某房地产公司项目管理大全

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1、某龙房地产有限公司 项目管理大全编写修改稿主编：王永才 校对：宋巧莉 制图：宋巧莉- 1 -某 房 地 产 有 限 公 司项目管理大全整编:王永才二 0 一 0 年十月某龙房地产有限公司 项目管理大全编写修改稿主编：王永才 校对：宋巧莉 制图：宋巧莉- 2 -前言（略）某龙房地产有限公司 项目管理大全编写修改稿主编：王永才 校对：宋巧莉 制图：宋巧莉- 3 -目 录第一部分 房地产项目开发建设流程管理第一章 施工准备阶段工作流程管理第一节 施工准备阶段工作流程第二节 施工准备阶段主要节点工作内容详述一. 围蔽工程二. 申报临水临电三. 现场查勘，进一步清理场地四. 工程开发管理部组织详勘五.

2、小区分区开发综合策划六. 综合策划方案编制七. 综合策划方案会审八. 0.000 以下图纸会 审九. “三通一平 ”的实施十. 编制项目总进度节点控制计划十一. 编制审查监理规划、监理细则和旁站方案十二. 审查施工组织设计和施工方案十三. 前期的其他准备工作第二章 施工阶段工作流程管理第一节 施工阶段总工作流程第二节 施工阶段主要节点工作要点一. 0.00 以下施工阶 段工作要点二. 裙楼结构施工阶段工作要点三. 标准层结构施工阶段工作要点四. 砌体施工阶段工作要点五. 样板房及销售环境施工工作要点六. 毛坯装修施工阶段工作要点某龙房地产有限公司 项目管理大全编写修改稿主编：王永才 校对：宋巧

3、莉 制图：宋巧莉- 4 -七. 装修施工阶段工作要点八. 配套施工主要控制要点第二部分 工程管理制度汇编第一章 房地产开发建设过程管理考核制度第二章 工程建设计划管理第一节 总则第二节 工程建设过程管理第三章 工程建设质量管理第一节 设计质量管理第二节 工程材料验收管理第三节 单位工程质量管理第四章 隐蔽工程验收管理第一节 总则某龙房地产有限公司 项目管理大全编写修改稿主编：王永才 校对：宋巧莉 制图：宋巧莉- 5 -第一部分 房地产项目开发建设流程管理第一章 施工准备阶段工作流程管理在房地产开发建设过程中，工程建设工作早在开发报建时即已全面展开。在企业取得建设用地规划许可证和国土证后工程管理

4、部门即可迅速介入施工前期阶段的各项施工组织准备工作，以争取前期准备工作的主动权。1.施工准备阶段工作流程某龙房地产有限公司 项目管理大全编写修改稿主编：王永才 校对：宋巧莉 制图：宋巧莉- 6 -附图 1施工准备阶段流程示意图取得用地规划许可证、国土证总规、详规、小区综合管线规划批复 取得规划许可证施工图审查、节能审查公司收地、工程部围蔽 出详勘方案、签订详勘合同工程开发管理部组织详勘取得本期开发全套施工图（或基础图）总经理主持小区分区开发策划会编制单项工程施工策划方案主管工程领导主持综合策划方案会审编制监理规划工程开发管理部组织0.000 以下图纸会审审查施工组织设计取得施工许可证总经理签发

5、开工令质监登记安监登记余泥排施证基础工程开工施工单位人员、机械材料进场施工单位临设搭建工程开发管理部组织“三通一平”实施场地障碍物迁移，拆除方案工程开发管理部查勘现场申报临水临电某龙房地产有限公司 项目管理大全编写修改稿主编：王永才 校对：宋巧莉 制图：宋巧莉- 7 -2. 施工准备阶段主要节点工作内容详述2.1 围蔽工程2.1.1 围蔽前应进行的准备工作： （1） 公司办理齐全用地手续即取得国土证及建设用地规划许可证后，由工程开发管理部进行收地围蔽工作。围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。其费 用可同委托施工单位协商进入工程前期准备费，按此办法签订围蔽工程施工合同。对征收地块的围

6、蔽工作应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，以避免或减少与当地群众的纠纷。（2） 明确征地红线。工程开发管理部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，工程开发管理部门应主动及时联系协调相关部门尽快加予解决。（3） 测算围蔽工程的工程量、做好围蔽工程的实施方案、围蔽工程的材料准备、围蔽工程的技术人员准备、机械设备的进场准备。选择围蔽工程施工单位、签订围蔽工程施工合同。2.2 围蔽工程施工中应注意的事项2.2.1 积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持；2.2.2 按已制定的实施方案组织施工；2.2.3

7、 工程开发管理部应制订解决突发事件的应急处理措施。2.2.4 围蔽工程完成后应安排保安部门巡视，防止围蔽遭受恶意破坏。2.2 申报临水临电申报临水临电时，总工程师应确定临水临电的容量，工程开发管理部同时了解申报流程及办理周期。临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑首期交楼可能采用临时供电的需要，根据过去和行业经验，很多楼盘在交楼后较长一段时间内小业主的生活用电仍使用的是临电系统供电。2.3 现场查勘，进一步清理场地收地后，工程开发管理部应对场地内的情况进行详细的了解。正常情况下，已收地块内的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高 压线 的迁移等都应由当地政府相关部门完成。然而往往因各

8、种原因的影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程某龙房地产有限公司 项目管理大全编写修改稿主编：王永才 校对：宋巧莉 制图：宋巧莉- 8 -建设进度，因此，工程开发管理部应积极协调当地相关部门解决，进一步清理场地。同时搞清楚地下管网的分布概况，探明地块内电信、煤气、给排水管，特别是军用光缆的分布、走向情况，如影响工程施工，应及时协调相关部门解决。所收地块内的林木砍伐，须协调相关部门办理砍伐证后，根据总工程师下发的砍伐图组织砍伐，并根据实际地形与总规进行比较，砍伐如果对周边环境破坏大，应及时反馈并进行调整后，再实施砍伐。在砍伐过程中若发现有可供项目绿化之用的树木，应提交移植方案报批并组织实

9、施。2.3 工程开发管理部组织详勘2.3.1 当取得总规批复后，工程开发管理部在提前组织清理阻碍详勘钻孔的障碍物后即可组织勘察单位进场勘钻施工。2.3.2 勘察单位根据总工程师提供的详勘方案、总规图上的坐标点定出孔位，工程开发管理部在勘察单位勘钻前应对孔位进行复核。2.3.3 根据公司对工期要求，督促勘察单位组织足够的钻机进场。一般一台钻机一个工作日可钻一个孔（30 米计）。2.3.4 所有钻孔工程量必须有两名监理人员进行验收，并在验收记录上签字，及时存档。2.3.5 现场钻 孔取样完成后，应督促勘察单 位在详勘开钻后 15 天内出柱状图并按合同要求提供勘察报告。2.4 小区分区开发综合策划小

10、区分区开发综合策划是小区开发、建设、销售的总纲，须由公司总经理主持召开由分管开发、招标、设计、工程、 销售、 资金、合同管理、物 业管理的副总经理和各部门负责人参加的小区分区开发综合策划会，策划会讨论和确定的内容包括为：分区开发目标、融资目标、销售目标、工程建设目标，并根据这些目标制定招标计划、图纸 需求计划、工程开工及竣工计划、物业移交计划。3 综合策划方案编制编制综合策划方案应包含以下内容：3.1 施工给水系统：给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等；3.2 施工排水系统：排水管道走向规划、管道管径、排水量等；3.3 施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等；某龙

11、房地产有限公司 项目管理大全编写修改稿主编：王永才 校对：宋巧莉 制图：宋巧莉- 9 -3.4 施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等；3.5 施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：满足安全文明施工需要、满足销售需要等；3.6 施工场地的土方平衡：考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等（适当考虑分期开发之间的土方平衡）；3.7 小区的公用工程（供电、备用电源、电信、消防、供水、供暖、 污水处理等）的建设是否能满足首期交楼的使用要求；3.8 制定各期开发楼盘的分批销售计划；3.9 制定各期开发楼盘的分批移交物业管理计划；3.10 制定图纸需求计划；3.11

12、制定合同需求计划, 制定主体总包、详勘、土方施工、基础检测等前期合同提交计划。以上除第 8 、9 项内容外，其他属于工程建设范畴，由工程开发管理部负责（综合办公室协助）编制送审，第 8 、9 项由综合经营管理部编制送审。4 综合策划方案会审时间：新开发项目在详规批复后的十日内组织者：工程开发管理部负责人：公司总经理参加人员：分管工程副总、总工程师、工程开发管理部、综合办公室、综合经营管理部、财务 价审部、前期物业公司部门负责人（项目负责人）。内容：对工程开发管理部、综合经营管理部编制的综合策划方案进行审查，审定后综合办公室以书面形式下达计划，明确落实时间。5 0.000 以下图纸会审基础开工

13、5 天前，工程开发管理部须牵头、由主管工程的公司副总主持召开有总经理、总 工程师、 财务 价审部、工程开 发管理部、 综合办公室、当地设计院、施工单位参加的0.000 以下 图纸会审会。综合办公室应在图纸会审会 7 天前通知参加会审的单位，收集（工程开发管理部协助）和汇总各部门对图纸的审查意见，在图纸会审 24 小时前将审查意见提交设计院。某龙房地产有限公司 项目管理大全编写修改稿主编：王永才 校对：宋巧莉 制图：宋巧莉- 10 -6“三通一平”的实施6.1 “三通”综合办公室应及时办理临水、临电的报批及施工手续，临时道路出入口报批手续（包括市政道路绿化迁移报批手续）、办理余泥排放证等。工程开

14、发管理部应马上组织场地平整、临时道路的施工。6.2 “一平”6.2.1 场地平整的主要步骤：6.2.1.1 场地标高根据审定后的综合策划方案确定；6.2.1.2 场地及边坡土方量计算。场地土方量计算的方法有两种：方格网法和断面法。场地比 较平坦时，一般采用方格网法；场地地形较为复杂或挖填深度较大、断面不规则时，一般采用断面法（见方格网法计算工程土方量）；6.2.1.3 土方调配。对挖土的利用、堆弃和填土的取得三者之间关系进行综合处理，确定挖、填方区的调配方向和数量，使土方工程的施工费用最小、工期短，施工方便。土方调配步骤包括：划分调配区、计算土方调配区之间的平均运距（或单位土方运价或单位土方施

15、工费用）、确定土方的最优调配方案、绘制土方调配图表。6.3 场地平整需注意的问题：6.3.1 注意勘察地下已有给排水管道、电线电缆的情况；6.3.2 场地的挖方与填方尽量平衡，避免在短期内既有土方外运又要土方外购；6.3.3 根据总规进行放线，如存在开挖过大影响了周边环境的情况，应及时进行反馈并进行总规调整。7. 编制项目总进度节点控制计划综合策划会后一周内，工程开发管理部应编制项目总进度节点控制计划，根据该计划编制图纸需求计划和合同需求计划，并将综合策划会会议纪要、总进度节点控制计划送总经理审查后报综合办公室备案。7.1 编制进度节点计划需要收集的信息：7.1.1 收集图纸信息。7.1.2