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1、房地产价格构成及测算公式教学目标 知识目标：（1）了解房地产价格的构成（2）理解并掌握成本法的测算公式能力目标：（1）能厘清房地产的成本项目（2）能熟练运用成本法测算公式素质要求：（1）具备了房地产成本构成的基础性知识（2）具有一定的数学计算功底知识导入 若欲对一宗旧房地产估价，讨论若重新购建该房地产，需支出哪些费用项目？这些费用项目如何测算？。老师对学生的讨论结果进行总结点评，导入本课程的学习。 学习与操练 工作任务 熟悉房地产的价格构成，求取积算价格教学活动 以工作任务为导向安排教学活动。 教学活动 1：房地产价格的构成学习新知识 引导语：同学们，请思考：一宗房地产的完整价格由哪些要素构成
2、？如何测算各要素金额？运用成本法估价，需要懂得房地产价格构成。房地产价格的实际构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同类型的房地产，其价格构成可能不同。另外，房地产价格构成还取决于对其构成项目的划分。划分的标准或角度不同，价格构成内容也会不同。在实际运用成本法估价时，不论房地产价格的构成如何，最关键的是要调查、掌握当地从取得土地一直到建筑物建成交付使用的全过程中，所涉及的税费种类、支付标准及支付时间，既不可有重复也不可漏项，在此基础上再针对估价对象的实际情况确定其价格构成并估算各构成项目。 下面以取得土地建成房屋销售这种典型的房地产开发类型为例，并从便于各构成项目估算的角度，来划分房地产价格构成
3、。在这种情况下，房地产价格通常由下列 6 大项构成：(1)土地取得成本；(2)开发成本；(3)管理费用；(4)投资利息；(5)销售税费；(6)开发利润。 一、土地取得成本 土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商（买方）缴纳的税费构成。在目前情况下，土地取得成本的构成，根据房地产开发取得土地的途径分为下列 3 种： 1通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等。 2通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金等。 3通过在市场上“购买”取得的，如购
4、买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费(如交易手续费、契税)等。二、开发成本 开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项： 1勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用； 2基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的建设费用； 3建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建费和安装费； 4公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施
5、的建设费用；5开发过程中的税费。 三、管理费用 管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来估算。 四、投资利息 投资利息与会计上的财务费用不同，它包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息。另外，从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与其应获的利润分开，不能算做利润。 五、销售税费 销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商(卖方)缴纳的税费，又
6、可分为下列 3 类： 1销售费用，包括广告宣传、销售代理费； 2销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加； 3其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。 上述三类销售税费，通常是售价的一定比率，特别是销售税金及附加，所以，在估价时通常是按售价乘以这一比率来估算。 六、开发利润 现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价 )减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中， “售价”是未知的，需要求取的，开发利润是要先估算的，所以，运用成本法估价需要先估算出开发利润。估算开发利润应掌握下列几点： 1开发利润是所得税前的，即：开发利润=开发完成后的房地产价值 土地取得成本开发成
7、本管理费用投资利息销售税费。 2开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。 3开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种： （1）计算基数=土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即： 所以，在估算开发利润时要注意计算基数与利润率的对应，即采用不同的计算基数，应选用相对应的利润率，反过来，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，不能混淆。从理论上讲，同一个开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算基数与其相对应的利润率来估
8、算，所得的结果都是相同的。技能训练 分类搜集当地住宅、写字楼、商铺等房地产的价格构成资料，并求取各构成项目的平均值，得出各类房地产的客观成本数值。教学活动 2：成本法的测算公式学习新知识 引导语：请同学们思考，我们搜集了房地产的价格构成资料之后，如何计算才能求出房地产的积算价格呢？一、最基本的公式 成本法最基本的公式为： 积算价格=重新购建价格折旧 上述公式可针对下列 3 类估价对象而具体化：(1)新开发的土地；(2)新建的房地产(此处指房地、建筑物两种情况)；(3)旧的房地产(此处指房地、建筑物两种情况)。 新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不扣除折旧，但应考虑其工程质量、规划设计
9、、周围环境、房地产市场状况等方面对价格的影响而给予适当的增减修正。 求取新开发土地的价格、新建房地产的价格和旧房地产的重新购建价格的基本步骤是：(1)搞清房地产价格构成；(2)估算各构成部分的金额；(3)将各构成部分的金额累加。二、适用于新开发土地的基本公式 新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下成本法的基本公式为： 新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 上述基本公式，在具体情况下又会有具体形式。如新开发区土地的分宗估价公式如下： 新开发区某宗土地的单价=(
10、取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润)(开发区用地总面积开发完成后可转让土地面积的比率)用途、区位等因素修正系数 上式中： 实际估算时通常分为下列 3 大步骤进行： 1计算开发区全部土地的平均价格。 2计算开发区可转让土地的平均价格。用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率即是。 3计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用年限、建筑容积率等做适当的增减修正即是。 对新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。 例 51：某成片
11、荒地面积 2 平方公里，取得该荒地的代价为 1.2 亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为 2.5 亿元，开发期为 3 年，贷款年利率为 10，销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的 5.5和9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为 60。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。 该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润 =取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+可转让熟地的总价（销售税费率+销售利润率） 得出： 该荒地开发完成后可转让熟地的总价=(取得该荒地的总代价+土地开发
12、总成本+总管理费用+总投资利息)(1-销售税费率+销售利润率) 该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)(1-销售税费率+开发利润率)可转让熟地总面积 =(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)(1-（销售税费率+开发利润率）)(该荒地总面积可转让土地面积的比率) =(120000000(1+10)3+250000000(1+10)1.5)1-（5.5%+9.5%）(200000060)=439.4(元)三、适用于新建房地产的基本公式 在新建房地的情况下，成本法的基本公式为： 新建房地价格=土地取得成本+土地开发
13、成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润，即： 新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进行具体化。四、适用于旧房地产的基本公式 在旧房地的情况下，成本法的基本公式为： 旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格建筑物的折旧 在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。 在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为： 旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧
