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1、 四川省房地产行业产业关联度分析摘要：从产业关联角度,利用投入-产出模型研究四川省地产的带动效应和其在发展过程中暴露的问题。进而通过投入产出分析表,计算相关系数,揭示四川省房地产对其他产业的定量关系;最后从达到明确并得到四川省也与房地产业相关联的主要产业类型;房地产业的带动效应和优化地区产业结构目标出发,提出四川省地产发展的建议。关键词：房地产行业 关联度分析 投入产出表一研究目的和意义房地产作为国民经济发展的重要产业之一,具有融资量大、产业链长、波及面广等特点。虽然房地产业与其他相关产业的关联作用日益受到重视,但是各种阐述房地产业在国民经济中的重要地位以及适度优先发展房地产业等方面的研究相对
2、都缺少较为专门的、系统的分析。通过研究四川省房地产业与国民经济其他相关产业的关联度,可以定量分析四川省房地产行业对国民经济推拉效果; 确定四川省与房地产业关联度大的主要产业类型; 定量反映成都地区房地产业对相关产业的带动效应;从产业关联角度分析成都地区房地产业发展问题,给出相关产业协调发展的建议。二研究方法及数据来源21 理论方法与模型房地产业界定:以土地和建筑物为经营对象为对象开发经营，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰与服务的一系列活动的综合性产业，属于第三产业。产业关联理论:是指在国民经济中一个产业与其他产业之间的经济技术联系,表示国民经济各产业之间投入产出、供给需求的关系,
3、产业关联理论是对产业之机的联系进行量化研究的一种方法理论,揭示产业之间在生产、交换、分配过程中发生的数量比例上的规律性。在国民经济活动中,每个产业的生产都需要其他产业的产品或服务作为本产业的投入要素,其他产业的生产活动同样将产业的产品或服务作为本产业的投入要素。产业后向关系数:直接消耗系数 aij=xij /xj(其中 aij 是第 j 产业对第 i 产业的直接消耗系数; xij 是第 j 产业对第 i 产业的直接消耗值 ; xj 是第 j 产业的总产值。 )直接消耗系数越大,说明某产业对提供要素产业的直接需求越大,产业之间的直接关联度也越大。产业前向关联系数: 直接分配系数r ij=xij/
4、xi(其中 rij 是第 i 产业对第 j 产业的直接分配系数; xij 是第 i 产业分配给第 j 产业作为中间产品的使用的价值量 ; Xi 是第 i 产业的总产值。) 直接分配系数越大,说明 i 产业对 j 产业的直接供给推动作用越明显。2.2 数据来源与处理本文书局来源于四川省统计年鉴，在定量分析过程中计算了直接消耗系数矩阵、直接消耗系数矩阵、并对关联系数进行排序等。三房地产市场规模现状近几年成都房地产市场投资开发状况如下表所示。表一 四川省几年来房地产开发状况年份 全年房地产开发量 商品房销售面积 四川生产总值 房地产行业生产总值（万 m2 ） (亿元) （万 m2） （亿元） 200
5、9 17609.17 5888.67 14151.28 534.752010 21158.34 6388.63 16898.59 558.562011 27315.44 6593.16 21026.68 620.62表二 四川省房地产最终使用结构 最终消费 资本形成 农村居民消费 城镇居民消费 政府消费 固定资本形成 存货增加 出口 合计额度（亿） 988300 1459371 0 2135500 0 0 4992018比例 19.798% 29.2341% 42.7783%国民 （元） 838.7 973 - 10839.83 亿 - - -经济 比例 13.2% 8.9% - 12.66%
6、 - - -由以上二表可以看出，最终消费，资本形成，出口所占比重分别为 31.1%，42.8%,0 。与房地产行业占国民经济水平 22.1%，12.66% 房地产偏高,这表明,房地产是一种较为明显的消费拉动型产业; 资本形成偏低,说明该产业尚未形成相当规模的资本能力,投资拉动能力弱;房地产出口为 0,说明该产业尚未形成出口需求 ,是一种内向型产业,同时间接表明,四川省目房地产行业整体质量有待于进一步提高,特别是在对外开放程度进一步加深的形势下,西安房地产面临很大挑战与机遇。四四川省房地产惨也关联度比较分析4.1 四川省房地产产业及其关联产业后向关联度比较分析以投入产出表中房地产直接消耗系数矩阵
7、，得下表，反应的是先总体水平上房地产产业的主要后向关联，如表三所示。表三 四川省房地产产业后向关联度直接关联产业名称 代码 直接关联度 位次 工业 04 0.557237 1 建筑业 05 0.017466 8 交通运输、仓储、邮政 07 0.043752 5 信息传输、计算机服务、软件 08 0.007743 10 批发和零售 09 0.065612 3 住宿和餐饮 10 0.034531 6 金融业 11 0.153693 2 房地产业 12 0.004563 11 租赁和商业服务 13 0.032151 7 科学研究、技术服务和地质勘查 14 0.000203 14 水利、环境和公共设施
8、管理 15 0.001957 12 居民服务和其他服务业 16 0.064943 4 教育 17 0.001494 13 文化体育和娱乐 19 0.014656 9 17 个产业中，与房地产有直接关联关系的产业一共有 14 个，农林牧鱼、社会管理与公共服、社保与社会福利与房地产后巷直接关联度为 0。上后向直接关联产业中，与四川省房地产后巷关联度较高的， （高于平均值 0.0667）的行业包括：工业、金融业。其次与房地产关联度较高的行业包括批发零售业、居民服务和其他服务业。上述行业中，房地产行业每生产出一万元产品，需要直接消耗工业产品价值 5572 元，金融业产品价值 1536 元、批发和零售业
9、价值 656 元、居民及其他服务业 649、交通运输和仓储业 437 元、住宿和餐饮345 元。说明四川省房地产对工业和金融业有较强的依赖性，很显然，房地产行业需基础工业支持，例如：水利、电力、机械制造等。其次，房地产行业融资需求比较大，对金融行业依赖度仅次于工业，由以上分析可见，四川省房地产业是以开发经营建筑为主的产业。4.2 四川省房地产产业及其关联产业前向关联度比较分析房地产行业具有高杠杆化、资源密集、人才密集的特点，我国的房地产行业上游和下游相关产能达到 200 多种，分析前向关联度目的可以从数量上明确四川省房地产对国民经济不同产业生产的供给推动能力差异。利用投入产出表可得出表四，表四
10、主要反映了四川总体水平上房地产的主要前向直接关联产业类型及关联度。表四 四川省房地产行业前向关联度直接关联产业 代码 直接关联度 位次工业 04 0.00617 10 建筑业 05 0.03206 1交通运输、仓储、邮政 07 0.004842 11信息传输、计算机服务、软件 08 0.003348 13 批发和零售 09 0.006399 9住宿和餐饮 10 0.008299 8金融业 11 0.030159 2房地产业 12 0.011559 6租赁和商业服务 13 0.017191 5科学研究、技术服务和地质勘查 14 0.000161 14水利、环境和公共设施管理 15 0.00914
11、6 7居民服务和其他服务业 16 0.030069 3教育 17 0.003523 12文化体育和娱乐 19 0.023588 4公共管理和社会组织 20 0公共管理和社会组织与房地产的关联为 0，其他的 14 个产业均与房地产有前向直接联系，其中关联度高于平均值（平均值为 0.012491）的产业有 5 个，分别是建筑业、金融业、居民服务和其他服务业、文化体育和娱乐业、租赁和商务服务业，这些直接关联度比较大的行业中，房地产行业每增加 1 万元总产值，在上述 5 个行业作为中间投入分别为：320元、302 元、300 元、235 元、172 元。这说明房地产的发展会促进建筑业发展、金融市场繁荣，也对社会服务业、文化产业起到较强的推动作用。4.3 四川省房地产与关联产业环向关联分析与房地产产业有前向关联又有后向关联的产业被称为环向关联产业，计量方法为房地产与同一产业的后项关联与前向关联程度之和。后向关联产业
