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1、第 1 页关于小区车位车库的权属及相关法律问题调研报告1法学院毕业生社会实践报告专业：姓名：(来自:.)班级：学号：关于小区车位车库的权属问题调研报告随着社会生活水平的不断提高，人们对私人住宅区的档次要求也越来越高，所以住宅小区设车库、车位已经成为新建小区的必备设施。小区车位车库按照其不同的形态，或者是专有部分，或者是共有部分。所谓小区车位车库的约定归属，隐含的前提是：在开发商售出房屋单元之前，小区车位车库归开发商所有。作为专有部分的车位车库才能够通过约定来确定归属，作为共有部分的车位车库则是随着小区房屋单元的售出而归全体业主所共有。业主可以通过设立专有使用权，也可以通过共同使用权的方式来使用
2、小区车位车库。目前，我国小区车位车库从物理形态来看，主要有以下几种：一是地面车位，即占用小区共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，一般是直接设置于地面、以划线分割方式标明的停车设施。二是地下车库，即利用小区地下空间建造的停车位，内部设有若干划线编号且没有墙壁隔离的停车位。此种车位车库有的是利用人防工程改造而成的。三是架空层停车位，即将楼房的首层以墙、柱等架空，依附于楼房形成的停车位。四是独立车库，即在小区内独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的停车位，一般设于房屋室内，多见于高档住宅小区。但是，我国城市居民收入的增长与城市疆域的扩展，居民拥有私家车的数量急剧增加，但是居民小区停
3、车位的增加却相对缓慢。第 2 页住宅小区车库的产权归属问题，历来都是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。因此，关于住宅小区车位的产权归属势必成了社会关注的问题。对此，我在这次实习期间对小区车位车库的权属及相关法律问题进行了一次深入的调研，具体情况如下：一、调研的时间地点时间：地点：二、调研目的中华人民共和国物权法（以下简称物权法）第74条规定了住宅小区车位车库的归属及利用规则。但是，物权法的实施，没有起到定纷止争的效果，社会上有关小区车位车库的归属争议一直存在，理论学说上也尚无定论。本文试对此问题进行探讨，以期对物权法第74条的正确适用有所裨益。三、调研方法本次调查采取的是街访、入户调查、问卷调查
4、、统计相结合的的方式。四、调研的内容主要调研了个居民小区小区车位的权属问题五、调研结果（一）取得的成就通过两个多月的调研我发现关于小区车位车库的法律性质争议较大，有人认为其是小区的配套设施；有人认为其是建筑物或建设用地使用权的添附物；有人认为其是建筑物的从物。我比较赞同的是小区车位车库的法律性质应该是配套设施的看法。随着时代的发展，汽车日益走进寻常百姓家，车位车库对于业主的生活有重要的作用，车位车库成为业主生活必不可少的组成部分。在小区的建设中，设置相当数量、类型的车位车库，进一步提升了小区的居住环境，满足业主的出行需要。可见，建筑物区分所有制度中的车库，是服务于全体业主的建筑物区分所有权的重
5、要设施。车库已经成为整个小区的有机组成部分，是建筑物区分所有制度中的重要财产。将车位车库作为小区的配套设施的法律意义在于，法律应当规定，开第 3 页发商在开发小区的同时负有建设一定数量车位的法定义务。但作为公共基础配套设施的一部分，目前大多数开发商在计算商品房销售价格时已经将小区车位、车库的建设成本纳入其中，并计算入公摊面积，而后却又再次向业主出售，进一步牟利，严重侵害了业主作为所有权人的利益。而我国关于车位、车库的确定一般是依照发商与业主之间的约定来确定的。主要是：第一，遵循私法自治原则的体现。只有当事人才是自身利益的最佳判断者，法律不能越俎代庖地替当事人进行选择。物权法作为财产归属与利用的
6、基本法，应遵循自治的私法原理。对车位、车库的归属应当根据约定确定，正是体现了私法自治的要求，有利于业主和开发商通过平等协商来充分体现自身的意志和利益，同时也最有利于争议的解决。 第二，符合市场经济的内在要求。通过约定解决归属，实质上是通过市场机制解决纠纷。在市场经济条件下，将此问题交给市场来解决，通过交易，在车位、车库的归属上实现各方利益的最大化。当然其中也存在一定的风险，例如，在卖方房屋市场的情况下，开发商有可能通过格式条款保留车位、车库的所有权。这类问题在很大程度上由房屋买卖市场决定，其解决有待于市场经济进一步发展和完善。第三，有利于对车库有效利用和管理。业主之间情况各异，有人有车，有人无
7、车，还有潜在的购车者，有车者有的愿买有的想租，众口难调。建筑物区分所有权具有复杂的法律构造，是由专有权、共有权和成员权组成的三位一体的权利体系。其中的共有关系性质是按份共有、共同共有还是互有，学者观点不一。相对而言，上不上、下不下的区分所有，在共有关系中是最不易提高效率的。如果车位、车库第 4 页由业主共有，须借助于分管契约来解决车位、车库具体分配、使用问题。而分管契约的成立与效力问题素有争议，难以操作，协商不成容易造成业主之间关系紧张。 第四，有利于鼓励开发商修建车位、车库。多年来,我国城市建设忽略了车位、车库的建设,造成了目前城市车位、车库紧张的状况,停车难的问题非常突出。这就有必要刺激投
8、资,使开发商从利益驱动考虑为小区业主提供必要的、合理的车位、车库。但如果将车位、车库规定为业主的共有财产,那么,开发商就没有足够的动力来解决建筑车位、车库。最后,因为车位、车库非常紧张,停车越来越难,受损害最大的还是业主。 （二）存在的问题及不足第一，虽然“有约必守”原则作为民法的一项基本要求必须得到遵守，在格式条款大行其通，私法自治原则逐渐由契约正义原则代替的情况下，仍然坚守形式意义上的“私法自治”还有何意义购房者与开发商在缔约能力和缔约机会上均存重大差异，此时尊重当事人的意思自治而又没有相关配套措施，无异于为弱势一方遭受侵害披上合法的外衣。开发商完全可以利用“私法自治”，作出对购房者不利的
9、约定，比如开发商约定车位、车库归其所有，作为购房的附加条款，借以垄断这部分对小区住房而言的稀缺物业，以高租金向小区业主“合法”地获取高额的经济利益，直接损害小区业主应有的合理利益。当今的商品房买卖合同多属格式合同，购房者只能被动地接受开发商提供的房屋买卖合同，而没有多大余地进行协商。此际，规定“有约定从约定”，直接赋予开发商合理取得车位、车库所有权的依据，至为可议。至于上述第二项理由所说“这类问题很大程度上由房屋买卖市场决定”，在目前房地产处于卖方市场的情况下，怎么由“市场决定”在一个缺乏充分竞争的市场中谈论“私法自治”，是悲哀的。第 5 页第二，车位、车库由业主共有，就存在“操作困难”，就“
10、容易造成业主之间关系紧张”了这也太低估业主的能力了。没有车位、车库的共有，难道小区中就没有业主共有的部分了对这部分，是不是也存在“操作困难”，也“容易造成业主之间关系紧张”建筑物区分所有权本是一项复杂的权利形态，其本身就存在专用权、共有权和成员权之间的相互溶合，仅仅依据“操作困难”等就否定建筑物的某一部分的共有性质，无异于否定建筑物区分所有权中的共有权。更何况，我们聪明的业主们还知道在共有的建筑物部分之上设定专有使用权。这不是解决共有的车位、车库的使用和管理的最佳方法吗 第三，至于规定车位、车库可以依约定确定权利归属可以刺激车位、车库的建设，完全可以依他种方法解决。房地产开发实践中，开发商必须
11、按照城市居住区规划设计规范及相关规范的要求设计、建造车位、车库，不符合该设计规划的要求将无从取得相关规划许可，如政府认为经济的发展和生活水平的提高需要更多的车位、车库，完全可以通过修改上述设计规范来满足要求，还需要去刺激开发商吗 对于公共小区来说,停车位的所有权归属直接关系到业主和全体小区居民的切身利益。因此,各国或地区的立法中,对此问题均有所规定,我国物权法的立法应当进行吸收和借鉴。(一)德国法德国1973年7月30日修正的住宅所有权法第3条第2项规定,“以持久性界标标明范围之停车场,视为有独立性之房间。”因此在德国车库作为一种独立的物,其所有权可由开发商自由出售给小区内的业主,而不是作为从
12、物,直接归全体业主所有。其优点在于保护了开发商和小区居民中不需要车库的业主的利益,其可以不用支付该车库的分摊费用。应明确的是,即使小区内的停车位属于全体业主共同共第 6 页有,对停车位享有专用使用权的业主也可以在小区内的业主之间自由转让其使用权。(二)法国法在法国,新公寓的建造者负有一项法定的义务:在建筑物基地内,按一户一空间的标准为住户设计停车场。学界及司法实践认为,区分所有建筑物之居住区域与停车区域为分别的不动产,即停车位必须另行购买;并且该区分所有建筑物之居住者以外的人,亦可购买基地内之停车位。(三)美国法下页余下全文关于小区车位车库的权属及相关法律问题调研报告1美国法律对小区内车库的制
13、度设计,遵循两个最基本的原则,一是不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内车库的所有权,二是不允许小区内的车库作为独立的专有部分单独买卖。可以看出,美国法律的规则设计与德国法、法国法不同。第一,美国法明确不允许小区业主以外的人拥有小区内车库的所有权,避免了小区业主以外的其他人垄断小区内车库的所有权向业主收取高额垄断资金。第二,不允许小区内车库单独买卖,有效的避免了车库所有权转让到业主以外的他人手里。当然美国也有作为独立专有部分可以单独买卖或者出租、抵押的车库,但那是指在住宅小区的范围以外另外建造、开发并经营,本身就具有区分所有性质的专门车库。从以上国家及地区的论述及分析可以看出,对于小区停车位
14、的权属,各国规定大体相似。即小区停车位属于全体业主共有,停车位只可在小区业主之间进行转让。第 7 页六、调研体会车位、车库应由业主法定地共有。我国物权法第74条第2款的规定至为可议。好在该条第1款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”由建筑区划内车位、车库的性质所决定，车位、车库的本质是小区整体环境内容的组成部分，为服务于整个小区业主居住便利而建造，故其利用应该服从于业主购买专有部分的需要；同时，车位、车库问题亦属于业主成员权范畴内容，其使用和转让应当服从于整个小区建筑物的使用和全体业主利益。基于此，我国物权法认为，车位、车库的归属问题，涉及广大业主的利益，
15、规划用于停放汽车的车位、车库，作为建筑物的附属设施，应首先满足小区居民的需要，彰显物权法对业主权益予以优先保护的立法价值取向。但这一规则在实践中的适用仍有待观察。如约定车位、车库由开发商所有，开发商所定车位、车库的租赁价格或出卖价格过高，小区业主无法承受时，开发商是否可以出租或出售给小区之外的人此外，这一规则不能对开发商以高于市场价格的价格出售或出租给业主的情况作相应的规制。在实践中，在确定车位、车库转让或出租价格上，业主处于明显的弱势地位，开发商往往以高于市场价格的价格迫使业主在购房时不得不放弃其首先购买或出租车位车库的权利。如此一来，开发商就可以以此为由将其出售或出租给业主以外的人使用，这极大地损害了业主的权益。此时政府如对交易的价格进行干预，还不如事先通过法律“直接干预”明确车位、车库由小区业主共有。上页
