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1、2011 年房产估价师考试理论与方法命题趋势权威试卷 1一、单项选择题1非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个()称呼。A概括性B描述性C理论性D准确性2下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是()。A出租的房地产B自用的房地产 C 餐饮的房地产D 营业的房地产3房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以()为前提来进行工作。A公正B公平C公开D估价对象的合法权益4现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于()方面的制约。A建筑技术B土地权利设置 C 相邻关系D土地使用管制5在房地产权利中，属于用益物权的是()。A自物权B划拔土地使用权
2、C抵押权 D租赁权6某宗面积为 3000m2的工业用地，容积率为 0.8，楼面地价为 700 元/m 2。现按规划拟改为商业用地，容积率为 5.0，楼面地价为960 元/m 2。理论上应补地价()万元。A78B882C1210D12727某幢可出租房地产尚有 1 年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为 5000 元/m 2，现房出租的年末净收益为 500 元/m 2。若按折现率 l0%和风险补偿值 100 元/m 2计，该幢房地产目前的价格应为() 元/m 2。A4400B4409C4445D44558不是影响房地产价格的区位因素是()。A位置B交通C人文D环境9同区位的甲、乙、丙三种房地产
3、，当价格变化百分比为 10%时，需求量变化百分比分别为 30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是()。A富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B完全弹性、单一弹性、完全无弹性C完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D富有弹性、单一弹性、完全无弹性10现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为()。A存量+新开发量 +其他种类房地产转换为该种房地产量 -该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量B存量+新开发量 +该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C存量+新开发量 +空置房量-拆毁量D存量+新增竣工量-拆毁量11市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，
4、其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得 103 分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得 98 分，则个别因素修正系数为()。A1.05B0.98C0.95D1.0312征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括()。A征地管理费B耕地占用税 C 安置补助费D耕地开垦费13建筑物的()等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。A体量B结构C设施D层高14某可比实例实际成交价格为 3400 元/m 2，以估价对象为 100，可比实例交易情况分值为 102，房地产状况因素分值为 98，则估价对象的比准价格为()元/m 2。A3401.36B3398.64C3538.78D32
5、66.6715报酬率为()与所投入的资本的比率。A净收益B投资回收 C投资回报D收益16某宗房地产交易中，买方付给卖方 2500 元/m 2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的 5%缴纳有关税费，买方按正常价格的 3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于()元/m 2。A2427B2500C2575D263217下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是()。A建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等
6、D建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数18某商业房地产，在取得 40 年土地使用权的当年开始建造，建造期 3 年，建筑物经济寿命 60 年，则该商业房地产的折旧年限是()年。A37B40C60D6319因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于()。A自然折旧B物质折旧 C 功能折旧D经济折旧20通常房地产开发投资利润率的计算基数为()。A土地取得成本+ 开发成本 B 土地取得成本+开发成本+管理费用 C 土地取得成本+开发成本+管理费用+ 销售费用D开发完成后的房地产价值21下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是()。A新开发房地产
7、项目B用于出售用途的房地产项目 C 具有投资开发或再开发潜力的房地产 D用于投资或再开发的房地产22长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是()和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。A指数平滑分析B趋势拟合分析 C 时间序列分析D 相关分析23开发经营期的起点是假设的()。A开工日期B取得估价对象的日期 C 取得待开发土地的日期 D开始出售开发完成后的房地产的日期24有一宗房地产总价为 100 万元，综合资本化率为 7%，土地资本化率为 6%，建筑物资本化率为 8%，则该宗房地产的土地价格为()万元(收益可视为无限年)。A30B40C50D6025某宗房地产，已知建筑物的重置
8、价格为 1000 元/m 2，成新率为 70%，房地产年净收益为 140 元/m 2，土地资本化率为 6%。建筑物资本化率为 8%，则该房地产的价格为 ()元/m 2。A1700B2000C2100D240026临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为()。A交易情况修正B交易日期调整 C 房地产状况调整 D区域因素调整27从事房地产估价，首先要有房地产()。A估价业务B估价目的 C 估价对象D估价程序28某宗房地产的收益期限为 40 年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来 4 年
9、的净收益分别为 25 万元、26 万元、24 万元、25 万元，报酬率为 10%。该宗房地产的收益价格为()万元。A222.76B224.67C268.67D298.3329资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指()。A房地产开发企业自有资金周转的速度B估价对象房地产变为现金的速度C估价对象房地产带来净收益的速度D房地产开发企业流动资金周转的速度30在某商业街深度 30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价( 土地单价)为 3000 元/m 2，后街路线价为 2000 元/m 2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为()。A18%B20%C15%D25%31下列关于路线价法中，不正确的
10、是()。A路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理B路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C 运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格32某宗面积为 5000m2的房地产开发用地，市场价格(按面地价) 为 800 元/m 2，容积率为 2，受让人需按照受让价格的 3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为()万元。A824B864C882D90433某大厦总建筑面积 10000m2，房地总价值 6000 万元，其中，土地总价值 2500 万元。某人拥有该大厦的某一
11、部分，该部分的房地价值为 180 万元，建筑面积为 240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为()。A2.4%B3.0%C3.8%D7.2%34影响房地产价格的环境因素不包括()。A大气环境B声觉环境 C 卫生环境D治安环境35在影响房地产价格的各种因素中， “城市化” 属于() 。A社会因素B环境因素 C 人口因素D行政因素二、多项选择题1不同的估价目的将影响估价结果，是因为()。A估价目的不同，估价对象的范围可能不同B估价委托机构的不同，估价的性质可能不同C 估价时点的不同，估价方法也可能不同D估价时点的不同，评估的价值类型可能不同E估价依据不同，估价应考虑的因素可能不同
12、2建筑物区分所有权包括()等。A按份共有所有权B专有部分所有权 C 共同关系成员权 D共用部分持份权E长期使用和租赁3房地产的最高最佳使用状态应该包括()。A最佳区位B最佳规模 C 最佳用途D最佳集约度 E最佳收益4在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有()。A农用地改为非农建设用地B在写字楼旁新建大型游乐场C 住宅区道路禁止货车通行D在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路E常常遭受洪水威胁5估价项目完成后，应归档的估价资料包括()。A实地查勘记录 B委托人名片 C估价项目来源和接洽情况 D估价中的不同意见 E估价报告定稿之前的重大调整或修改意见6以下说法满足最高最佳使用的条件有()。A法律上
13、许可B技术上可能 C 价值最大化D权益上允许 E经济上可行7房地产价格构成中的开发成本包括()。A取得土地使用权时的出让金或转让金 B基础设施建设费 C公共配套设施建设费 D勘察设计和前期工程费 E管理费8运用路线价法估价的步骤包括()等。A调查评估路线价B计算临街土地的价值 C 求取可比实例价格 D划分路线价区段E交易情况修正9功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有()等。A意外破坏的损毁B市场供给的过量 C 建筑设计的缺陷 D人们消费观念的改变E周围环境条件恶化10下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有()。A估价上的
14、折旧与会计上的折旧有本质区别B建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额E 建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧11在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于()。A房地产具有开发或再开发潜力B将预期原理作为理论依据C 正确判断了房地产的最佳开发方式D正确量化了已经获得的收益和风险E正确预测了未来开发完成后的房地产价值12在划分路线价区段时，应符合的条件包括()。A形状相似B在同一条街道上只有一个路线价区段 C 面积接近 D地块相连E可及性相当13房地
15、产估价所评估的是房地产的()。A投资价值B账面价值 C 市场价值D使用价值 E交换价值14直接资本化法的优点不包括()。A不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础C每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率E 资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况15房地产估价中，估价方法的选择，是由()综合决定的。A估价对象的房地产类型B估价方法适用的对象和条件C 估价人员的技术水平D委托人的特殊要求E 所收集到的资料的数量和质量三、判断题1估价假设是指一个房地产估价项目中房地产
