福田可行性研究报告

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1、可行性初步研究 同致地产同致地产顾问（武汉）有限公司Touchstone Properties Consultancy (Wuhan) Co.ltd2001 年 11 月1武汉市华中软件园商住片区项目开发初步可行性研究报告武同评字200112051 号项目名称： 武汉市华中软件园商住片区委 托 方： 深圳市福田房地产开发有限公司 评估单位： 深圳市同致评估顾问有限公司主评估人： 王 庆 王旭 徐艳 审 定： 吴早生 时 间： 二一年十一月二十九日至十二月五日可行性初步研究 同致地产同致地产顾问（武汉）有限公司Touchstone Properties Consultancy (Wuhan) C

2、o.ltd2001 年 11 月2致：深圳市福田房地产开发有限公司根据贵单位的要求，我们已经完成了对武汉市洪山区东湖高新技术开发区（又称中国光谷）的华中软件园商住片区开发初步可行性研究工作。在整个工作过程中，我们对武汉市类似房地产项目进行市场调查，其中包括多层住宅小区、别墅小区统计资料、相关的市场、人口以及建筑工程造价等方面的资料。虽然这些资料的来源总体上被认为是该领域的权威或至少被认为是可信赖的，但我们并未审计这些资料，也不能保证它们的完整性和准确性。因此，虽然本报告是在我们的经验和以上所提到的资料的基础上谨慎编制而成，我们对此项目在任何实际上将达到的数据目标不作任何担保。就我们理解，我们工

3、作的目的主要是协助贵单位对该项目进行初步可行性研究，以评估项目的可行性。按照惯例，本报告仅供贵单位内部使用，未经我们达成的书面协议，不可传阅给第三方，也不可在任何融资文件中使用我们的工作成果或我们的名字。我们非常感谢贵单位有关人员对本次工作的大力协助，并感谢你们能提供给我们这次服务的机会。如果你们对本报告有任何问题或意见，请与我们联系，电话：02785714286 或 85714089。顺颂商祺！同致地产顾问武汉有限公司二一年十二月五日可行性初步研究 同致地产同致地产顾问（武汉）有限公司Touchstone Properties Consultancy (Wuhan) Co.ltd2001 年

4、 11 月3华中软件园商住区项目可行性研究一、 项目概况1、 华中软件园概况华中软件园原名曙光软件园，于 2000 年初经市计委批准立项，同年 7 月设立业主武汉曙光软件园有限公司，当年完成园区规划和一期工程设计。园区规划用地 108 公顷（1620 亩） 。规划建筑面积近 100 万平方米。分三个功能区域：软件产业区、产业服务区、商住生活区。园区的建设思路和目标是：依岗就势进行设计（不破坏原有的地形地貌） 、庭院式建筑布局、大规模绿化广场、围合式交流空间、智能化工程配套，将园区建成生态环境优良的高科技商住旅游园区。规划建设充分体现人、自然、科技的融合，十分突出环境、环保和智能化。按照这一思路

5、，确定了基地规划建设“三低一高”的原则；低容积率（0.9） 、低密度（23%） 、低楼层（36 层左右） 、高绿化率（55%） ，并将建设重点放在市政配套、环境景观、智能化工程和社区人文氛围营造上。按照滚动开发、稳步建设的原则，计划用 56 年时间基本完成基地建设。其中 20012002 年，建成 20 万平方米的软件研发中心。与以上主体建筑同步，完成基地通讯、网络、智能化和景观各项工程。该项工程于 2001 年 2 月底正式开工建设。现已完成拆迁面积 3万余平方米；开工面积 8 万平方米，其中已完成近 3 万平方米四可行性初步研究 同致地产同致地产顾问（武汉）有限公司Touchstone P

6、roperties Consultancy (Wuhan) Co.ltd2001 年 11 月4栋研发楼；场地平整 30 余万平方米，其中水面整治 4 万余平方米；完成道路基础 3.3 公里；完成绿化景观工程 20 余万平方米；一期配套的水、电、通讯、智能化管理等各项设施基本到位。同时，研发楼的宣传和招商工作开展顺利，一期研发楼房屋销售和租赁面积 15505.47 平方米。2、 园区商住生活区概况商住生活区工程位于华中软件园西北部，属于同济大学控制性详细规划 D 区，东与 IT 文化园区跨世纪大道相邻，西靠高压走廊，南接曙光大道与软件产业园区毗邻，北依南湖南路。商住生活区工程建设用地现基本保持

7、原地形地貌，有小山脊，中部既有沟壑又有高地，地形起伏落差较大。该地块原有东山村砖瓦厂两座，现已停工待拆。该地块居民拆迁仅临曙光大道段有少量，其余基本无拆迁任务。南湖南路与世纪大道工程正在紧张施工，将于 2002 年 6 月初竣工通车。3、 地理位置及周边配套、竞争楼盘分布见图：4、 主要经济指标用地面积：23 万平方米（约 345 亩）方 案 一：采用原规划方案,容积率作到 0.94可行性初步研究 同致地产同致地产顾问（武汉）有限公司Touchstone Properties Consultancy (Wuhan) Co.ltd2001 年 11 月5建筑面积：22.53 万平方米容 积 率：

8、0.94建筑密度：20.6%绿 化 率：61%方 案 二：建议修改原规划，在保证现有土地起伏自然景观的前提下，主动营造山水生态 IT 居庭。可将容积率作到 1.1。建筑面积：26.4 万平方米绿 化 率：55%建筑密度：22%方 案 三：曙光软件园提供的规划方案，容积率提高到 1.3建筑面积：30 万绿 化 率：50%建筑密度：26%泊 车 位：263 个从市场的角度出发，武汉郊区中高档楼盘的环境营造成为消费者认可的焦点，建筑密度要保证环境的充分体现，我司建议采用方案二，可行性初步研究 同致地产同致地产顾问（武汉）有限公司Touchstone Properties Consultancy (W

9、uhan) Co.ltd2001 年 11 月6虽从直接经济效益上没有方案三高，但是，从综合指标分析，此方案应为市场需求的较优选择。二、 规划建议我司综合考虑市场需求情况，充分利用光谷政策的优惠条件，建议地块建筑以多层洋房为主，附加部分别墅式 IT 公寓（低层小洋楼） ，连排 TOWNHOUSE、独立别墅，这些户型均考虑软件、IT 行业研究人员的工作特点和生活习惯，建设集办公、居家合二为一的郊区享受型 SOHO 生活空间。1、多层洋房的目标客户是曙光软件园区的青年技术人员、工程师，中层管理人员，周边大学的青年教师、40 岁左右的中年教授及周边其他科技园区的青年 IT 人士和部分高级管理者。此类

10、客户群主要特点是年青，观念新颖、思想前卫，有理想有梦想，注重潮流与实用结合。针对目标对象应营造一个集合方便、健康、个性、品味、心情、网络与独处时间于一体的生活空间；一个温馨、浪漫、新颖、实用的理想家庭，针对这部分人群可以考虑送 IT 精装修。2、独立别墅针对大学里有成就、有地位、年龄偏大的专家、高级教授和软件园及周边其他科技园的 CEO、总裁等人士，他们属于金字塔尖人群。可行性初步研究 同致地产同致地产顾问（武汉）有限公司Touchstone Properties Consultancy (Wuhan) Co.ltd2001 年 11 月73、有一部分科技工作者属于以上二者之间的客户群，比如在

11、大学里一个知名教授身边肯定有 34 个跟随者，一个CEO 周围也有 34 个爱将。对这群金字塔尖下第一阶层人群我们可以因地制宜考虑规划一定量的连排景观TOWNHOUSE 和别墅式公寓 两种产品来满足他们的需要。4、别墅式公寓相对独立又叫低层小洋楼，一般有 45 层（5 层为阁楼） ，一梯两户。每户均为两层的复式结构，下面一户较大，上面可分为两户带阁楼跃复一体的小户型复式单位。上下各户分通道入户，下面大复式可以享有私家底层花园，并从花园入户，设有地下室作为主人的音响室或家庭影院、储藏室等空间，上面复式从背面室外装饰性楼梯直接上楼入户。保证了私密性，加大了房屋使用率。这种新产品满足众星捧月型的消费

12、人群，比如教授的追随者，高级 CEO 的仰慕者等，并且大多教授、CEO 也希望受到尊重，希望独立又合群但层次相对高贵的生活。另一方面这种户型亦可作为办公室和住家结合的新逆都市SOHO 郊区房型。上层户型灵活多变，可自由组合，退台花园、情趣阁楼、跃复一体，户型可大可小，从 90 平方米的两室两厅，120 平方米的三室两厅到从 180 平方米到更大面积的复式结构，满足各类人士不同的需求。可行性初步研究 同致地产同致地产顾问（武汉）有限公司Touchstone Properties Consultancy (Wuhan) Co.ltd2001 年 11 月85、建议各种类别户型结构的市场需求比例如下

13、内容 多层洋楼 独立别墅 别墅公寓 Townhouse比例 6070% 58% 1520% 1015%三、 项目开发建设及经营的组织与实施计划1、 有关工程计划的说明预计总工期：约 42 个月（从 2002 年 6 月至 2006 年 1 月） 。采取滚动开发的施工策略。当完成桩基和地上一层工程时开始预售工作，预计 2002 年第四季度开始进入销售，考虑到尾盘一般销售时间较长，所以经营期定为四年，截止到 2006 年中期。四、 项目投资估算、资金筹措计划（以下费用均以方案二数据为标准）建设投资项目估算依据： 整个项目建设期从 2002 年 1 月开始到 2006 年 6 月，开发周期为3.5

14、年，经营期截止到 2006 年中期。 土地转让协议中的土地使用权费用和年利息。 各种税费按武汉市现行收费标准。 参考武汉房地产市场在建及已完成典型项目的成本、费用水平。 整个项目按中高档水平计算。 银行贷款利率按 5.85%计算。可行性初步研究 同致地产同致地产顾问（武汉）有限公司Touchstone Properties Consultancy (Wuhan) Co.ltd2001 年 11 月9 我司多年的评估经验。1、 开发成本估算（1） 土地地价。根据华中软件园与曙光集团的土地使用协议作价 13 万元/亩和红线图提供项目商住区面积 23.13 万平方米，可计算出该商住区土地地价为：13345=4485万元。（2） 土地转让费办理土地证各项费用共计 5363.5 万元，其中：A、 国有土地出让金：23 万平方米80 元/平方米=1840万元B、 拆迁费用：共计 730 万元，其中：居民约 40 栋，拆迁费约 380 万元；砖瓦厂拆迁约 200 万元；青苗及鱼塘补偿约 100 万元；坟墓搬迁约 20 万元；其他补偿约 30 万元。C、 征地管理费：4485 万元2%