关于如何破解用地瓶颈、促进跨越式发展的调研报告1

《关于如何破解用地瓶颈、促进跨越式发展的调研报告1》由会员分享，可在线阅读，更多相关《关于如何破解用地瓶颈、促进跨越式发展的调研报告1（11页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、1坚持节约集约 破解用地瓶颈促进经济社会跨越式发展为提高土地资源的保护和保障能力，破解项目用地瓶颈问题，加大推进力度，实现我市经济跨越发展。根据市委、市政府安排，我们以“ 强化用地方式转变 ，提高节约集约用地水平，化解项目用地难题”为主题，在全市范 围内开展了调查研究，并实地考察了现场。通过调查研究，我们深切感受到节约集约利用土地，是化解用地难题的“ 金钥匙” ，必须有力推进。一、土地利用现状分析1、政策资源情况分析2009 年省政府批复我市土地利用总体规划（2006-2020年）中确定，到 2020 年全市耕地保有量不得低于 公顷，基本农田保护面积不得低于 公顷；城乡建 设用地总规模控制在

2、公顷以内，全市人均用地不得突破 平方米，中心城区建设用地规模控制在 平方公里以内；新增建 设占用耕地规模控制在 公 顷以内，土地整理复垦增加耕地不得低于 公顷。截止2010 年，我市耕地面积为 公顷（ 万亩），人均耕地 1.678 亩，其中其本农田保护面积为 公顷（ 万亩 ），基本农田保护率达86%；城乡 建设用地为 公顷（其中建 设占用耕地 公顷）。从省批复情况看，我市未来 10 年新增建设用地还有 公顷（ 亩）2，再加上每年省奖励、追加指标约 亩。以上合计 亩左右。2、可用资源情况2006-2010 年，我市已批未用的土地 宗，共 亩，其中工业储备 宗 亩，城市储备用地 宗 亩。3、 可租

3、用土地情况：据调查， 闲置可利用土地 亩， 可租用的土地 亩。综合以上情况，未来 10 年我市可用的土地资源为 公顷。二、 “十二五”用地需求预测1、“十一五” 期间建设 用地情况“十一五” 期 间，我市共向上申 报用地计 划 公顷（ 亩），获省批复 公顷（ 亩），其中 2009 年、2010 年实际用地分别为 公顷和 公顷，在全省排名分别为 位和 位。 “十一五”每年年度用地需求情况和供地情况下表：“十一五”期间潜江市用地情况表用地需求情况 实际供地情况2006 年 2007 年 亩）2008 年 32009 年 2010 年 2、2011 年用地用地需求2011 年，国土部门上报 2011

4、 年用地计划 公顷（ 亩），但我们摸底情况来看，我市 2011 年用地需求在 亩左右（具体项目见附表）。3、“十二五” 建设用地需求 预测“十二五” 期 间，我市提出了 “三个高于、二个率先、一个跨越” 的工作目 标。要 实现这一工作目 标，必须要加大投资和项目建设力度。因此，在“十二五” 我市建 设用地需求量将逐年猛增。 “十二五 ”期 间，我市建设用地需求 预计在 亩左右，测算依据如下：1、从“十二五 ”投资 情况测算：“十二五”我市投资规划目标为年均增长 ，完成投资总额 亿元。从“十二五”规划项目库来看，续建项目 个， “十二五” 计划投资 亿元左右，剔除每年 亿 元的 农村投资 ，其它

5、 亿元投资均要靠新开工项目来完成。按照转变发展方式，提高土地产出率的要求，每亩按 万元的投资强度来测算， “十二五” 建设用地需求最少在 万亩以上，平均每年 亩。2、从我市实施发展战略测算。 “十二五”我市将全面实施“一区两带 三极” 发展 战略，加大园区和新城区建 设力度， “十二五” 期间 ，需要新增建 设用地 平方公里（ 亩）。其中大4园区建设需新增建设用地 亩（创建 平方公里的国家级开发区需要新增建设用地 亩；实施“东并西扩”新增 平方公里潜江经济开发区需要新增建设用地 亩；实行产业升级、规划 平方公里的张金经济开发区需要新增建设用地 亩；各地特色产业园建设需要新增建设用地 亩）；新城

6、区建设需要新增建设用地 亩。三、土地利用面临形势“十二五” 是我市 实现 跨越式发展的重大 战略机遇期，新一轮的发展预期将带来土地刚性需求上升与供给刚性约束并存的局面，国土资源保障发展与保护资源的两难局面和双重压力将更加突出。土地利用规划、年度计划指标不足，将会对我市发展形成新的“硬约束” ，并且 长期存在。（一）用地计划政策发生重大变化，保资源与保发展的双保压力加大。为适应转变发展方式的需要，国家和省对用地计划作了重大调整，地根又开始紧缩，闸门又开始启动，宽松的用地环境已不复存在。一是实行差别化管理。按照“好而快则优”的原则，将土地利用计划向经济效益好、投资强度大、土地利用率高、单位能耗低、

7、环境污染小的项目倾斜。二是实行分级管理。土地利用年度计划分别由省、市两级人民政府管理，省政府预留一部分土地利用计划，由省政府直接调配使用。下达各市州一部分计划指标，由市州政府统一调配使用。52011 年，省分配新增建设用地指标 亩，加上挂钩周转指标 亩，实际可用指标 亩。2011 年全省都存在用地指标不足问题，但我们潜江的情况更为特殊，我们不仅处在新型工业化和新型城镇化的加速期，而且是城市建设的“还账期” ，土地“瓶 颈 ”再次成 为发展中必 须直面的现实问题 。我们必须用全新的工作理念和有效的应对措施，智慧地疏导和化解用地难题。（二）耕地后备资源严重匮乏，占补平衡的压力加大。占一补一、先补后

8、占是刚性政策。省内占补平衡指标有偿调剂已经达到了 万元一亩，且拿钱 也难买到指标，唯有靠自主挖潜。由于我市属平原地区，耕地面积比重大，且基本农田保护比率过高，平均保护率达 86%，部分乡镇甚至达到90%以上， 项目建设基本都涉及占用耕地。通过几年的整理，能够用于耕地占补的后备资源已十分有限。除张金、龙湾、老新、渔洋、浩口、积玉口等地农村老台基占地面积大，有耕地开垦的潜力外，基本上不存在其它耕地后备资源。因此，我市自我占补项目将只能通过村庄整治和迁村腾地来实施，但在实施过程中困难重重，巨额成本，给我市的耕地占补平衡工作带来很大的压力。（三）科学发展形成倒逼机制，节约集约用地压力加大。省政府今年将

9、分别在年中和年底对土地利用计划执行6情况进行考核评估，考核指标主要包括已批用地的供地率、投资强度、实际投资额、节约集约水平，违法用地规模等。并以上半年土地利用计划执行情况考核评估结果为依据，奖励或扣减土地利用计划指标。但是，目前节约集约用地的观念还没有深入人心，在建设过程中仍然存在供地率低、项目科技含量低、土地宽打窄用、单位面积土地产能小，甚至环境污染较大等问题。相比城市建设用地而言，农村集体建设用地管理不到位，利用率更低，粗放利用更为突出，这些都需要加快土地利用方式的转变。（四）土地供需矛盾日益突出，违法用地反弹压力加大。现在耕地保护意识，红线意识，底线意识不断增强，但与预期相比仍有较大差距

10、，在少数人的观念中仍然存在土地违法是敢闯敢干的想法，在一些地方仍然是“一家管、大家用”的局面。由于土地后备资源不足，耕地开发成本越来越高、空间布局余地越来越小，占补平衡特别是先补后占的压力越来越大，这些问题直接冲击和挑战违法违规用地 “15%”的问责底线，需要严阵以待，切实担当起耕地保护的共同责任。四、土地瓶颈制约原因分析1、产业布局不合理造成土地浪费。为优化产业布局，促进经济结构战略性调整，推进工业化进程，我市 2007 年出台了关于加强工业园区建设的若干措施，对园区的发展进行7比较准确的定位，但有些地方在项目的引进和建设时， “眉毛胡子一把抓”的现象仍有 发生，在一定程度上造成了土地的浪费

11、。2、闲置浪费土地现象仍然存在。工业企业发展需要土地，但若干企业更看重它是一种资产，一旦获得土地使用权，便千方百计把它转化为抵押物，通过金融机构获取贷款；同时等待时机，争取土地增值利益。因此，企业在发展之初，往往是抓住各地急切招商引资的心理，把取得土地的多少及其土地价格问题作为投资谈判的重要条件之一，想方设法圈占更多土地，以致土地被隐形闲置。3、土地征用补偿标准高，征地拆迁难度大。 国务院关于深化改革严格土地管理的决定指出征用土地必须保证“被征地农民生活水平不因征地而下降”，突破了原有补偿安置标准，增加了补偿安置内容，征地补偿安置逐步从土地征用前产值标准向市场价值标准转变。劳动和社会保障部、国

12、土资源部关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知等一系列文件的出台，使新增征用土地成本越来越高。同时，现在征地农民安置主要是通过货币补偿，就业安置目前实施起来还有很大的难度。随着经济发展，征地拆迁的难度将逐步加大。五、对策及建议8（一）充分利用，从闲置中“盘” 地。盘活存量建 设用地，对减轻用地计划具有十分重要意义。因此，要制定分类处置政策措施，盘活现有存量闲置土地，达到督促开工一批、调剂使用一批、收回出让一批，使好项目有地可用，老项目集约利用。一是以“旧厂房 ”改造为重点，加大 “三旧”改造力度。目前，旧厂房、旧城镇、旧村居（是否有数据），对改制企业、空闲仓储（是否有数据 ）的土地，

13、结合区域规划，宜工则工、宜居则居、宜商则商。二是对批而未用、长期闲置或利用不充分土地，按照国家和省政策，依法征收土地闲置费和收回土地使用权。同时要完善新开工项目考核和后评价制度，加大对项目建设进度和投资强度的考核和后评价力度，坚决杜绝圈地、多占地现象的发生。（二）引导企业向园区集中，从规模中“省” 地。按照“布局集中、产业集聚、用地集约”的原则，引 导工业用地向开发区和工业园区集中，集约利用工业园区土地；鼓励用地单位增加容积率和提高土地利用率，工业项目的办公及生活服务设施用地控制在项目用地量的 7以下，禁止使用园区内土地建成套住宅、招待所等非生产性设施。（三）切实推进集约节约，从空间中“补”

14、地。一是合理制定项目投资强度、地块容积率、建筑密度等指导性指标，引导新用地单位集约使用土地。加大标准厂房建设和推进力度，鼓励各类投资主体在园区内，通过挂牌、招投标等方式取9得国有土地使用权，进行集中连片标准厂房建设。二是鼓励和引导用地单位自主挖潜，内部整理、余缺调剂，使存量变“增量”，提高土地利用率；鼓励企业“ 零地技改 ”，提高土地集约利用水平。（四）转变观念，从招商中“挖” 地。一是 加强与央企对接合作，重点引进技术含量高、环境污染少、资源消耗少、产品附加值高、对地方贡献大的项目，提高土地单位产出率。二是强化产业配套招商，通过引进产业带动性强的龙头企业，争取上下流企业入驻，完善产业配套，形

15、成完整产业链，实现企业资源互补，努力提高工业用地的集聚度和使用效益。三是大力推进“零增地 ”招商，积极引导 企业增资扩股、民营企业合资合作、设备技改等“零增地” 招商，努力提高 现有工业用地利用水平。（五）切实开展增减挂钩，从复垦中“腾” 地。建设用地复垦按复垦成的耕地面积等额获取建设用地指标，不纳入年度计划指标总量控制。从 2011 年省国土部门下达我市用地指标来看，对未利用地仍没有纳入计划管理，采取按照农用地数量的近 15%配额来控制土地使用，并将将逐步加大城乡建设用地增减挂钩指标占土地利用指标的比例。因此，我们要积极推进土地置换，加快土地整理，加快迁村腾地步伐，加大城乡建设用地增减挂钩工

16、作力度。同时，要加强组织领导，10建议成立城乡建设用地增减挂钩办公室，负责全市城乡建设用地增减挂钩工作。（六）用活政策，积极向上“要” 地。一是加大土地利用 计划执行情况考核力度，争取省计划奖励追加用地指标。发改、规划、环保、国土等部门要严格审查把关力度，提高准入门槛，强化批后监管，确保投资额、投资强度、供地率、节约用地水平、违法用地规模等省硬性考核标达标，在省考核中达到优秀标准，争取省用地指标奖励追加额度。二是充分利用国家和省级计划。省国土部门规定，对国家立项的项目，可以按程序申请使用国家级计划；对省级立项的项目，已由省委、省政府或相关单位以各种文件、会议经录或会议经要形式确定使用省级计划的项目，在报请省政府同意后，可以使用省级计划指标，不占地方计划指标。因此要加快与央企和大型企业合作项目的推进力度，完善各项前期准备工作，争取有更多项目纳入省级重点项目年度建设计划，使用省级计划指标。（七）全