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1、第 1 章 总论1.1 项目名称及建设单位项目名称：青岛藏马山国际旅游度假区旅游建设一期项目建设单位：青岛隆岳置业有限公司1.2 建设单位简介青岛隆岳置业有限公司系青岛隆海集团的全资子公司，青岛隆海集团有限公司前身为胶南市环城房地产开发公司，于 1998 年 6 月成立，目前，集团拥有二级房地产开发资质，通过了ISO9001、ISO14001、OHSASI18001 三个国际标准化体系的认证。拥有总资产约 20 亿元，员工 1400 多人，其中高级工程师、工程师、经济师、会计师等专业技术人员 400 多人。2008 年，青岛隆海集团有限公司与胶南市藏南镇人民政府签订投资协议书，由隆海集团投资
2、31.2 亿元人民币开发建设青岛藏马山国际旅游度假区，开发建设周期为 8 年。为便于景区开发建设工作的顺利推进，2008 年 7 月份，青岛隆海集团有限公司在胶南市藏南镇注册成立全资子公司青岛隆岳置业有限公司，作为藏马山旅游度假区开发建设的实体机构，注册资金为 1 亿元整；经营范围为生态旅游观光、服务，养老养生，园区开发，特色农业开发，房地产开发、经营，物业管理等。隆岳公司（简称）在开发建设藏马山旅游度假区过程中，坚持高标准、高起点的原则，聘请北京大地旅游规划设计研究院、美国道林集团、美国 MCM 集团、美国 JFO 设计集团、上海市政设计院等国际国内专业性公司对藏马山进行总体规划设计和各专项
3、设计；并与中科院植物研究所建立景观植物示范基地合作关系。1.3 项目概况1.3.1 项目实施地点青岛藏马山国际旅游度假区地处中国东部的山东半岛东南部青岛市黄岛区藏南镇，东南濒临黄海，与韩国、日本隔海相望。藏马山位于青岛市黄岛区中部藏南镇，陡崖子水库以北，藏马山山脊线以南。1.3.2 项目规模和建设内容项目总占地面积约 31.5 平方公里，其中一期建设项目主要有布鲁贝瑞小镇、千禧谷、森林公园、御马场、植物园、直升机观光、滑翔翼基地、汽车营地、藏马庄民俗村、滑雪场、游客集散中心、动物园等。项目建筑面积约 32600 平方米，道路铺设和绿化面积约53 万平方米。1.3.3 总投资和资金来源项目总投资
4、 57681.44 万元，拟银行贷款 30000 万元，余27681.44 万元由建设单位自筹。1.3.4 项目建设期本项目建设期为 2.5 年，即从 2015 年 1 月至 2017 年 6 月。1.3.5 效益分析该项目建成后，经济效益主要体现在园区旅游收入，项目计算期内（20 年）旅游收入总计达到 491851.2 万元，利润总额为287425.81 万元，经济效益显著。1.4 可行性研究结论藏马山度假区山水秀丽迷人，资源丰度和品位极高，人文积淀厚重，当地民风淳朴，处处洋溢着和谐之美。本项目以资源保护和文化品牌树立为前提，通过本项目的开发，逐步丰富度假区旅游产品体系，完善旅游基础与服务设
5、施，通过科学的发展目标，逐步扩展提升藏马山度假休闲品牌的影响力，在市场上树立藏马山“休闲新高地，国际生活圈”的品牌形象，打造符合国际标准的、面向国际市场的运动型休闲度假目的地，为游客提供深层次的休闲体验，项目发展拥有良好的资源基础和区位优势，有着优越的发展前景。本项目建设符合国家、山东省、青岛市的政策要求，有利于促进青岛地区旅游业的发展，有利于企业提高竞争力，项目建设所在地外部配套条件较好，建设内容、建设规模及方案是可行的，项目在技术上是可行的。经估算，项目净投资利润率为 12.35%，项目在经济上是可行的。综上所述，可知该项目的建设实现了社会效益、经济效益和环境效益的统一，项目建设是可行的和
6、必要的。第 2 章 项目提出的背景与建设必要性2.1 项目提出的背景2.1.1 政策支持逐步提速，文化产业迎来“黄金发展期” 近年来，国家相继出台了国务院文化产业振兴规划 、 关于金融支持文化产业振兴和发展繁荣的指导意见 、 中共中央关于深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定 、 国家“ 十二五 ”时期文化改革发展规划纲要 等支持文化行业的利好政策，自上而下的政策大力推动文化产业成为国民经济支柱产业，文化体制改革也在逐步提速，并提出加大财政、税收、金融、用地等方面对文化产业的政策扶持力度，文化产业即将迎来黄金发展期。随着文化体制改革后续政策推进，继六中全会文化体制改革
7、会议之后，文化体制改革议题呈纵深展开趋势， 国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要于 2012 年 2 月 15 日重磅出台，推动文化产业成为国民经济支柱产业，文化体制改革也在逐步提速，并提出加大财政、税收、金融、用地等方面对文化产业的政策扶持力度，文化产业已经迎来黄金发展期。2.1.2 景气上升，旅游行业迎来大发展2009 年以来， 关于加快发展旅游业的意见 、 关于加快发展旅游业意见重点工作分工方案的通知 、 中国旅游业“十二五”发展规划纲要 、 关于金融支持旅游业加快发展的若干意见 、 关于鼓励和引导民间资本投资旅游业的实施意见 、 国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见等政
8、策相继出台，支持和促进旅游业加 快发展。2011 年 12 月对外公布中国旅游业“十二五”发展规划纲要明确到 2015 年中国旅游业总收入将达 2.5 万亿元人民币，年均增长率为 10%。 纲要显示，到 2015 年，国内旅游人数达 33 亿人次，年均增长率为 10%；入境旅游人数达 1.5 亿人次，年均增长率为 3%；旅游外汇收入达 580 亿美元，年均增长率为5%。旅游业增加值占全国 GDP 的比重提高到 4.5%，占服务业增加值的比重达到12%，旅游消费相当于居民消费总量的比例达 10%。2012 年 2 月 16 日，国家七部委联合发布关于金融支持旅游业加快发展的若干意见 ，以加强和改
9、进旅游业金融服务,支持和促进旅游业加快发展。这是对国务院关于加快发展旅游业的意见的进一步贯彻落实，同时也拉开了“十二五”期间国家出台具体旅游行业政策的序幕。在国家政策支持的大背景下，我国文化产业、旅游业将出现新一轮的发展，在未来5至10年内处于快速发展的上升期。本项目在行业定位上积极响应了政府对社会产业经济结构的调整需求，项目的建成将为进一步提升藏马山的文化旅游产业品质做出创造性贡献。2.1.3 山东文化资源大省建设为项目发展营造良好的政策环境文化是旅游的灵魂，旅游是文化的翅膀。十二五规划提出推动文化 产业成为国民经济支柱性产业，增强文化产业整体实力和竞争力，其中旅游文化和演艺产业位居文化产业
10、核心层，被列为九个重点发展文化产 业门类之一。十二五期间，国家致力于推动文化产业成为国民经济支柱性产业，加快发展旅游业同时也成为国家战略，推动旅游与文化结合，提高产业整体实力和竞争力。2.1.4 藏马山旅游市场繁荣稳健，知名度和美誉度不断提升藏马山景区自 2009 年筹划建设至今，坚持走“保护促发展，发展促保护”的可持续发展之路，加强自然保护，完善设施建设，优化旅游环境，提升管理服务，努力营造“健康、安全、秩序、质量”四统一的旅游环境，积极构建和谐文明景区。旅游接待人次每月呈现持续、快速增长的强劲势头。藏马山景区对不同旅游产品将制定针对性的营销策略，比如每年 5 月份的蓝莓采摘季、10 月份的
11、藏马山美食节等。通过综合性旅游开发项目的运行，可吸纳高、中、低档旅游消费群体。高档旅游消费主要针对企业家、高知、白领阶层进行马术运动、山地运动俱乐部；中、低档旅游消费主要针对到省周边一次性游客，城市中产阶级、学生团体、周末消费群体，喜好生态观光、民俗体验、运动休闲等消费群体。同时可吸引国内外喜欢温泉养生保健的消费群体和喜欢运动、探险的地质探险爱好者。通过对藏马山实行整体开发建设，有效整合现有资源，打造知名品牌。预计年接待游客可达300-500 万人次。2.2 项目实施的必要性青岛藏马山旅游度假区景区主要开发了部分的游乐设施，服务功能仅限于儿童游玩，十分单一，且特色不鲜明，未充分利用地方特色资源
12、，主要表现在：（1）目前景区现有旅游产品结构和功能均很单一，缺乏对旅游产品的核心组成部分，造成游客停留时间短、消费低、旅游体验少。（2）景区仅限于游览，没有让游客互动全身心投入的游乐项目，难让客人回头，不利于景区的长远发展。（3）目前餐饮服务设施规模小、档次低、缺乏竞争力。急需有现代化的大型旅游项目拉动提升。随着国内旅游的蓬勃发展，旅游形式开始由观光型向休闲度假型转变，青岛西海岸新区的旅游市场也需要向以“观光、参与、康体、休闲、度假、娱乐、购物”等为一体的综合型方向发展。项目将有力地带动周边相关产业发展，这样既改善了当地产业结构，又有效优化了当地生态环境，提升了当地农民收入与居住条件，有利于加
13、快社会主义新农村建设的步伐，实现政府、企业、农民、游客等多主体共赢，使景区能够实现和谐管理和和谐发展。综上所述，本项目的实施有着深远的意义，宽广的市场空间、良好的自然环境、得天独厚的地理位置、符合青岛西海岸新区旅游发展的总体规划，项目的建设与实施是必要的。第 3 章 区域规划及项目简介3.1 区域规划分析2012 年 1 月 10 日青岛市市委扩大会议对青岛西海岸经济新区规划进行深入讨论并原则性通过。未来几年里青岛将重点打造西海岸经济新区，使其成为青岛新的区域经济发展增长极。西海岸经济新区功能定位为东北亚国际集装箱中转中心、国际期货交易中心、国际物流中心、自由贸易港区、山东半岛高端制造业和研发
14、转化基地、滨海旅游度假区。2012 年 12 月份青岛市行政区划发生重大调整，原黄岛区与原胶南市合并，成立新的西海岸经济新区。2014 年 6 月 3 日，西海岸新区正式获得国务院批复。西海岸经济新区规划范围包括黄岛区、胶南市全域，涉及人口约 139 万，陆域面积 2096 平方公里，规划期为 2011 年至 2020 年。2012 年，已实现地区生产总值 2091 亿元，地方财政一般预算收入 128.4 亿元，规模以上工业产值 4902 亿元，实际到帐外资 12.7 亿美元，实现外贸进出口总额 133.1 亿美元。到 2015 年，生产总值力争达到 5000 亿元，地方财政一般预算收入达到
15、300 亿元，集装箱吞吐量达到 3000 万标箱，港口吞吐量达到 5 亿吨，人口规模 200 万左右，城镇化水平达到 80%。到 2020 年，建成海洋高端产业集聚、生态环境一流、城市功能完善、综合实力位居全国前列的经济新区，实现基本公共服务均等化；生产总值突破 10000 亿元，地方财政一般预算收入 700 亿元，人口规模 280 万左右，城镇化水平达到 90%。西海岸经济新区作为青岛新的区域经济发展增长极，将合力再造一个青岛新城区，再造一个青岛港，再造一个青岛经济总量，西海岸主城概念上升到历史高度。胶南和开发区合并能够提升城市整体能级、促进整体 GDP 的翻番、推进区域整体发展进程，对藏马
16、山项目区域及周边有较大的辐射力度，同时打造第二个主城区概念将跃升藏马山项目的区域能级。西海岸形成“一核两港五区一带”空间开发格局，产业转型升级提速，各区域功能清晰，预计 2020 年，西海岸人口将达到 280 万；藏马山项目在现代农业示范区内。3.2 藏马山国际旅游度假区简况3.2.1 基本概况青岛藏马山国际旅游度假区开发主体为青岛隆海集团全资子公司青岛隆岳置业有限公司。项目位于黄岛区藏南镇开城路两侧、藏马山南麓，总规划面积 31.5 平方公里，规划建设用地 3000 亩，已办理国有土地使用证 1760 余亩，另外有近千亩的指标已经获得。景区计划投资 136 亿元，用 5 至 8 年时间，打造成为建筑规模 300 万平方米，年接待游客 300 万人次，能同时容纳 3000 人住宿、1500人会议，常住人口 8 万人的大型国际养生休闲度假区。度假区主打养生文化建设，锁定“活力新黄岛，养生藏马山”的主题定位，通
