宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析（二）产业政策对房地产市场的影响二、区域市场分析（一）区域环境分析（二）区域产品特征分析（三）新政对区域的影响三、产品定位（一）项目SWOT分析（二）形象及市场定位（三）文化内涵定位（四）目标购房群定位（五）产品设计定位及建议（六）价格定位四、销售推广建议（一）销售推广建议（二）案名及平面表现（三）营销推广建议五、案例评述武汉房地产市场项目开发策划书一、宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至20*年底，武汉GDP就已经到达3141亿
4、元，跨入“3000亿俱乐部”。武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。（二）产业政策对房地产市场的影响与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施第 3 页对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续
5、上涨，房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。二、区域市场分析（一）区域环境分析本案位于武汉新型商业区光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。楼盘区位图小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新
6、项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线20*年开通，光谷步行街容量进一步扩大，沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进区域配套档次提升。光谷10年供应量预估光谷*年供求走势篇三：房地产项目策划书房地产项目策划书一总论二项目产品模式分析三SWOT分析四项目定位五整合营销传播战略六新闻话题策划和传播计划七广告战略八营销策划九风险防范一总论针对目前住宅产品同质化的现象，住宅开发商要在激励的市场竞争中获得发展空间，除了要在产品的硬件方面下足工夫，还应该在住宅产品的内涵和外延上做第 4 页文章，制造产品差异，才能强化企业核心竞争力。这就需要住宅开发商在经营理念上有所创
7、新，客户不只是购买住宅，而是购买以居住为中心，系列需求的满足。以新的居住潮流引导消费者、吸引消费者，挖掘潜在的市场需求，必定能抢占市场先机。城市房地产市场发展现状普通住宅需求为主流，高档住宅需求也较大。住宅价格受距离远近影响变小。实用型住宅仍是消费者的选择主力，改善性住房需求成为增长的主要因素。随着城市经济的不断发展，购房者的构成也在改变，外地购房者购买比重一年提高5%。成都房地产市场的需求受到客观市场如供应变化、价格变化、政策因素，以及需求主体方面的影响。从潜在需求来看，随着城乡一体化发展，到2020年成都市总人口将达到1600万人，城镇人口将达到700万，在此期间约有314万新增城市人口需
8、要解决住房问题，按每户3人，每套100平米计算，需住宅105万套，10500万平米。由此可见住宅的需求潜力巨大。住宅产品创新性分析本案属于旅游住宅地产类型，但又不完全等同于传统意义上的住宅产品和旅游地产品。其模式是核心产品（本地城市住宅产品）+外延产品（旅游地住宅产品），购买核心住宅赠送外延住宅10年或N年使用权，或根据市场行情适当提升核心产品销售总价，完全赠送外延产品产权。主要特征是以旅游资源为核心，将本土住宅产品与旅游地的旅游资源有机结合，造成与本土房地产产品的差异化竞争，增强核心竞争力，开拓崭新的市场领域。市场前景分析四川省尤其是川西地区有着辽阔的地域和丰富的旅游资源，成都位于四川中部的
9、优越地理位置和成都人较强的消费能力以及成都特有的休闲氛围、旅游市场的持续高温都有力证明了成都发展旅游房地产具有广阔的空间和乐观的市场前景。第 5 页二项目产品模式分析核心产品由于城市规模的不断扩大，住宅价格受距离远近的影响逐渐变小以及外延产品的竞争优势，因此项目具有很大的选址空间，可以选择距离市区一定距离但是配套设施较完备的地段，能节约大量土地成本开发住宅的外延产品。外延住宅所在地昭觉县在全国建设用地土地有偿使用费征收等级中位于十五等（末等），土地价格较低，因此虽然价格因素中包含了两种产品成本，但开发成本也不至于太高，从而能有效控制开发总成本，降低投资风险。外延产品（核心竞争力分析）凉山州虽然
10、不及甘孜，阿坝两州自然旅游资源丰富，但是它的优势在于川西南山地有完整的垂直气候分带，从南向北是南亚热带、中亚热带、北亚热带、暖温带、温带，然后与高原气候相接合，在全省形成差异化的多样性气候特征,以州府西昌为例，8月最高23.8，1月最低9.4，最冷的1月也比“春城”昆明高1.7，气候条件相当优越。而距离昭觉仅100公里两小时车程的西昌冬季最低气温达到9.4,气候温和，阳光普照。在享受冰雪之旅的同时又可以感受到冬日暖洋带来的美丽心情。据来自政府有关部门的消息，以及天府旅游网等媒体的报道：西攀高速公路已经在建设中，从西昌到州内各县的道路已大多改造完成。雅安到西昌的高速公路明年有望动工。建成后成都驾
11、车到西昌只需4小时，届时将大大缩短两城市之间的距离。这条道路的修建不仅大大推动旅游业的发展，同时为本项目的开展提供了更多的有利因素。资源报告地理位置昭觉曾是凉山彝族自治州的首府所在地。位于凉山州中部偏东，北端普雄火车站，南临布拖县，东接美姑县，西连州府西昌。交通：飞机/火车到达西昌，昭觉距离西昌仅100公里，2小时车程；也可以直接乘坐汽车到达昭觉。第 6 页气候条件川西高原雅江温带气候区。年平均气温109，活动积温2949.8，夏季均温17-19，冬季均温-5-2。年日照时数1876小时,太阳总辐射量11689千卡平方毫米年，太阳能相当丰富。年均降雨量10207毫米，空气年平均相对湿度76%，
12、其中6-11月80%。无霜期226天。境内高山河谷地形地貌多样，海拔高低差异较大，气温高低悬殊，具有“十里不同天”之奇观。深邃的文化底蕴昭觉是全国最大的彝族聚居县，凉山手工艺之乡，凉山彝族文化的窗口。作为彝族聚居区的代表县，以璀璨的历史文化闻名于世，旅游业发展潜力巨大。彝族人民古朴神秘、多姿多彩的民情风俗与人文景观在这里汇聚、展现。昭觉拥有异彩纷呈、原汁原味的彝族文化资源，重点包括毕摩文化、德古文化、彝族民间文学、彝族传统体育文化、彝族文物、彝族服饰文化、饮食文化、建筑文化、传统工艺、歌舞文化、传统节日文化等。近年来不断吸引着越来越多外来目光的关注。自然资源-.博什瓦黑岩画，位于碗厂乡，省级文
13、物保护单位，距今1000多年，集历史文化研究和旅游休闲观光与一体。-.拉青瀑布，位于解放沟拉青乡日次普峡谷断层面。-.科且土司衙门遗址，位于四开大坝乡科且村。-竹核大温泉，泉眼水温达50。还可以品尝名扬中外的美食罗非鱼。-满漫山遍野淡红娇嫩的杜鹃花、索玛花，景色迷人。-.环境幽静舒适的森林公园。人文资源-.原始古朴的彝族民族文化。包括毕摩文化，服饰文化，民族舞蹈等。-第 7 页.传统节日：猴月（1月）男人狩猎节，鸡月（2月）花脸节，犬月（3月）妇女省粮节，猪月（4月）儿童聚会节，鼠月（5月）牧羊节，牛月（6月）晒衣节，虎月（7月）火把节，彝族最重要的节日，包括火把狂欢，选美，摔交，斗牛，赛马，
14、射箭等活动，也是最吸引外来游客的节日，节日期间昭觉县接待旅游人数12万。兔月（8月）反咒节，龙月（9月）剪羊毛节，蛇月（10）新米节，马月（11月）彝族年，羊月（12月）风粮节，每一节日都有优美动人的传说和整套完整的仪式。新近兴起的国庆期间彝族服饰文化节，接待游客超过7万人次。-.特色旅游产品：民族服饰，银饰品，漆器，土特产如等。-.彝族特色美食：烤小猪和烤鸡；坛子猪、牛肉；涝渣米酒；骨头饭；豆渣饼；洋芋酸菜汤；石烙仔鸡；臼捣仔鸡凉辣汤春天还可亲自上山随意采集营养丰富的野生蕨菜，其乐融融。三.SWOT分析优势-.卖点分析：新颖性、实用性、独创性。外延产品在夏冬两季的区位优势尤为明显。成都夏季闷
15、热，最高气温高达37.3度。夏季成都只能靠空调度日时，在外延产品地昭觉县却几乎连风扇都不需使用，对老年人而言非常具有吸引力。而冬夏两季正处寒暑假之时，顾客及子女也有更多时间出行。-.竞争优势：创造新的住宅需求，而目前房产市场上几乎无此雷同产品，前期宣传到位，扩大知名度和美誉度后，通过后期不断完善改进，必定能获得更大的市场机会。劣势：理念不成熟，缺乏固定客户群，难以取得公众信任。昭觉知名度有待进一步宣传，传播力度不强就会导致市场狭小，市场占有率不足将达不到预期目标。机会：西攀高速的修建缩短直线交通距离。凉山火把节知名度不断扩大，游客数第 8 页量日益增多。外延住宅地优势日趋明显。问题：后期管理复
16、杂，物业管理难度大，维护成本高。四项目定位产品定位：成都住宅：户型中偏大，现代简约风格，融合零星民族元素，如雕塑等。昭觉住宅：多层，中等户型。可大量运用民族元素或彝族图腾装饰，运用在外墙面或小区雕塑等。符合当地建筑特色。市场定位：中高档住宅。价格定位：由于本项目包含两处住宅的开发成本，因此通过详细市场调查后，在不超过消费者心理底线的情况下，制定合理价位，尽可能获取最大利润。可采取中高价位或者略高于周边项目竞争对手价格。目标客户群定位：中高收入者，文化程度较高，有较多可自由支配时间，爱好旅行、爱好民族人文五项目整合营销传播战略整合营销传播的概念和机会点-.概念：以买一套住房同时拥有两套住房为主要诉求点，通过资源的互补形成竞争优势，着力宣传外延产品，吸引目标客户群的关注。-.机会点：把握3个最佳时机推出产品：7月火把节，10月彝族服饰文化节和冰雪时节。整
