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1、金 地 景 园 前 期 策 划 方 案1上篇 长沙房地产市场研究金 地 景 园 前 期 策 划 方 案2第一章 市场宏观判研与板块分析一、长沙楼市宏观背景研究1、长沙市经济发展概况长沙市是湖南的省会，有文字可考的历史有 3000 多年，是具有深厚湖湘文化底蕴的国家历史文化名城和优秀旅游城市，也是长株潭经济一体化的核心城市；辖长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，城区芙蓉、天心、雨花、开福和岳麓五区；总面积 11819 平方公里，其中市区面积 556.33 平方公里，市区建成区面积 186 平方公里；2004 年年末总人口 610.38 万人，其中市区人口 202.47 万人。2004 年长沙 GDP
2、总量接近湖南全省的五分之一， GDP 总量为 1108.85 亿元，按可比价格 计算，同比增 长 14.8%。一二三产业比重为 9.3：44.4：46.3。2、中部崛起与长沙市地位长沙已经成为未来中国经济发展过程中的战略要地。从“十五” 时期以来长沙经济运行的轨道来看，经济发展已经进入了新转型期的关键时刻，长沙有希望成为中部崛起的首发城市。长沙加速崛起有以下几大有利条件：规划中的重庆-上海高速公路将使长沙处于这两个中心城市 8 小时物流圈的交汇点， 规划中的武广高速铁路将金 地 景 园 前 期 策 划 方 案3使长沙融入武汉、广州两个中心城市 3 小时经济圈，有利的地理位置将使长沙未来的开放竞
3、争力得到极大提高，城市资本竞争力得到空前提升。对比中部六市，近三年来长沙经济总量连超昆明、西安两市，在全国 35 个中心城市的排位由第 23 位上升到第 21 位。目前 长沙的 GDP 值位居武汉、郑 州之后列第三，但经济引擎的拉动力强劲。2004 年的相关统计数据表明，长沙全社会固定资产投资总额达到 668 亿元，增速为 38.98%；社会消费品零售总额达到 525 亿元，增长 16.2%；规模工业总产值突破 700 亿元大关，增速达到 28.3%。长沙市的投资、消费和规模工业三大 经济引擎都已进入稳定较快增长期，具 备强劲的赶超实力。而据国家发改委新近公布的一项调查结果表明，以长沙为首的长
4、株潭地区是湘鄂赣三省区域内最有发展爆发力的城市群。这种爆发力体现在三市的产业优势明显，且呈互补性发展。3、长沙绿地系统规划环城林带：规划在绕城线两侧各控制 100 米进行环城林带建设，规划面积约 2000 公顷。绿色通道：规划在 319 国道城区段、京珠高速长沙段、长永、长益高等级公路以及京广铁路、石长铁路两侧 100米以内形成绿色通道，防护林总面积 550 公顷。森林公园：规划黑糜峰、麻潭山、谷山、洪山庙、石燕湖、同升湖、青竹湖、 莲花山、泉水冲、象鼻 窝、团头湖、 乌金 地 景 园 前 期 策 划 方 案4山等 12 个森林公园，总面积 7000 公顷。另有绕城线以南规划野生动物园一处，面
5、积 300500 公顷。河道风光带：规划建设湘江、浏阳河、靳江河、捞刀河、沩水、龙王港河等 6 条江河风光带。组团生态隔离带：在绕城线内侧，城市中心区与城市组团间规划圭塘河园艺场、岳麓风景区洋湖垸、谷山东方红农场、金霞洪山庙、鸭嘴铺东岸乡等 5 个组团生态隔离带。4、长沙市公用设施用地规划行政办公用地：市中心行政办公用地原则上不再增加，在芙蓉南路两厢，结合省政府新址规划省级行政中心；在金星大道东侧、市府大道以北地段，结合市委、市政府规划市级行政中心。文化娱乐用地：规划布局结构采用二区二园多点模式，二区即集影视、传媒、会议展览、旅游休闲于一体的省广电中心影视会展区和集体育、娱乐、休闲于一体的圭塘
6、体育文化区；二园即集文物展示、新闻出版、文化娱乐于一体的岳麓山西壶文化园和面向长株潭集文化、艺术、娱乐为一体的综合性文化园；多点即结合省博物馆、省妇女活动中心规划的市级文化活动中心、古汉城出版中心，在暮云、捞霞、星马、高星设置区级活动中心。商贸用地：商业中心：规划形成以五一广场为核心的市级商业中心，河西星马两个次中心和若干个居住区级中心的零售商业体系。金 地 景 园 前 期 策 划 方 案5物流配送及物资集散中心：规划暮云、捞霞、星马、望城坡等 4 个大型物流配送中心。商务中心：以芙蓉广场为核心，东起韶山路，西到蔡锷路，北至展览馆路，南到人民路，总面积约为 3 平方公里，集金融、商务、 办公于
7、一体。体育用地：规划布局将以承办全运会为目标，确定体育设施建设标准和规模，重点改扩建贺龙体育文化中心，规划圭塘体育新城。教育科研用地：规划布局岳麓山、含浦、金盆岭、井湾子、马泉等 5 大文教科研区。5、长沙市房地产发展概况长沙市的城市基础设施大规模改造从 1999 年开始，2001 年加速进行，到去年已经初具规模，主要包括道路拓展在内的城市基础设施的改善带来了后续的连锁效应，长沙市房地产需求真正被激发出来也就是一两年的时间，目前的购房热潮应该是以前被压抑了的需求正常反弹。长沙房地产业起步较晚，直到 1997 年才掀起开发热潮。在经过七年的高速发展后，市区房地产开发量已经趋于饱和。众多开发商把竞
8、争的战火蔓延到市郊，纷纷在市郊跑马圈地，希望在楼市鏖战中拔得头筹。由于竞争日益激烈，越来越多有实力的开发商进行战略转移，纷纷选择城市郊区大面积地块进行开发，不断拓展新空间。近几年，长沙市房地产发展开始转向大盘时代，单个楼盘间的竞争已经升级为板块之间的竞争。同一板块各楼金 地 景 园 前 期 策 划 方 案6盘之间存在的不再仅仅是竞争，合纵连横、协同作战近年也形成一种趋势，竞争模式在朝着多赢的方向发展。6、长沙市房地产未来发展的利好因素外来投资商将把长沙房地产市场带入一个新的境界，他们在资金实力、产品品质、文化理念等方面将推动长沙楼市走向成熟，接近沸点。政策的调整和房地产开发门槛的提高将推动有实
9、力和信誉的开发商向前发展，而一大批中小开发企业将日益感到力不从心，甚至被挤出市场，长沙房地产市场逐渐走向规范。加速长沙房地产市场达到沸点的第三个因素是消费者日益成熟，由于他们的选择余地越来越大，商品房的环境、品质、管理、信誉将成为选房的关键因素，从需求上带动长沙市房地产市场的整体水准。第四个动力将来自于价格。从今年开始的三年内长沙的房地产市场将进入新的调整期，但房价仍有小幅上扬的空间，品牌开发上将打造出一批真正实用精致的精品楼盘，使长沙市房地产市场逐步告别低质低价的初级阶段。经济快速发展带来的消费升级将成为推动长沙房地产市场达到沸点的第五股力量。较低的房价、繁荣的经济、中部崛起的机遇，这三大方
10、面的因素将给消费者购买更好品质的房屋提供经济基础。长沙房地产市场达到沸点可谓天时地利人和齐备。二、长沙房地产板块发展展望金 地 景 园 前 期 策 划 方 案7长沙房地产版图格局中，传统的城市中心腹部区域房地产项目在燎原之后已成尾势。我们可以发现五个很明显的板块运动，使长沙房地产区域发展趋势呈一个右后腿蜷曲的金龟形状：第一极在大幅南扩，因应省府新址和长株潭融城；第二极向西北大幅漂移，呼联湘江，渐成燎原之势，明显因应市府新址和科技园区麓谷的逐渐成形；第三极呈散点布落在西南，呼联湘江，因应岳麓山大学园区和猴子石大桥的贯通；第四极是星沙板块，这是一块具有异常活力的板块，因应星沙具有非常发达的工业产业
11、基础；第五块是正北板块，呼联湘江，因应青竹湖高尔夫球场。1、城南板块在省府南迁、长株潭三市融城的发展和城市道路建设的拉动下，芙蓉南路、雨花大道、火星大道南段的土地价格大幅上涨，且基本被瓜分一空；湘府路最东端的同升湖山庄在今年可以结束最后一期的开发，湘府路沿线也已陆续开始了开发建设。因此这一区域也将成为未来 35 年开发的重点区域，中高档住宅物 业（其中中档物业占较大比例）、商业物 业（以专业市场为主）将成为这一区域开发的主流。2、河西山水板块此板块又可以细分为荣湾镇板块、麓谷板块和市府板块。荣湾镇板块主要指荣湾镇片区，这里是河西的大型商业中心，但由于是老城区，除非拆迁，不然已无地可用；麓谷板块
12、主要指规划中的麓谷范围，也包括汽车西站和大学城一带，涵盖麓南板块，这一区域将是长沙未来的高尚社区，是适应未来城市发展需求的、不可多得的、适宜居住金 地 景 园 前 期 策 划 方 案8的长沙高尚住宅最为集中的超级大型生活社区，目前在麓南板块已形成了四虎啸山之势；市府板块范围为长沙高新开发区到府后路，从雷锋大道到潇湘大道北端（现银盆南路），这一板块住宅市场几近成熟，是河西楼市中住宅价值最高的区域。3、城北板块城北板块位于湘江、浏阳河、捞刀河三水交汇处，离市区最近，由于青竹湖高尔夫球场的兴建及良好的自然环境，使这一区域具备了得天独厚的环境优势，高档住宅将是这一区域兴建的重点。另外，沿芙蓉北路（伍家
13、岭以北至开福区政府）一带将是中档住宅小区投资的重点。但局限于城北经济支撑力在长沙总体经济格局中一直较弱，这一板块在短期内不会有突破性的发展，速度也较平缓。4、星沙板块近几年来，由于长沙县城镇建设的飞速发展，十年前杂草丛生的星沙早已成为众目关注的焦点。 2000 年长沙市政府工作报告制定的市中心东扩的城市发展战略部署，对星沙是长沙市“次中心” 和 “第六区”的地位予以确认，也给致力于星沙发展建设的各路地产豪杰吃下了一颗定心丸。星沙因为是国家级的经济开发区，有着政策上的优势和产业上的支撑，会一直延续目前房地产的开发势头，销售较为平稳，中低价格和中高档物业仍将是主流。金 地 景 园 前 期 策 划
14、方 案95、城东板块城东板块之所以迅速成长起来，主要依托的是体育新城的建设和人民东路的拉通。这个板块是一个处于快速成长中的新城区，但与繁华成熟的老城区有着割舍不断的血缘联系。其北与商贸中心区紧密相连，三湘、南湖、高桥、 马王堆等市场群落财富涌动；西边与东塘商圈息息相通，商业氛围触手可及；东边傍依浏阳河，环境优美。在繁华与时尚的包裹中，城东板块灿烂如花，足以笑傲他人。板块演义实质上就是资源的演义。长沙作为湖南省唯一的政治、经济、文化中心，聚集了全省的资源，房地产是资金密集性产业，而资金是最具敏感性的资源，自然而然流向长沙，因此表征在房地产的发展上，长沙的房价是省内其他二级地市城市的 2-3 倍。
15、长沙房地 产业的繁荣很大程度上是建立在长沙所具有的 这种资源独享的单核优势上。这也是 长沙房地产具有板块演义能力的深层原因所在。通过对长沙房地产各大板块研究，可以发现长沙房地产区域板块走势具有很强的行政中心依附性，这反映了长沙市的总体资源是稀缺的，同时也反映了长沙房地产业发展的基础基础产业经济支持的薄弱性。而星沙作为一个具有强大工业产业支撑的卫星城，得以偏安一隅并强盛一隅，将具有不可小觑的发展潜力和空间。三、区域对比长沙市五个城区在商品房开发建设上各具特色，但发展极不平衡：金 地 景 园 前 期 策 划 方 案101、芙蓉区商品房均价最高。由于其独特的横长条状地理位置，不仅横跨长沙市 CBD、
16、CRD 板块，还包括长沙“东市”，集中了五一商业圈、袁家岭商业圈、火车站商业圈、马王堆商业圈等五大商圈，全市 60%的商场聚集于此，全市 5 家五星级酒店占了 3 家，这些都带动了该区的房地产发展。芙蓉路至韶山路沿线开发了大量写字楼、商住楼，成为长沙市 CBD 中央商 务区不可缺少的板 块。马王堆 经过 10 多年的发展，已成为集市场、中低档商品房、经济适用房于一体的房地产板块。而烈士公园板块的快速发展，营造了长沙一个“ 富人区”。2、雨花区商品房总建筑面积最大。同时也是长沙市经济适用住房的主要集中区域。雨花区充足的土地资源给其提供了坚实的基础，目前以突出一点（新区治）、拉通一线（火星大道）、开发两片（南片洞井新城和东片体育新城）为重点进行城市建设。而长株潭的融成又给该区带来了新的机遇。3、天心区房地产发
