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1、二手房交易细则中介费依据物价局相关文件规定，房产交易额在 500 万元（含 500 万元）以下的按 2%收取；超过 500 万元至 1000 万元金额（含 1000 万元）的，按 1%收取；超过 1000 万元金额以上的按 0.5%收取，中介收取服务费，应按每宗交易额计算，而不应该按照买卖双方分别计算。比如，一套房产的成交额为 100 万元，那中介费的计算方法为：中介费=100 万元2%=2 万元即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣金为 20000 元整。再比如，一套房产的成交额为 550 万元，那中介费的计算方法为：中介费=5501%=5.5 万元即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣
2、金为 55000 元整。交易税费1、营业税（税率 5.65% 卖方缴纳）根据（财税201112 号）规定，自 2011 年 1 月 28 日起，个人将购买不足 5 年的住房对外销售，全额征收营业税。也就是说，不再区分普通住宅和非普通住宅，个人将购买不足 5 年的住房对外销售均应全额征收营业税。个人将购买超过 5 年（含 5 年）的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人将购买超过5 年（含 5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。2、个人所得税：（税率交易总额 1%或两次交易差的 20% 卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。
3、在这里有两个条件家庭唯一住宅购买时间超过 5 年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足 5 年 则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的 1%退还。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产） 。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所
4、得税也必须征收差额的 20%。3、印花税：（税率 1买卖双方各半）不过从 2009 年至今国家暂免征收。4、契税：（基准税率 3%优惠税率 1.5% 和 1% 买方缴纳）征收方法：按照基准税率征收交易总额的 3%，若买方是首次购买面积不足 90 平的普通住宅缴纳交易总额的 1%，若买方首次购买面积超过 90 平（包含 90 平）的普通住宅则缴纳交易总额的 1.5%。 注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的 3%。5、测绘费1.36 元/平米 总额=1.36 元/平米*实际测
5、绘面积 （08 年 4 月后新政策房改房测绘费标准：面积 75 平米以下收 200 元，75 平米以上 144 平米以下收 300 元，144 平米以上收 400元） 一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。6、二手房交易手续费总额住宅 6 元/平米*实际测绘面积，非住宅 10 元/ 平米7、登记费：（工本费）80 元，共有权证：20 元。所需材料：地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套） 、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡
6、证明一份） 房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。注：房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写已购公房确认表两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。3交易术语1、红本房术语详解：指可以上市交易的商品房，因房地产证颜色为红色而得名。律师建议：红本房可以放心购买。2、绿本房术语详解：指限制产权、不能上市交易的非商品房，因房地产证颜色为绿色而得名，如保障性住
7、房、集资房等。律师建议：绿本房交易必须先转红本，时间跨度长，房价波动大，容易发生违约，建议慎重购买。3、期房术语详解：期房是与现房相对应的概念，指从开发商处购得尚未取得一手房地产证的房屋。律师建议：期房交易必须先办出一手房地产证，同样时间长，容易引发违约，同时存在二次交易的情况，交易税费高，建议优先选择现房交易。4、佣金术语详解：指中介方收取的居间报酬。根据相关规定，佣金最高不超过交易价的3%，由买卖双方分别支付，房价上升时期卖方会要求实收，即买卖双方佣金均由买方承担。律师建议：佣金一般在递减过户后支付，未能完成过户的，仅需支付必要费用(一般为约定佣金的 20%)。5、定金术语详解：是履行合同
8、的担保方式之一，数额在成交价的 20%以内均为合法。定金罚则是指买方支付定金后毁约的定金由卖方没收，反之卖方收取定金后毁约的需双倍返还定金。律师建议：为了保证合同的履行，增加违约方的毁约成本，保障守约方合法权益，建议减少首期款，多支付定金，而不要指望高额的违约金约定( 法院有权降低违约金，无权调整定金赔偿) 。6、首期款、首付术语详解：首期款指按揭购房情况下，买方支付的除定金、银行贷款之外的款项。首付是首期款与定金之和，即贷款之外的自有房款。律师建议：首期款建议监管在银行，而不要直接支付卖方，以免卖方违约时回收困难。不同时期银行贷款政策不同，要求的最低首付也不同。7、按揭、利率术语详解：按揭是
9、指买方向银行借款买房。利率是按揭期间的贷款利息。国家支持首次置业，一般情况下首套房利率都会有所优惠。律师建议：按揭成数受国家贷款政策影响，申请数额未必能足额贷到，建议特别约定按揭不成或不足的合同处理办法，如：解除合同，或追加首期款，或一次性付款。8、贷款承诺函术语详解：指买方按揭银行根据买方申请而给卖方出具的，同意给予买方贷款具体数额并在房屋过户、完成抵押登记后发放到卖方账户的书面承诺。律师建议：取得银行贷款承诺函是买方的基本义务，也是卖方赎楼的前提。银行为防范风险，出具的承诺一般都附有条件，如虚增成交价、按揭申请资料虚假等情况下承诺函无效，故不建议通过虚增成交价的方式套贷，以免被银行发现撤销
10、贷款承诺对卖方构成违约。9、赎楼术语详解：赎楼是与按揭相对应的概念，是指卖方提前还清银行贷款解除抵押登记的行为。律师建议：赎楼方式一般有一笔款、二笔款、现金赎楼等方式。一笔款赎楼的本质是买方为卖方赎楼，虽然能节省短息利息，但风险十分大，强烈建议两笔款赎楼，不建议买方以首期款为卖方赎楼。10、担保术语详解：指担保公司为卖方赎楼借款或买方按揭借款，向借款银行提供的一旦借款方不能如期偿还借款自愿承担连带责任的行为。律师建议：担保公司提供担保的方式也分为一笔款、二笔款担保，相应地担保委托合同也有两种版本，建议选择一笔款担保委托合同版本签订。11、全权委托公证术语详解：指卖方出具并经公证处公证的给担保公
11、司及中介方的用于担保公司担保赎楼及中介方办理水电过户等相关事宜的授权委托书。律师建议：公证委托书历来是炒房客做 ABC 单的原因，建议卖方出具公证委托书授权应在可控范围之内，了解受托人情况，跟进交易，不要赋予受托人转委托权。12、递件过户术语详解：指卖方完成赎楼且买方取得按揭承诺函后双方到产权登记中心递交申请资料办理过户手续。律师建议：递件并依法缴纳税款后方能完成过户，建议递件回执交由中介方保管，以免一方持有后怠于办理相关手续。13、阴阳合同术语详解：指交易双方为逃避支付交易税费而约定高价交易低价过户签订的一阴一阳两份合同，实际交易的合同为阴合同，过户签订的深圳市二手房买卖合同为阳合同。律师建
12、议：阴阳合同历来是政府打击对象，深圳市为此制定了评估价过户政策，规定如递件成交价明显低于评估价则按评估价核定收税，建议明确约定税费承担，避免任何一方借口阴阳合同毁约。14、违约金术语详解：指一方违约导致合同无法履行时应支付给守约方的赔偿金。律师建议：法律对违约金数额没有限制性规定，深圳中介公司提供的二手房买卖合同版本一般约定违约金为成交价的 20%，但法院审理过程中有很大的自由裁量权，调整幅度一般在定金数额和 20%违约金之间。建议增加定金数额适用定金罚则，避免适用违约金带来的不确定性。15、独家委托术语详解：指买卖双方仅委托一家中介公司购买或出售房屋。律师建议：独家委托制约了买卖双方的选择权
13、，缺乏竞争，建议多家委托，择优成交，不要签订独家委托协议。16、ABC 单术语详解：指炒房客在与卖方签订买卖合同后不实际成交而利用卖方的全权委托公证书“一房两卖”：在与卖方签订买卖合同后，没有实际交易，便又串通卖方公证受托人高价将房屋卖与实际买方，从中渔利。卖方角色为 A，炒房客角色为 B，真实买方角色为 C。律师建议：ABC 单极易引发连环诉讼，建议重视委托公证书，杜绝 ABC 单产生的根源，建议见全权委托公证书。17、诉讼术语详解：指任何一方违约后，守约方可向房屋所在地基层人民法院起诉，要求违约方承担违约责任。律师建议：诉讼是最常见的争议解约途径，也是相对来说比较好的解决方式。18、仲裁术
14、语详解：指合同约定，任何一方违约后，守约方只能通过向仲裁机构申请仲裁的方式解决双方争议。律师建议：仲裁虽然一裁终局，但收费高，裁决后败诉方还可以向法院申请不予执行或撤销裁决，建议选择诉讼。19、 “限购令”、 “限贷令”、 “限外令”术 语详解：楼市调控的主要措施。 “限购令”指限制购买商品房的规定，深圳楼市限购令即 2010 年 9 月 3 日出台的深府办201082 号文件关于进一步贯 彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知;“限贷令”指限制贷款的规定，深圳体现在深府办(2010)36 号文件 深圳市贯彻落实国务院文 件精神坚决遏制房价过快上涨的意见 ( 俗称深十三条) 第(
15、七 )条;“限外令” 指限制外籍人士购房的规定，深圳体现在深国房2007254号文件关于 规范境外机构和境外个人购买商品房的通知 。律师建议：任何规避限购令和限贷令的做法都存在巨大的法律风险，买方购房前务必要充分了解自己是否符合购房及贷款条件，切勿轻信补办证件、裁决过户等规避楼市政策的方式，签约时隐瞒不符合购房条件导致交易不成对卖方构成违约，需承担违约责任。4税费计算买方1、契税：成交价或评估价（高者）1.5% （商用用房,二次购房或大于 144 平米的税率为 3%）2、交易服务费：建筑面积（平方米）3 元3、交易印花税：成交价或评估价（高者）0. 05%4、产权转移登记费：50 元（每增加
16、1 人加 10 元，买家为单位的 80 元）卖方1、交易服务费：建筑面积（平方米）3 元2、交易印花税：成交价或评估价（高者）0. 05%3、土地出让金：成交价或评估价（高者）1%4、解困房：成交价或评估价（高者）1%5、商品房：土地出让金按基准地价 3% 未交土地出让金的建筑面积6、分摊费用：成交价/总面积 分摊面积10%（10 楼以下）成交价 /总面积分摊面积20%（10 楼以上）7、个人所得税：成交价或评估价（高者）1%（房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征）8、营业税及附加税：成交价或评估价（高者）5.5% （房产证或购买时契税完税证未满五年）5注意事项（1）房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。（2）房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共
