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1、 1项 目 土 地 房 屋 征 收 拆 迁 补 偿 安 置 实 施草 案市 组团改建工程片区项目是市委、市政府开展2011 年“城市建设年”活动，加快构筑城市功能平台、打造生态宜商宜居城市、促进社会经济持续发展的重点项目。为积极稳妥推进征收拆迁补偿安置工作，根据有关法律、法规及政策的规定，结合本区域实际情况，制订本实施方案。第一部分 总则一、基本原则坚持“依法依规、公开透明、以人为本、权益保障、和谐征收”的原则，实行“六公开、二监督”的制度。征收拆迁补偿安置实施单位（下称征收人）通过电视、报纸、公示栏、宣传材料等形式，将征收拆迁补偿安置有关政策、实施方案、工作流程、拆迁补偿、选房顺序、安置情况
2、等事项予以公示，主动接受监督部门、被征收拆迁补偿安置对象（下称被征收人）及社会各界人士的监督。二、征收范围东至 路，西至 大道，北至 路，南至 社区界，具体征收范围以红线图为准。三、动迁期限具体以市人民政府 关于 组团改建工程 片区项目征收拆迁的公告规定的时间为准。 2四、工作流程基本工作流程为宣传动员、发布公告、实地丈量、书证送达、面积核对、签订协议、腾空验收、抽选房号、财务审核、发放款项、建筑拆除、组织选房、工程建设、回迁安置。五、用途认定土地性质、房屋用途以土地使用证 、 房屋所有权证记载的用途或土地管理部门、规划建设与房产管理部门签发的合法有效文件为依据。被征收人利用多份民宅用地手续，
3、建成企业厂房用于生产的，按工业用途补偿安置。六、面积计算土地、房屋面积按现状实地测量计算，选房时安置房面积按图纸测算，交房时按产权登记面积结算。面积由具有房地产测绘资质的测量单位，依据国家、省、市现行房地产测绘技术规范测量。七、补偿安置（一）补偿方式。分为产权调换、货币补偿、部分产权调换与部分货币补偿相结合三种方式。（二）补偿计算。补偿金额实行土地、房屋分别计算，合并结算。土地补偿，经批准的建设用地按用地性质结合所在区域基准地价计算（详见附表一） ，未经批准建设用地及非建设用地按 3.4 万元 /亩计算；房屋补偿，由房屋重置价和二次装修结合成新率组成。（三）安置方式。住宅按照“等面积调换、差价
4、互补、 3严控扩购”的原则，采取“先签约、先腾空、先选房”的办法，在安置区内按选房顺序号进行选房。（四）安置价格。由基准楼面地价、建安成本价、配套费、相应税费等组成，按低于本区域商品房市场价格优惠计算。八、财务结算（一）全部选择货币补偿的，签订协议并腾空房屋后，补偿款在规定期限内一次性支付。（二）全部选择产权调换的或部分产权调换与部分货币补偿相结合的，签订协议并腾空房屋后，先予发放搬迁补助费、首期临时安置补助费、自行过渡奖励金及停产停业补助费；其余补偿款与等面积安置应缴房款对抵后，余款予以一次性发放；不足部分在交房时缴清。第二部分 手续认定九、手续完整住宅（一）持有有权机关颁发的土地使用证及房
5、屋所有权证的，为土地、房屋手续完整，按 100%认定可补偿面积。（二）经有权机关批准的土地房产所有证 、 建筑房屋动用土地证明书 、 建房动用土地申请表 、 居民建房用地申请表 、 土地使用证 、 土地使用权出让合同及县（市） 、乡（镇）土地清查手续（需提供缴款发票）记载的建设用地视为手续完整，按 100%认定可补偿面积。 4（三）超出手续完整部分的面积，根据其建设年限参照第十条的对应条款折扣认定。十、手续不完整住宅下列情形属于手续不完整，被征收人如在规定动迁期限内签订协议并腾空房屋的，按建设年限分别折扣后认定为可补偿面积，被折扣的面积不给予补偿安置及材料费补贴。（一）1987 年 1 月 1
6、 日前建成的旧房屋（现状结构全部为土木、砖木、石木、石结构） ，按房屋及其垂直范围内土地面积 100%认定。 1987 年以后加层或扩建的，加层或扩建部分按本条第（三）项规定给予折扣认定。（二）1987 年 1 月 1 日至 1998 年 12 月 31 日，经乡（镇）政府同意但未经县（市）政府批准动用耕地进行房屋建设，按同意动用土地和房屋面积的 90%认定；1999 年 1月 1 日至 2006 年 3 月 17 日，经乡（镇）政府同意但未经县（市）政府批准动用土地进行房屋建设，按同意动用土地房屋面积的 85%认定。（三）经村（居）委会同意，被征收人利用空闲地、自留地建设的房屋，按房屋及其垂
7、直范围内土地面积分年限折扣认定。1987 年 1 月 1 日至 1998 年 12 月 31 日，给予土地和房屋面积的 80%认定；1999 年 1 月 1 日至 2006 年 3月 17 日，给予土地和房屋面积的 70%认定。（四）村公所大楼、教师楼、经联社大楼、妇女活动中心大楼、农贸大楼的套房补缴相关规费后，按房屋建筑面积 100%认定。 5十一、 “两违”建筑（一）2006 年 3 月 17 日中共 市委关于严肃整治非法抢建行为的紧急通知发布前的“两违”建筑，被征收人如在规定动迁期限内，签订协议并腾空房屋的，建筑物按房屋（含二次装修）补偿标准的 50%给予补偿，不予安置。（二）2006
8、年 3 月 17 日至 2009 年 6 月 16 日（“市制止两违暨非煤矿山整治工作会议” ）期间的“两违”建筑，被征收人如在规定动迁期限内，签订协议并腾空房屋的，按房屋建筑面积给予 300 元/平方米材料费补贴，不予安置。（三）2009 年 6 月 16 日后的“两违”建筑，一律不予补偿安置及材料费补贴。第三部分 住宅补偿安置十二、补偿计算（一）补偿金额实行土地、房屋分别计算，合并结算。计算公式：私人自建民宅的补偿金额=土地可补偿面积土地补偿价+房屋 可补偿面积 （房屋重置价 房屋成新率室内二次装修 二次装修成新率），详见附表一、二、三、四、五。 村公所大楼、教师楼、经联社大楼、妇女活动中
9、心大楼、农贸大楼的套房按附表六的标准计算补偿金额。（二）房屋夹层实行货币补偿，不计入总层数。层高2.2 米及以上的补偿标准，按附表二、三计算；层高小于 2.2米的，原则上按附属物阁楼补偿标准计算，若建筑结构属框架、砖混结构的，按附表二对应结构的二等标准的 50%给予 6补偿。（三）地下层层高 2.2 米及以上按住宅标准补偿安置的，计入总层数；层高 2.2 米以下的，不计入总层数，参照附表二、三的标准实行货币补偿。十三、安置办法（一）可安置面积的认定1.住宅建筑面积在 房屋所有权证上载明的，按 100%认定为可安置面积。2.未持有房屋所有权证 或房屋所有权证未载明的面积，以房屋可补偿面积为基数，
10、按下列办法计算可安置面积。在纳入中心市区规划控制区之前，即 2005 年 2 月 1日关于加强中心市区规划管理工作的通知 （政文20051 号）实施之前建设的房屋，六层及以下部分计算可安置面积；七层及以上部分给予货币补偿，不予计算可安置面积。在纳入中心市区规划控制区之后建设的，房屋三层及以下部分按 100%计算可安置面积，四至六层部分按 70%折扣计算可安置面积；其余 30%面积部分和七层及以上部分给予货币补偿，不予计算可安置面积。村公所大楼、教师楼、经联社大楼、妇女活动中心大楼、农贸大楼的套房按可补偿面积的 100%计算可安置面积。（二）照顾购买面积的标准 71. 低层私人自建民宅照顾购买。
11、属总一层部分的房屋，照顾购买安置面积的部分，不得超过可安置面积的 1 倍；属总二层部分的房屋，照顾购买安置面积的部分，不得超过可安置面积的 0.3 倍。购买价按 1500 元 /平方米计算。2. 宅基地照顾购买。经有权机关批准的宅基地（包括已批未建、多批少建、地上房屋已倒塌或只有房屋基础的） ，且批准手续载明的产权人、用地四至与实际相符的，按未建用地面积等面积照顾购买安置房，购买价按 1500 元/平方米计算。但土地房产所有证房产栏登记为基地、埕地的，或属土地清查手续的，均不予照顾购买安置房。（三）安置方式1. 选择产权调换的，在安置区安置套房。2. 被征收人选取安置房的建筑面积，必须最接近产
12、权调换面积（含照顾购买面积） ；选择部分产权调换与部分货币补偿相结合的，不得扩购面积。3.可安置面积加上照顾购买面积小于 40 平方米的，原则上实行货币补偿；如被征收人在本区域内有其他被拆迁住宅的，可合并安置。（四）安置房价格1. 私人自建民宅。等面积安置价格为 3200 元/平方米。可安置面积（不含照顾购买面积）选择产权调换部分，按实际产权调换的总层数实行补差价优惠：总一层免补差价、总二层补差价控制在 70 元/平方米以内、总三层补差价控制在130 元/ 平方米以内、总四层补差价控制在 200290 元/平 8方米以内、总五层补差价控制在 300390 元/平方米以内、总六层及以上补差价控制
13、在 400490 元/平方米以内，详见附表八。2. 村公所大楼、教师楼、经联社大楼、妇女活动中心大楼、农贸大楼的套房按附表六的标准计算补差控制价及需补交的规费。3.选房时因安置房户型、建筑结构等原因，导致实际安置面积超出产权调换面积的，或安置房交房时因建筑结构原因产生面积误差的，按 3800 元/平方米计算。十四、搬迁过渡（一）搬迁补助根据认定的可补偿面积，按 4 元/平方米补助标准计算一次；如选择产权调换的，再按产权调换面积（不含照顾购买面积）计算一次。（二）临时过渡1. 过渡期限：自被征收人签订协议并腾空房屋之日起至通知接收安置房之日止，期限最长为 36 个月。2. 过渡方式：鼓励被征收人
14、自行过渡；自行过渡确实困难的，可申请安排临时周转房过渡，但使用临时周转房的，原则上被征收人所有面积不予发放临时安置补助费。3. 补助标准：根据产权调换面积（不含照顾购买面积）按 7 元/ 平方米月标准计算，每季度发放一次。每个产权户住宅临时安置补助费，最高不超过 6000 元/月。4. 被征收人按规定结清安置房应补差价款并办理安置房 9交房手续的，再按 7 元/平方米月发给 3 个月临时安置补助费。5. 非被征收人的责任，造成过渡期限超出 36 个月的，对自行过渡的被征收人，从逾期之日起，按 14 元/平方米 月发放住宅临时安置补助费；对使用过渡周转房的，从逾期之日起，按 7 元/平方米 月发
15、放住宅临时安置补助费。十五、奖励措施被征收人在规定动迁期限内签订协议并腾空房屋的，可享受下列奖励：（一）未经批准建设用地及非建设用地的奖励：按14.28 万元 /亩给予奖励。（二）住宅奖励和补助1. 按期签约腾空奖励。按可安置面积（不包括低层私人自建民宅和宅基地的照顾购买面积）计算，在规定动迁期限的第一时段内给予每平方米 100 元奖励；第二时段内给予每平方米 60 元奖励。2. 自行过渡奖励。被征收人选择产权调换且自行过渡的，以产权户为单位，每户给予 5000 元奖励。3. 总一层房屋增加补助。按房屋补偿金额（不含附属物）计算，给予增加 50%补助。4. 放弃安置的补助。住宅可安置面积和照顾购买面积放弃安置选择货币补偿的部分，给予 1200 元/平方米补助金，但不得将照顾购买面积部分选择产权调换，而将可安置面积部分选择货币补偿。 10第四部分 店面补偿安置十六、认定依据（一）路段类别划分拆迁店面类别根据片区路段实际情况进行划分，崇德路、洪山路、迎宾路拐长虹路部分店面为一类一档；长虹路除一类一档外的其他部分、洪山路拐进文晖路的部分店面为一类二档；文晖路除一类二档路段以外的其他部分、文晖路拐
