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1、白宏炜白宏炜白宏炜白宏炜2008年 2月房地产行业介绍房地产行业介绍房地产行业介绍房地产行业介绍2基本内容基本内容基本内容基本内容地产 ：房地产系指通过人类劳动建造的房屋和与房屋相关的土地 。房地产大致分为生产用 、住宅用 、营业用 、行政用和其他专业用房地产五大类 。地产业 ：房地产业是从事房地产开发 、经营和管理服务的产业 ，并由从事以上活动的单位 （包括房地产开发企业 、房地产经营企业 、房地产中介机构和物业管理企业）所组成 。5行业特点行业特点行业特点行业特点房房房 房地产行业开发周期长 地产行业开发周期长地产行业开发周期长地产行业开发周期长 、 、涉及业务多 涉及业务多涉及业务多涉及
2、业务多本密集型 ；可移动性 ；发周期长 ；应链长 ；策作用强 。到 年的时滞6竞争结构竞争结构竞争结构竞争结构发商核心是整合资源；求总体不足 ，结构饱和，消费重心下移 ；入壁垒低 ，三外企业进入加速 ；业竞争从无序到有序；府通过对土地和资金控制行业明显 。行业概述行业概述行业概述行业概述供应者讨价供应者讨价供应者讨价供应者讨价还价能力强还价能力强还价能力强还价能力强 竞争激烈 ，行业平均利润趋于稳定客户讨价客户讨价客户讨价客户讨价还价能力还价能力还价能力还价能力强强强 强进入壁垒提进入壁垒提进入壁垒提进入壁垒提高高高 高， ， ，新进入 新进入新进入新进入者威胁减弱者威胁减弱者威胁减弱者威胁减
3、弱替代品影替代品影替代品影替代品影响强响强响强响强政府调控能力强银行作用大房屋租赁其他投资收益土地供应建材商设备商设计施工购房自住投资客户外资企业外行企业外地企业土地政策 产业政策货币政策信贷政策设计施工7市场细分市场细分市场细分市场细分行业概述行业概述行业概述行业概述市场细分市场细分市场细分市场细分 市场特点市场特点市场特点市场特点 代表性公司代表性公司代表性公司代表性公司普通住宅市场 需求量大 ，开发周期短 ，风险相对较低 万科 、金地集团 、富力集团 、上海复地高档住宅市场 需求量小 ，开发周期短 华润置地 、合生创展 、万通 、世茂股份写字楼 、商住市场 市场需求有限 ，开发周期长 ，
4、风险较大 嘉里建设 、红石 、中关村建设 、金融街商业物业 需求量有限 ，开发周期长 ，资金占用大 大连万达 、华贸集团经济适用房 成本低 ，利润低 ，具有垄断性 ，基本无风险 天鸿宝业 、金隅集团旅游地产 行业壁垒高 ，投资大 ，开发周期长 华侨城综合类 拥有以上三种物业模式 ，开发难度大 首创置业 、中国海外业趋势 ：进入壁垒提高 、集中度加强、行业整体利润提高 ；资金 、品牌 、开发实力的公司将面临较大机遇 ；细分市场具有潜力的公司 。8龙头企业表现优秀龙头企业表现优秀龙头企业表现优秀龙头企业表现优秀行业概述行业概述行业概述行业概述资料来源 ： 金公司研究部 。注：大市值大于 100亿元
5、 ；中等市值介于 30亿元和 100亿元之间 ；小市值小于 30亿元30% 31% 30% 29% 30%21%23% 25%26% 25% 26%30%24% 25%27%0%5%10%15%20%25%30%35%40%2004 2005 1006 1 率毛 利 率毛 利 率毛 利 率 大市值公司 中等市值公司 小市值公司11%15% 16%16%15%8% 8%10%13%6%7%6%2%7%4%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%2004 2005 1006 1 润 率净 利 润 率净 利 润 率净 利 润 率 大市值公司 中等市值公司 10%0%10%20%30%
6、40%50%60%70%2004 2005 2006 1 产 增 长 率总 资 产 增 长 率总 资 产 增 长 率总 资 产 增 长 率 大市值公司 中等市值公司 小市值公司9%11%7%12%7%6%5%7%6%2% 3%1% 1%3%1%0%3%6%9%12%15%2004 2005 1006 1 产 收 益 率净 资 产 收 益 率净 资 产 收 益 率净 资 产 收 益 率 大市值公司 中等市值公司 小市值公司9当前房地产行业发展的主要问题当前房地产行业发展的主要问题当前房地产行业发展的主要问题当前房地产行业发展的主要问题房价偏高 ；对银行依赖过大 ；土地供应不科学 ；规模小 。行业
7、概述行业概述行业概述行业概述发展趋势发展趋势发展趋势发展趋势11行业供求行业供求行业供求行业供求 ， ，但差距逐步缩小 但差距逐步缩小但差距逐步缩小但差距逐步缩小发展趋势发展趋势发展趋势发展趋势商品房竣工面积同比增速商品房竣工面积同比增速商品房竣工面积同比增速商品房竣工面积同比增速 ： ：2007年预测值 ： 2008年预测值 ： 13%；2009年预测值 ： 15%。商品房销售商品房销售商品房销售商品房销售 （ （含预售 含预售含预售含预售 ） ）面积增速 面积增速面积增速面积增速 ： ：2007年预测值 ： 2008年预测值 ： 2009年预测值 ： 5%。08年房价走势年房价走势年房价走
8、势年房价走势 ： ：我们认为全国房价很可能走稳，大幅上涨和大幅下跌的可能性不大 。01002003004005006007008001996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007E 2008E 2009E(百万平方米 )1,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000(元/平方米 )商品房竣工面积 (左轴 )商品房销售面积 (左轴 )商品房销售单价 (右轴 )10%0%10%20%30%40%50%1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 20
9、06 2007E 2008E 200920%0%20%40%60%80%100%00011223344556677%5%10%15%20%25%30%0566667777 中金公司研究部行业供求行业供求行业供求行业供求 999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 020(亿亩 )年均减少 100亿平方米 )全 国 耕 地 面 积 变 化全 国 耕 地 面 积 变 化全 国 耕 地 面 积 变 化全 国 耕 地 面 积 变 化年均可允许减少 13亿平方米 )土地供应紧缩是长期的土地供应紧缩是长期的土地供应紧缩是长期的土地供应紧缩是长期的增土地供应紧缩地囤积不利于供给增加地
10、有效供应不足资料来源 ： 供应量不可能快速增长供应量不可能快速增长供应量不可能快速增长供应量不可能快速增长 （ （续 续续 续） ） ）发展趋势发展趋势发展趋势发展趋势14宏观经济依然支撑房价宏观经济依然支撑房价宏观经济依然支撑房价宏观经济依然支撑房价房价涨幅与 居民收入增幅相辅相成%5%10%15%1976 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006美国住房价格指数变动美国人均可支配收入变动美国 %3%6%9%12%15%18%21%1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007民币加
11、速升值提升资产价格801101401702002302601989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 20075007009001,1001,3001,500韩国房价指数 （左轴 ）美元对韩元汇率 (右轴 )韩国 1,0002,0003,0004,0005,0001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007E(元/平方米 )左轴 )美元对人民币汇率 (右轴 )中国国 来源 : 据库 ; 中金公司研究部行业供求行业供求行业供求行业供求 需求依然形成有效支撑需求依然形成有效支撑需求依然形成有效支撑需求依然形成有效支撑发展趋势发展趋势发展趋势发展趋势15宏观经济依然支撑房价宏观经济依然支撑房价宏观经济依然支撑房价宏观经济依然支撑房价 （ （续 续续 续） ） ）中国人口红利优势将持续051015202530351955 1959 1963 1967 1971 1975 1979 1983 1987 1991 1995 1999 200302040608010012014035左轴 ） 土地价格指数 （右轴 ） 日本 0510152025303519
