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1、1杭州市楼宇经济发展的若干思考一、引 言近年来，总部经济、体育经济、社区经济、培训经济等各种新的经济术语所蕴含的商机、能量一次又一次地给政府和精明的商家带来了“惊喜” 。而就在这个时候，一种新的经济形态在大都市悄然而生，吸引着越来越多的“眼球” ，这就是楼宇经济。楼宇经济是经济、社会发展到一定阶段的产物，是知识与经济相结合、企业经营方式转变的结果。发展楼宇经济，对于开拓发展空间、积聚经济要素、提高业态档次、提升内涵发展、扩大经济总量等都有重要作用，它不仅可以用较小的代价换来更大的经济效益，而且还能有效化解经济资源相对不足、土地资源日渐稀缺的矛盾，是实现区域经济结构转型升级，提高城市中心区域效力
2、，实现可持续发展的必由之路。楼宇经济当前成为经济发展的亮点，吸引着许多城市不断推出发展楼宇经济的规划。楼宇经济的出现大大拓展了城市经济发展空间，并成为国内一些城市经济最活跃的部分和财税收入的重要来源之一。因为占地少、污染少、产出高，有人形象地把“楼宇经济”称为新型财富效应，比作都市里的“垂直印钞机” ，概括为“一幢写字楼税收赛过一个县” 。近年来，一些城市的中心城区把发展楼宇经济作为一种新的发展举措，积极推进，并取得一定的成绩。北京、上海、深圳、广州、南京、青岛、宁波等城市把培育和发展楼宇经济作为优化产业结构、加快完善城市功能、有效提升城市形象的重要举措，纷纷出台相关政策措施，宣传、推介、扶持
3、和服务楼宇经济。面对土地、空间、资源、环保等要素的制约，大力发展楼宇经济，已成为杭州集约利用资源、发展现代服务业、打造“生活品质之城”的迫切要求。二、文献综述（一）楼宇经济的基本内涵1、楼宇经济发展研究 2在国外有关楼宇经济的研究，始于 20 世纪 20 年代相关 CBD 的研究。1954 年，墨菲（Raymond.Murphy）和范斯(James.E.Vance)在美国经济地理对 CBD 定义为“CBD 是城市的心脏，是反映城市中最高地价和最高建筑物的办公楼和零售商店高度集中的地区” 。开始关注商务楼宇的发展。20 世纪 80 年代后，CBD 特指“经济中心城市的市中心与全球经济一体化相关联
4、的主要以商务办公为主的中央商务区” 。把商务办公作为中央商务区的主要特征，楼宇经济的雏形初步显现。20 世纪 90 年代中期后，以信息科技和数字网络为基础的新经济，将人类带入一个全新的经济全球化及知识经济时代，各种金融机构、跨国公司汇聚 CBD，进驻各大商务楼宇，楼宇经济开始快速发展。楼宇经济在我国的提法始于上世纪 9O 年代，是经济学界提出的一种复合概念。楼宇经济的概念和实践首先出现在深圳和上海，随后出现在沿海的一些经济发达城市(杭州、宁波、福州、大连、天津等)，并且也日益被其它一些城市政府所接受。2、楼宇经济的概念楼宇，英译 Building,最早是指土木建筑类的建筑物,随着房地产业和建筑
5、业的不断发展,这个词逐渐地演变为特指高层或超高建筑物了。这类建筑物的共同特点是：在一定的时限内，可容纳不同数量的人从事社会交际活动、文化娱乐活动、经济交往活动和旅游活动等社会活动。楼宇广义上包含了商务楼宇、商业楼宇、城市综合体、科研楼宇、工业标准厂房、保护建筑、农居 SOHO；狭义上仅指写字楼、商务楼。楼宇在旧上海被称为“写字楼” ，这个称呼一直流行到现在，也流行在全世界华人中间。但是当年“写字楼”不仅仅是指商务，而是包含了所有的非体力劳动的场所；真正把现代“楼宇”概念带入中国的是改革开放以后。改革开放以来，我国经济和社会的快速发展引来了无数外资企业的竞相入驻，加上世界 500 强战略重心的转
6、移、国内中小企业的蓬勃发展、民营经济的日3益强大等等，推动了对“楼宇”需求的崛起。尤其是中国加入世界贸易组织以来，服务贸易分类表中商业分销、中介服务、旅游、娱乐等行业的逐步开放，对“楼宇”的需求不断增加，为“楼宇”发展提供了无限商机。楼宇经济是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源、带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。这种产业形态是一种服务形态、头脑经济、创意产业，是与知识经济紧密相结合的产业，提供的主要是金融、服务、咨询、高科技研发等高端的产品。主要表现为现代服务业，如金融业、咨询业、广告策划、影视制作、网络公司、
7、律师事务所、会计师事务所、咨询中介公司、高科技企业、娱乐服务企业、房地产开发企业、旅游服务企业、交通通讯企业等国内外各类企业和公司。楼宇经济以极小的土地资源集聚起最大化的经济和财富效应。在我国城市经济发展中，凡是利用城区新开发楼盘和闲置用房，通过出租、售卖、合作等形式，招商引进现代服务企业和都市型工业，从而培植新税源和新的经济增长点，促进城市经济发展的经济活动，通称为楼宇经济。简言之，楼宇经济就是以商务楼为载体，通过从事商务活动产生经济效益的一种经济活动方式。3、楼宇经济的构成要素楼宇经济的构成要素很多，随着经济水平和城市建设的发展，不同时期、不同地区楼宇经济的构成要素会发生一些变化。结合当前
8、大部分城市的情况，比照上海、南京、成都等地的楼宇经济发展，可以从三个方面来看要素：从需求方，租户角度分析的楼宇经济构成要素：地段、政府的配套政策、楼宇品味、物业服务、与本行业相关的会展频率；从供给方，业主角度分析的楼宇经济构成要素，主要由投资回报率决定，具体包括三个要素：收益率、每年实收租金与预算年租金回收率之比、客户租用的平均年限；从政府的角度分析的楼宇经济构成要素：CBD 区域的产出规模和 CBD 区域的资产规模。4（二）楼宇经济的功能楼宇经济具有集聚性、辐射性、体制外性、流动性等特点。形成楼宇集聚的区域一般都具有以下 4 个共性：楼宇的形成区域一般都有悠久的中心商业街（区）历史、文化的沉
9、淀背景；与当地的经济、金融、交通、信息等发展水平紧密相连；楼宇所在区域是人才比较集中、文化素质相对较高、年龄较轻的区域，能为商务活动提供所需要的人才支援；楼宇所在的区域一方面改变了“同行是冤家”传统观念，追求“双赢”而是非“零和博弈” ，往往是几十幢、上百幢楼宇集中在一起，一些相同的行业也会集中在同一幢或者相近的楼宇中。另一方面在一幢楼宇中集中的又不完全是单一的某一种产业，而是多种不同产业的组合，便于楼宇中各种组织之间进行商品、信息交换和各种社会活动，产生产业集群效益。可以说发展楼宇经济就是发展现代服务业，就是发展总部经济、文创经济、税源经济。楼宇经济作为一个城市现代服务业的集聚区域，对推动整
10、个现代服务业的发展起着决定性的作用。这是从产业层面上来分析楼宇经济的经济业态。如果从“产业链”层面上分析，则研发、销售、管理等环节往往在楼宇中进行。 “研发经济” 、 “总部经济”属于楼宇经济，且处于“产业链”的高端，特别是总部经济，是楼宇经济发展的高级形态。楼宇经济是时代的要求、现实的挑战和发展的期盼，是“隐藏”在楼宇中的城市新兴经济和新的增长点，也是城市经济追求“空间”和“高度”效益、实现“提质增效”的重要途径，是城市经济发展的新风向和现代都市新的“掘金地” 。它具有城市形象塑造、引资示范、产业结构调整、经济发展的带动、信息交汇等功能。（三）楼宇经济发展的原因楼宇经济在我国的兴起不是一种偶
11、然现象，而是我国城市和社会经济发展一定阶段所自然出现的经济现象。其主要原因如下： 1、楼宇经济的崛起是城市土地集约利用的要求4城市土地资源短缺，需要集约化利用土地。目前我国大城市土地资源越5来越短缺，城市经济要持续发展，必须集约利用土地，需要一种以集约化发展为本质特征的经济形式的出现。楼宇经济正是对土地集约利用的经济形态。2、楼宇经济的崛起是现代服务业集聚和辐射的必然结果现代服务业、知识经济的发展，为楼宇经济发展提出大量需求。随着各大城市工业的外迁和比例的降低，现代服务业在各大城市日益发展，现代服务业已日益成为各大城市产业发展的支柱和方向。城市知识型服务业对城市周边区域乃至全国的市场都极具吸引
12、力和影响力。现代服务业在城市的集聚，需要楼宇提供办公空间。3、楼宇经济的崛起是价值链分解的必然结果在全球分工不断加剧的大背景下，价值链不同环节呈现出快速分解的态势，而相同或相近的环节在同一空间中不断积聚，以至于出现各种专业性极强的功能区域。在经济发展的早期，企业在办公空间上是一体的，研发、管理、设计、生产等位于同一办公地点。但随着企业价值链的分解，管理与研发、生产分离，企业由单一中心、独立行为、地方观念向多个中心、相互依存、全球观念转变。企业的管理功能更趋向于市中心，而研发功能更趋向于专业的科技园，生产功能更趋向于低价便宜的郊区或工业区。价值链各环节的分解和同类集聚，打破了过去传统的企业自建自
13、用的办公场所，新的集聚需要新的商务楼宇提供空间支持。4、楼宇经济的崛起是楼宇本身集聚的要求在楼宇出租竞争日益激烈的情况下，楼宇的集聚能提升楼宇集聚区的空间形象和吸引力，保持楼宇租金的增值。5、楼宇经济的崛起也是城市政府规划引导的结果城市政府为了促进本城市、本城区经济的可持续发展，越来越加强规划的引导。城市政府根据产业发展规划和城市功能区的集聚规划，规划了各式各样的城市功能区，而各功能区的功能实现必然要通过楼宇的建设提供空间5载体。6（四）发展楼宇经济的益处作为新兴的一种经济形态，楼宇经济已经成为了城市经济的重要组成部分。第一、发展楼宇经济，有利于拓宽城区发展空间，培育新的经济增长点。发展楼宇经
14、济，可以变平面发展为立体发展，变实体经济为虚拟经济，向空间求发展，向楼宇要效益。楼宇经济所依托的商务写字楼汇聚了大量的人流、资金流和信息流，实现了高价位上的土地再开发，达到可观的利润空间，财富效应显著。上海陆家嘴金融贸易区，是我国商务楼最密集的城区。目前，在其 28 平方公里的区域内，已竣工的商务楼面积接近 1000 万平方米，平均租售率超过 87%。这里汇聚了 130 多家中外金融机构、7 家国家级和市级要素市场、30 多家跨国公司地区总部、60 多家国内大企业集团总部，聚集了数百家律师事务所、会计师事务所等中介服务机构，以及上千家投资机构和贸易公司。一幢高楼就是一个磁场，巨大的人流、物流、
15、资金流、信息流在这里汇聚、流动，形成显著的“财富效应” 。据统计，落户陆家嘴的外资银行的资产和贷款额，占到全国外资银行的一半以上；在陆家嘴高档写字楼里上班的金融人才超过 2 万人。写字楼里不断攀升的人气和财气，刺激着大楼自身和周边地区的会展、旅游、餐饮、健身、休闲、购物等产业一路走红。第二、发展楼宇经济，有利于促进现代服务业发展，加快经济结构调整。发展楼宇经济，众多的商务写字楼集聚在一定的区域内，产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业市场，能够带动周边的信息、金融、餐饮、购物等企业聚集发展，加快形成功能良好、配套齐全的商圈，同时楼宇中聚集大量企业和员工，产生大量知识培训、文化娱乐、交通住
16、宿等需求，这些都是能促进现代服务业发展，加快经济结构的优化。同时，楼宇经济还能为工业经济发展提供完善的现代服务，促进工业园区健康发展。楼宇经济是现代服务业不可分割的“伴侣” 。从某种意义上说，没有高度发达的楼宇经济，也就没有现代服务业的迅猛发展。受“楼宇经济”的辐射和拉动，浦东东方7路、潍坊路、崂山东路一带已形成酒吧、美食、美容等“特色街” 。总投资 4.5亿美元、总面积 24 万平方米的正大广场，集购物、餐饮、娱乐、休闲等功能于一体，堪称亚洲规模最大的“销品茂” 。第三、发展楼宇经济，有利于改善投资环境，提升城市的品位和档次。发展楼宇经济，建设一批交通便利、基础设施完善、行政配套齐全、建筑风格鲜明的商务写字楼宇，必将大大提升城市的品位和档次。同时致力引进大公司、大集团总部、研发中心和新型业态到城市落户，可以加速信息、销售、决策在城区的集聚，不断提升城区的服务功能和带动作用，大大改善城市的投资环境。88 层的金茂大厦，是目前国内最高的现代化楼宇，堪称“楼宇经济”的成功典范。其 12 万平方米的智能化写
