《连城县房地产市场调研报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《连城县房地产市场调研报告（21页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、连城项目市场调研报告目录一、本案地块基本情况 .2二、连城城市概况 .31、连城概况 .32、连城人口状况及城市化率 .33、连城经济发展情况 .44、城市建设规划情况 .6三、连城房地产市场概况 .81、近年土地供应状况 .82、连城未来土地供应计划 .83、近年房地产发展状况 .114、房地产市场发展前景预测 .11四、连城楼盘调研分析 .121、桃花源（售馨） .132、百花金城（售馨） .143、汇豪名城 .154、阳光新都（城市综合体） .16五、项目分析 .171、项目 SWOT 分析 .172、项目 SWOT 应对策略 .17六、项目定位及产品规划方向建议 .181、项目定位建议
2、 .182、产品规划方向建议 .18七、项目销售预期评估 .191、销售价格 .192、销售周期 .202011 年连城项目市场调研报告2一、本案地块基本情况 项目位于连城县城关西门，处于县城中心区与工业区交界处，距离县城中心区 1.5 公里； 项目临主干道，是目前连城中心区与工业区主要通道，交通出行便利； 目前周边除少数企业厂房及民房外，其余大部分是农业用地； 周边环境良好，空气清鲜，适宜居住； 地块平整，利于规划，地势较高，视线开阔，可俯瞰整个连城县城，与冠豸山相望； 通过对周边居民及连城城区居民的访谈了解，大部分人对本案地块环境、交通持认可态度，并认为随着连城南西发展，未来具有良好的发展
3、机会，甚至愿意在此区域居住。本案县城中心区工业区规划西城新区2011 年连城项目市场调研报告3二、连城城市概况1、连城概况连城县地处闽西北部，简称“莲” ，位于闽西的北部，全县土地总面积 2579 平方公里，辖 8 镇 9 乡，240 个村（社区） ，2010 年年末总人口 33.2 万人，其中农业人口 28.6 万。被评为“中国红心地瓜干之乡” 、 “中国连城白鸭（白鹜鸭）之乡” 、 “中国优秀旅游县” 、“中国文化旅游大县” 、 “全国武术之乡” 、 “中国客家美食名城”和“全国双拥模范县” 。2005 年、2010 年两度入选全省县域经济发展十佳县。2、连城人口状况及城市化率总户数（户）
4、户籍总人口（人）常住总人口（万人）城市化率（）城区常住人口（万人）连城县 100582 332054 30.5 13.9 6.5连城的城市化率是龙岩各县市中排名最低的，仅 14.9%，非农业人口约 4.6 万人，但城区的常住人口却达 6.5 万人，说明未来连2011 年连城项目市场调研报告4城城市化进程将不断加快，特别是随着近年连城工业化进程加快，将有更多的农民进城置业，从而形成有力的消费力量，促进商品房市场的发展。总人口（人） 城市化率（%）龙岩市 2933469 28.8市辖区 478098 65.7新罗区 478098 65.7漳平市 277009 27.7长汀县 503956 28.6
5、永定县 476079 21.6上杭县 494864 16.7武平县 371409 19.9连城县 332054 14.93、连城经济发展情况2010 年,全县生产总值 79.5 亿元，增长 13.3%。其中，第一产业增加值 16.95 亿元，增长 4.5%；第二产业增加值 33.98 亿元，增长 19.3%；第三产业增加值 28.55 亿元，增长 12.0%。三次产业比重由 2009 年的 24.8：42.7：32.5 调优为 21.3：42.8：35.9。财政收入 4.06 亿元，增长 27.7%；社会消费品零售总额 27.5亿元，增长 31.4%；城镇居民人均可支配收入 1.43 万元，增
6、长 10.5%；农民人均纯收入 6359 元，增长 10.4%。2011 年连城项目市场调研报告5 GDP 产值年均 10%以上增长，整体经济发展较为稳定； 城镇人口与农村人口收入差距大，农村人口收入偏低； 产业结构不够合理，第一产业占比重过高，服务业基础较为薄弱，工业对城市经济拉动起决定性因素； 第三产业的发展速度较为缓慢，某种程度上折射了城市经济的发展活跃程度不高。 连城的总体经济实力仍处于龙岩各县市的下游水平，这是连城房地产较其它县市发展缓慢的主要原因之一。2010 年地区生产总值（万元） 增长(%)全 市 9908973 13.9市辖区 4097313 13.5上杭县 1266562
7、13.0永定县 1109693 15.5漳平市 1016022 15.1长汀县 883042 14.2连城县 794768 13.2武平县 741573 13.4连 城 县 近 年 GDP发 展 情 况33.91 43.01 53.27 59.4979.4816.9 16 14.4 13.211.30204060801002006 2007 2008 2009 2010年 份产值(亿)产 值 年 增 幅 (按 可 比 价 百 分 比 计 算 )连 城 县 近 年 人 均 年 收 入 表8686 10517 11620 12933 143004646 5288 5764 635940820500
8、0100001500020000250002006 2007 2008 2009 2010年 份年收入(元)城 镇 人 口 年 均 收 入 农 村 人 口 年 均 收 入2011 年连城项目市场调研报告64、城市建设规划情况 城市性质：“连城县城，海西旅游度假城市” 。 规划期限： 近期 2007-2015 年远期 2016-2030 年远期展望 2030 年以后 规划范围： 新一轮修编的城市总体规划控制区面积 60 平方公里：东至冠豸山保护界线，南至田心河，西至浦建龙梅铁路，北至隔川下罗坊揭乐乡吕屋岗。中心城市建设用地范围：东起观景路，西至 204 省道，南至江林路及其通往省道204 线延伸
9、处，北至工业园区规划莲西路（暂定名） ，其中建设用地 19 平方公里。 县城总体布局：A、发展方向：“西进南拓，适度东移” ；本案2011 年连城项目市场调研报告7B、工业用地：“工业企业向园区集中、用地集约化的策略” 。C、旅游度假：用地适度增加，完善旅游相关配套设施的建设。 空间结构：“一体两翼、四大板块”的空间结构。 “一体两翼”指的是以中心城区为主体，以西城新区和旅游经济开发区为两翼的空间布局结构；“四大板块”为中心城区板块、西城新区板块、旅游经济开发区板块、工业园区板块。 城区人口规划：规划 2015 年 8 万人口，2020 年 11 万人口，2030 年 18 万人口中心城市规划
10、； 中心城市职能定位：综合型，县域政治、经济、文化中心，海峡西岸客家文化特色的风景旅游城市，成长中的闽西工业基地之一，具有潜力的闽粤赣三省边界贸易和交通流通中心。 根据规划，本案地块纳入中心城区版图，处于“综合服务区” 、“连城工业园区”及“西城新区”三区交界位置，区位独特，且南侧未来将规划一片绿化公园中心，未来本案地块的升值潜力巨大。 随着连城城区人口的增加，商品房需求将不断快速增长，未来3-4 年，连城城区将新增 1.5 万人，即会形成约 5000 户家庭的住房需求，加上城区人口的增长性需求及改善性需求，未来连城的市场需求量将迅速增加。2011 年连城项目市场调研报告8三、连城房地产市场概
11、况1、近年土地供应状况 连城近年土地出让面积绝大部分以工业用地为主，体现了近几年连城工业化的发展进程。 近年连城商业、住宅用地的供应量较少，且地块规模不大，导致市场楼盘供应数量不多，整体上连城的房地产市场还处于起步阶段，竞争程度较低。2、连城未来土地供应计划未来连城的土地供应仍以工业用地为多，达 100 万平米，而商14249941333333916611017173950000671731016440950000664400500000100000015000002008 2009 2010年 份连 城 近 年 土 地 出 让 进 度 安 排 表 (平 方 米 )出 让 总 面 积 (平 方
12、 米 ) 工 业 用 地 商 业 、 住 宅 用 地2011 年连城项目市场调研报告9住用地供应比例较小。具体供应情况：（1）县城区主要项目有：县地税局对面、木材厂地块等地块（备注中“ ”为城区将推出商住地 块）。（2）朋口、庙前等土地市场发育较好的乡镇集镇地区主要项目有：朋口交警对面地块、庙前芷溪水尾开发小区等。（3）其它土地市场发育落后的乡镇集镇地区，以改变用地观念、培育土地市场为思路，灵活掌握土地出让的时机，供应开发成熟的地块。同时，推出国、省道沿线已收储地块。 （资 料来自连城县国土资源局）连城县 2011 年度土地出让计划安排表数量 出 让 地 块 位 置出让面积（m 2）预测价（元/m 2）出让金额（万元）拟出让方式 备 注1 地税局对面出让地块 47000 1600 7520 挂牌 2 城西牛形山剩余地块 500 1000 50 挂牌 3 塘前新村开发地块 500 220 11.0 挂牌 4 宣和中曹农贸市场商住用地 600 360 21.6 挂牌 5 新兴新村临西环路地块（一期） 806 3200 257.9 拍卖 6 庙前芷溪店背口沿街地块 600 350 21.0 挂牌 7 朋口窑上段（南区）居住地块 8867 280 248.3 挂牌 8 朋口交警中队对面 11994 1500 1799.1 拍卖 9
