《住房公积金贷款知识讲座(对单位专管员)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《住房公积金贷款知识讲座(对单位专管员)（17页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1住房公积金贷款知识讲座信贷管理科2前 言住房公积金是一种政策性住房资金，根本目的在于惠民利民，其贷款主要特点为使用有偿微利，贷款对象为缴存住房公积金的特殊对象人群，住房公积金贷款作为一种政策性住房金融的融资途径，目前已经成为职工个人购房贷款首选的贷款方式。我市自从 2003 年发放第一笔住房公积金贷款以来，时至今日已经有了长足的进展，截止 2012 年 6 月底，市本级累计为 12386 户家庭发放住房公积金贷款 14.93 亿元。回收住房公积金贷款 3.2 亿元，贷款余额 11.43 亿元。市本级住房公积金个贷率为 38.2%。今天，我们这次培训会的目的，就是将我县住房公积金管理中心的有关
2、信贷政策和业务流程向大家讲一下，希望各位专管员首先了解相关政策和业务流程，通过你们这个平台，让所有缴存职工能了解住房公积金贷款的优势，为职工解决自住住房提供融资渠道，实行低利率为职工降低购房融资成本，提高职工购买住房支付能力。下面，就对我县住房公积金委托贷款相关政策和业务流程进行整理归纳，供大家学习参考。第一章 简述住房公积金委托贷款第一节 概念住房公积金个人住房贷款，是住房公积金管理中心运用归集的住房公积金存储余额，委托指定的商业银行向符合条件的职工发放的用于购买自住住房的个人住房贷款。此项贷款作为一种政策性业务，其贷款利率低于商业银行同类贷款利率标准。3第二节 特性政策性：贷款资金来源、投
3、向、利率等均有严格的政策规定。定向性：贷款对象特定为住房公积金缴存人，先缴后贷。消费性：只能用于自住住房消费。住房公积金个人贷款与商业性个人住房贷款的共性是：有偿性、期限性。第三节 作用住房公积金个人购房委托贷款作为政策性的信贷工具，为职工解决自住住房提供了融资渠道，完善了个人住房消费支持体系。实行低利率为职工减少购房融资成本，提高住房支付能力。产生的增值收益支持了城镇廉租住房的建设，并将对其发展继续发挥作用。第四节 区别住房公积金贷款与一般个人住房贷款的区别在于：性质不同。住房公积金贷款属于委托性个人住房贷款，资金来源为单位和个人共同缴存的公积金存款；银行个人住房贷款属于商业银行自主发放的自
4、营性（商业性）贷款，资金来源为银行吸收的各类存款；贷款主体及发放方式不同。住房公积金贷款的贷款人是公积金管理中心，贷款风险由公积金管理中心承担。贷款主体属委托贷款人，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续，并签订委托合同。个人住房贷款由商业银行发放，贷款风险由银行承担。贷款对象有所不同。住房公积金贷款对象是指住房公积金缴存人和汇缴单位的职工。商业银行发放的个人住4房贷款可对一切具有完全民事行为能力、符合银行贷款条件的自然人发放贷款。贷款条件有所不同。在贷款额度、期限上有不同的规定，另外，住房公积金贷款利率远比商业住房贷款利率优惠。第五节 种类按信贷资金来源及贷款风险承担主体的不同，可分为
5、自营贷款与委托贷款。根据贷款通则的规定，自营贷款是指贷款人以合法方式筹集的资金而自主发放的贷款，其风险由贷款人承担，并由贷款人收取本息。委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）一般只收取手续费，不承担贷款风险。住房公积金属委托贷款种类。按贷款期限不同，可分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。短期贷款是指贷款期限在 1 年以内（含 1 年）的贷款；中期贷款是指贷款期限在 1 年以上（不含 1 年）5 年以下（含 5 年）的贷款；长期贷款是期限在 5 年（不含5
6、年）以上的贷款。按贷款的方式不同，可分为信用贷款、担保贷款和票据贴现。目前，我县住房公积金贷款以所购住房抵押为主。按贷款的构成不同，可分为纯公积金贷款、组合贷款。一类是纯公积金贷款（一般称为住房公积金个人购房贷款） ，即职工仅申请公积金贷款；另一类是组合贷款（一般称为个人住房担保组合贷款） 。组合贷款是申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需费用时，购房者既申请公积金贷款，同时又向商业银行申请一般个人住房贷5款，两部分贷款一起构成组合贷款。目前，我县公积金贷款最高贷款额度为20 万元，按照我县目前的房价水平，住房公积金贷款基本就可满足购房职工的需求。 第六节 优势个人住房公积金贷款与银行购房贷
7、款相比较，有其特定的优势。主要体现在以下几个方面：一是贷款利率低，利息支出少。住房公积金贷款作为国家政策性贷款，享有低利率的政策优惠，随着房贷利率的调整，住房公积金与商业贷款的利差进一步拉大，以住房公积金贷款 20 万元，期限 10 年为例，住房公积金贷款比商业贷款每月少还 200 元，10 年累计可节省利息 2.5 万元；二是收费项目少，贷款成本低。与商业住房贷款相比，住房公积金贷款不需要收取保险费、公证费、手续费及成本费等费用。三是借款人可申请提取个人帐户内的住房公积金缴存余额偿还贷款本息。按照政策规定凡办理住房公积金贷款的借款人，可支取本人及其配偶的住房公积金帐户余额用于偿还贷款本息，减
8、轻了借款人的还款压力。四是还款方式灵活度高。住房公积金贷款在借款人正常还款一年后，可根据自己的经济状况可以申请提前一次性或部分还款，且不收取违约金。第七节 沿革1992 年 5 月，上海市在全国率先开办住房公积金个人贷款业务。1999 年 4 月 3 日住房公积金管理条例颁布，规定了缴存住房公积金只能用于发放个人贷款和购买国债，各地加大了住房公积金个人购房委托贷款发放力度。2002 年 3 月 24 日，国务院修订6了住房公积金管理条例 ，住房公积金制度趋于完善，在住房公积金缴存额大幅增加的同时，住房公积金个人购房委托贷款业务得到重点快速发展，住房公积金个人购房委托贷款已经达到相当规模。200
9、2 年 5 月 13 日国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知国发（2002）12 号文件规定，住房公积金管理中心和受委托银行要简化个人住房购房委托贷款手续，提高办事效率，改进贷款服务工作。住房公积金管理中心要按规定确定住房公积金个人住房委托贷款发放范围，对于职工买房、集资合作建房，以及自建、翻建和大修住房的，均应提供住房公积金贷款。陕西省人民政府于 2000 年 5 月 9 日制定了陕西省人民政府关于印发住房公积金个人购房委托贷款管理办法的通知陕政发（2000）21 号文件，完善了政策制度，为保证这项政策性个人住房贷款业务的顺利实施打下了良好的基础。宝鸡市于 2002 年 3 月 27 日
10、出台了宝鸡市住房公积金个人购房委托贷款实施细则宝市房改委发（2002）1 号文件，对宝鸡市住房公积金个人购房委托贷款工作，做了进一步的规定。宝鸡市人民政府办公室于 2009 年 4 月 8 日下发了进一步加大住房公积金归集力度，提高使用率的实施意见 。宝鸡市住房公积金管理委员会于 2009 年 4 月 27 日下发了关于简化住房公积金贷款条件及程序的通知 。宝鸡市住房公积金管理委员会与 2011 年 4 月 28 日下发了关于调整住房公积金贷款政策的通知 。本通知是为了促进房地产行业健康平稳发展，严禁使用住房公积金个人住房贷7款进行投机性购房。 通知共分八条，其中第三条规定：“严格掌握首付款比
11、例。使用住房公积金贷款购买首套普通自住住房，贷款首付款比例不得低于 20%；购买第二套住房仅限于现有人均住房建筑面积低于我市平均水平的缴存公积金家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住住房，首付款比例不得低于 60%，贷款利率在同期首套住房公积金贷款利率的基础上上浮 10%；停止向购买第三套及其以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金贷款。 ”第四条规定：“第二套住房按以下办法认定：（1）通过中国人民银行个人征信系统查询借款人夫妇的相关信息认定；（2）通过房地产交易办证系统查询借款人夫妇的相关信息认定；（3）通过住房公积金贷款管理信息系统查询借款人夫妇的相关信息认定；（4）通过调查核实认定
12、。第五条规定：“完善住房公积金贷款面谈记录制度。住房公积金管理机构要在住房公积金贷款面谈记录中增加相关信息项目，借款人必须如实填写，并诚信保证。一旦发现保证不实，并取消其住房公积金贷款资格。由于我市住房公积金贷款业务开展较晚，一些正常缴存住房公积金的职工在购买第一套住房时，并没有使用住房公积金贷款，如住房公积金贷款对面积和套数进行进行严格限制，将会出现正常缴存住房公积金的职工不能享受住房公积金贷款政策优惠，对这些职工就会有政策上的不公平。我市对二套房的认定，概括为“认次不认房” 。其理由一是公积金贷款是一种政策性贷款和保障性的贷款,对于正常缴纳公积金的职工,不能因为其原有住房而剥夺其使用公积金
13、贷款的 权利。8二是“认房”则较为困难。 “如果现公积金贷款申请人此前没有贷款买过房或者已购房屋是全款付清的，要认定其现在所购房屋属其第几套房，就得通过房屋登记系统查询。但由于当前我市房屋登记系统未能全部联网，查询有一定的难度。因此，在二套房的认定上，在面谈记录中特别增加了借款人及配偶须如实签写家庭住房实有套数书面诚信保证的内容，如果本人诚信保证不实，中心有权依据法律法规、国家金融政策及住房公积金信贷政策，对本次借款的金额和利率进行调整，并记作不良记录。第二章 贷款政策住房公积金个人购房贷款是一种个人信贷，同时更是政策性贷款。其基本内容包括贷款对象、贷款条件、贷款额度、贷款期限、贷款利率、还款
14、方式等。第一节 对象住房公积金贷款对象是凡在我县住房公积金管理中心连续、及时、足额缴存住房公积金一年以上，具有完全民事行为能力的职工，购买自住住房资金不足时，原则上均可申请住房公积金贷款。住房公积金贷款的对象与缴存住房公积金相联系，即国家机关、企业、事业单位的在职职工，他们既是住房公积金的缴存者，也是住房公积金贷款的对象。第二节 条件按照我县眉县住房公积金个人购房委托贷款实施办法及相关文件的规定，申请住房公积金贷款必须满足以下几个条件：具有合法有效的常住户口或户籍证明；在本县辖区购买自住住房，所购楼盘已在中心备案登记且个人已签订正式购房合同；9本人及其所在单位住房公积金已按规定连续、及时、足额
15、缴存满一年以上（部队转业干部分配到地方单位的缴存住房公积金一个月以上，就可办理住房公积金贷款；外地调入本县的，凭调出地住房公积金管理部门的缴存证明，可视为连续缴存） ；有稳定的职业和收入，具备偿还贷款本息的能力；首套房须具有支付购买住房总价款 40%以上的自有资金，二套房须具有支付购买住房总价款 60%以上的自有资金；贷款人规定的其它条件。第三节 额度住房公积金个人住房贷款的额度，必须同时符合以下条件：按照眉县住房公积金个人购房委托贷款实施办法相关规定，个人申请单笔贷款额度不得超过我县中心规定的最高限额，我县规定最高贷款额度20 万元。也就是说 20 万元以内个人确定贷款金额。申请人首套房的实
16、际可贷款额度必须确定在购房总价款的 60%以内。二套房的实际可贷款额度必须确定在购房总价款的 40%以内。月还款不超过家庭收入的 50%。夫妻双方月工资额比如 4000 元，除以2 等于 2000 元，月还款额不能超过 2000 元，也就是必须控制在 2000 元以内。其余 50%要留足基本生活保障，不能用夫妻双方的全部工资还贷款。第四节 期限贷款期限由住房公积金管理中心根据借款人的申请、剩余工作年限及偿还能力确定。贷款期限最长不超过 10 年。退休年限目前参照机关、事业单位相关规定：男同志 60 岁退休，女同志干部 55 岁退休，工人 50 岁退休。在确定期限时，一定要充分考虑以上10因素。借款人申请期限短于规定的最长期限，且符合贷款条件的，贷款期限以申请期限为准。第五节 利率贷款利率按照中国人民银行公布的利率执行，贷款期间遇利率调整，贷款期限在 1 年以上的，于次年 1 月 1 日开始，按
