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1、12010 年 6 月 18号金地格林世界二期个案分析一、 项目基本参数：项目名称 金地格林世界白金果岭 占地面积 290000m2所处板块 嘉定南翔 总建筑面积 139000m2现场地址 嘉定瑞林路 68 号(近芳林路) 容积率 0.67物业类型 花园洋房 绿化率 75%建筑风格 新法式风格 开盘时间 2010-3-20开发商 上海万科房地产有限公司 交房时间 2010年 12月-31车位 84 本期套数 42套交房状况 毛坯 物业管理费2.8元/ m 2/月价格范围 8001000万/ 套房型面积 260-270二区域简介：1、 所处区域：22010 年 6 月 18号金地格林世界位于嘉定
2、南翔板块，四周道路:东:宝翔路;南:丰翔路;西:沪嘉高速公路;北:瑞林路。金地格林世界二期占地面积约 29 万平方米，建筑面积 13.9万平方米，是南翔目前最大的一个综合性居住社区。2、交通状况：轨道交通 11 号线南翔站；公交 822、562、517、沪嘉高速.北嘉线、沪唐线、旅游 6号线南翔古漪园站。目前已经形成了立体畅通的交通网。32010 年 6 月 18号3、生活配套：金地格林世界是绿洲新城规划的一部分，绿洲新城规划为“世界风情小镇”打造真如城市副中心，服务上海西北区公告活动中心。所以周边配套正在逐步完善，社区本身也规划有多项生活配套设施。具体配套如下：中小学：上海英国学校、南翔中学
3、、嘉定区第二中学、南翔小学综合商场：家乐福幼稚园：马荣幼儿园、规划 15 班幼儿园银行：浦发银行、交通银行、建设银行、农村商业银行邮局：南翔邮局医院：南翔医院其他：小区内规划 3 公里商业风情街英国学校、33000 平米高尔夫公园100 亩中心公园、4 条自然河流、5000 平米世界之星运动会所16700 平米家乐福购物中心、北美风情商业街、南法普罗旺斯风情商业街英 国 学 校42010 年 6 月 18号欧 洲 风 情 街三.产品分析1.社区内部规划金地格林世界规划面积 139.1公顷（2100 亩），总建面约 150万平方米，容积率 0.65。整体规划居住人口 1.9万，共分四期开发。项目
4、绿化率为 75%。整个社区布局旨在营造欧洲风情的景观居住环境，白金水岸联拼位于金地格林世界黄金地段，南临天然河道，小区入口东临绿洲星城商业中心、澳洲风情街和 3300平米室内菜场，并有格林世界大型卖场“家乐福”、三公里世界风情街、前后大型运动会所、80 万景观绿化以及国际化教育配套英国学校、马荣双语幼儿园等，且小区内规划医疗配套养老院，真正做到了一个世界的配套。浩路 路淞沪路帆国路和政52010 年 6 月 18号白金水岸联拼设计风格为新亚洲主义，比邻国际配套，以临河景观别墅，开创全新别墅住宅形式-联拼别墅，其构建取联排别墅及双拼别墅之长,补两者之短，在面积大小、空间尺度、栋间距离、自然景观等
5、各个方面都优于双拼和联排别墅，开创了别墅居住新纪元。2.建筑风格及产品设计62010 年 6 月 18号72010 年 6 月 18号本案的建筑风格为澳洲风格，建筑外立面采用面砖，营造典雅居住氛围。以中央主轴和沿河景观两条主线展开，以点线面相结合的方式，合理搭配纷繁花木，营造花海森林之势，形成优美的居住环境。4、户型：三重立体精装庭院家庭套房，缔造温馨静谧的空间。 特色舒适套房，出入户亲近自然，颐养身心。前 中后三重立体精装庭院，延伸了空间。7.5 米的客厅错层设计，双车位设计。1+2 多重设计，270 度露台环绕，旋转采光。步入式衣帽间设计，全明卫，带观景露台的独立书房，3F 设计有大面积的
6、空中花园，将主卧的空间属性自然延伸。 5.样板间82010 年 6 月 18号客厅 卧室厨房 主卫四：广告企划：1、平面媒体广告：本图表截取 2010年元月 1号到 6月 18号的时段广告投放情况。广告投放力度中等。平面媒体广告方面，共计投放广告 18次，总费用为 1714000元，其中上海楼市是主要的投放媒体，占投放次数的 61 . 媒体投放媒体 投放次数 投放金额（元）92010 年 6 月 18号新民晚报 2 450000第一财经日报 3 414000上海楼市 11 654000东地产 1 108000搜房周刊 1 88000数据来源：同策研展部024681012新 民晚 报第 一财 经
7、日 报上 海楼 市 东 地 产搜 房周 刊次 数0100000200000300000400000500000600000700000费用系 列 2 系 列 1平面媒体广告的投放以专业性很强的上海楼市为主。总体来看金地格林目前广告投放不是太大，可能因为本期推出别墅房源不多，二期前期项目积累了大量老客户和地区内的知名度。2.企划风格102010 年 6 月 18号五.营销推广：1、推案：编号 预售许可证 开盘日期 总套数 住宅套数 总面积 住宅面积 销售状态011401 嘉定房管(2009) 预字 1156 号 2009-12-12 42 42 11357.78 m2 11357.78 m2 在
8、售 010754 嘉定房地(2009) 预字 0471 号 2009-7-18 640 640 53973.05 m2 53973.05 m2 在售 010471 嘉定房地(2009) 预字 0292 号 2009-5-27 544 544 49018.58 m2 49018.58 m2 在售 010323 嘉定房地(2009) 预字 0215 号 2009-4-28 336 336 30756.12 m2 30756.12 m2 在售 112010 年 6 月 18号010144 嘉定房地(2009) 预字 0103 号 2009-3-22 133 133 36608.22 m2 36608
9、.22 m2 在售自从 09年以来，先后拿到 5张销售许可证，项目由中原和新联康共同代理。六：.销售分析1.销售状况：数据来源：同策研展从 2010 年一月至今共计销售 23 套，成交均价 27938 元，总体来看销售一直比较稳定，并没有受到新政的过大冲击，可以看出别墅类物业抗拒风险的能力要强于公寓等产品。2.销售价格122010 年 6 月 18号目前项目均价为 3.13.9 万之间，别墅单套总价在 8001000 万之间不等。价格在新政后并没有出现较大波动，处于平稳维持期。七：.看房客群分析：客 户 来 源 分 布60%30%10%市 区 嘉 定 本 区 其 他132010 年 6 月 1
10、8号从图可以看出市区导入客，占据本案在售房屋的 60，这是因为受别墅本身特性的影响，客户来源于公寓相比更广泛些。11 号线的开通以及本案紧邻沪嘉高速，市区客到本案也比较方便，本案高绿化低密度，绿化率高达到 75而容积率只有 0.67，而且有超一流的国际社区配套.八：总体分析：1、项目优势分析：1) 项目由大型知名开发商金地房地产开发公司开发，品牌效应好2) 是一个占地 2100 亩的大盘，规模效应明显3) 两环.三轨.三高速.拥有立体畅通交通网4) 依托绿洲新城规划，具有国际化生活氛围的超大型风情市镇住区5）高绿化，低密度，2、项目劣势分析：1) 周边交通主干道，大型货车较多，路段拥堵噪杂。2) 预计总价要高于板块内的其他别墅，客户可能会有一部分抗性3) 社区上空离飞机航道近，噪音污染大。4）社区所处的板块内，项目多处于建设中，目前总体环境较差。
