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1、中国生态“养老样版基地”项目运作方案2008-7-9 - 1 -第一部分 前言（项目背景及意义）第二部分 项目定位分析第三部分 项目社会需求分析第四部分 项目运作方案第五部分 项目运作流程及计划第六部分 项目运作操控 - 2 -第一部分 前言（项目背景及意义）1.1 前言中华民族自古是礼仪之邦，尊老爱老是我们的传统美德；现在随着社会主义事业蒸蒸日上，经济社会蓬勃发展的时候，我们生活当中有些非物质文化的风俗礼节却在西方价值观念的冲击下，逐步遗失，甚至引发了新的社会问题；为了将社会主义建设得更加美好，我们必须开展新时期的尊老爱老行动，以此来巩固、发扬和传播中华民族这个世界大国的精神文化观。1.2
2、背景介绍：老年群体的出现是社会发展的普遍规律,他们是构建和谐社会的重要组成部分！老年群体数量的倍增使养老问题已升级为社会问题，而目前国内却一直无解决养老问题的成功范例型标杆：随着我国经济建设的发展，目前人口老龄化形式日趋严峻：据相关部门统计现在我国60岁以上的老年人口已近2 亿，而且每年以 3.3%的速度增长，预计2045年左右，中国60岁以上人口将占到30%；而以综合实力位居西部之“首”的成都却早在1992年就已迈入“ 老年型”城市，现有老年人口165.3万人，占总人口的15.3%，且每年还以3.5%以上的速度递增。 目前在全国特别是本市很多居民的家庭结构呈倒金字塔形，即 “四个老人、一对夫
3、妇、一个孩子”的“四二一”家庭大量出现， “空巢”家庭比例超过三成。给城市老年人的生活，特别是高龄老人的护理服务，带来极大困难。养老问题已经成为一个社会问题，急待解决。 （目前成都市60岁及以上人口已占总人口的 15.97%，未来仍将呈逐年上升趋势） 。一方面老年群体对构建和谐经济社会具有重大影响力，另一方面老年群体的生活需要可促进社会就业问题的缓解：构建和谐社会，需要人与人彼此的和谐；一方面现代社会老年人口日益增多，他们已成为影响众家庭的“精神核心”，老年人之间，老年人与非老年人之间的矛盾日激突出。为此，构建老年群体的和谐成为构建整个和谐社会的坚实基础。 另一方面虽然老年人口对社会经济发展存
4、在着诸多不利影响，如劳动年龄人口比重下降，劳动力资源减少，劳动人口老化；老人的赡养系数和供养系数上升，国家用于老人的支出增多，财政压力加大，有储蓄能力的人口减少；家庭赡养照料老人的资源减少，功能弱化等等。但更值得一提的是，人口老龄化对社会经济发展有着特殊贡献因素：如人口寿命延长带来的有效劳动时间延长，从而使劳动力资源增多，劳动力成本下降，可大大节约国民经济资金；众观世界各国，尤其是发达国家的发展现状，我们不难发现，人口老龄化不但不会使社会经济发展滞后，而且完全可以使社会经济发展更快，如日本是人口老龄化最早的国家之一， 1997 年日本老年人占总人口的比重为 17% ， 1998 年国民总产值却
5、居世界第七。上海是我国第一个进入老龄化人口的城市， 1982 年老年人口占到上海市总人口的 12% ， 1998 年达到 16% ，但经济发展速度一直在全国名列前茅。 根有关部门测算,我国目前城市居家养老家政服务和护理服务两项,目前潜在的市场规模已经超过700亿元,2010年将增加到1300亿元.到2020年将超过5000亿元.按照就业人员与有需求的老年人数1：10 的比例计算，预计到 - 3 -2020年城市大约需要650万服务人员，平均每年增加30多万个就业岗位。1.3 四川这个有着上千年历史文化的古蜀之都，不仅山川绣美、人杰地灵，而且也是养老的天堂之地（四川彭山县更是出现了历史上流传已久
6、的880岁的老人彭祖，像这样上百岁的老人在四川举不胜数）。“5.12”这个让所有国人都没齿难忘的日子，让我们数以百万计的同胞遇到前所未有的灾难，我们这些还健在的人为灾区的人民祈祷、为遇难的同胞默哀！现在通过各方专家学者科学论证了四川的地质构造、地貌特征以及历史上自然灾害对成都的影响展开研讨，然后发布四川的地质地貌不会产生大的自然灾害危及成都的乐观的研讨结论，印证成都“福地”和“天府之国”的说法。经受考验风雨之后四川成都依然美丽。大灾之后新的城市重建和规划，为本项目带来了新的机遇；同时本项目也将自身的生态、养老、渡假和旅游为一体的复合型，形象样版功能最大化投资服务于城市重建，并推动灾区经济快速恢
7、复和高速提升工作。项目意义：综上所述，我们可以看出老年群体的夕阳光辉依然照耀着我们明日社会的前景！为此，我们通过打造具有中国生态养老生活样板区的方式，最大化益其身心健康为宗旨，希望有效促进经济社会的发展，并缓解就业带来的社会问题，同时将中华民族赡养老人的传统美德发扬并传播于世，这样以来对构建和谐社会，及加强精神文明建设起着积极的推动作用。第二部分 项目定位分析本项目是一个集生态、养老、渡假和旅游为一体的复合型，形象样版工程项目；整个项目运作以“政府主导、社会参与”的全新模式，依靠社会的力量，解决老年群体养老的公益性事业。项目名（暂定）：“中华太阳城”项目名称诠释：朗朗上口项目名称诠释：朗朗上口
8、 ,充分将中华的历史文化与老年群体的功绩相结合充分将中华的历史文化与老年群体的功绩相结合 !“中华中华 ”他不仅是中国的带名词，更是一种文明的向征，历史之聚、人杰地灵之国！他不仅是中国的带名词，更是一种文明的向征，历史之聚、人杰地灵之国！“太阳城太阳城 ”历来老年群体都是太阳的向征，他们的光芒永远照耀着后人继续前进！历来老年群体都是太阳的向征，他们的光芒永远照耀着后人继续前进！ - 4 -通过对打造养老生活样版区的社会背景和社会价值的透彻分析，我们可以把这种方式的项目做以下定位：项目定位：规模相对最大、品质对等最高、服务实施最好的中国生态养老高尚生活样板区（包函：国际、中华文化、生态和敬老）规
9、模相对最大：根据老年群体需求量决定开发量，不盲目求最大而浪费土地资源。品质对等最高：对老年群体的需求提供对等的最高化品质生活方式。服务实施最好：提供让老年群体能真实感受且可实施的最好服务。项目功能定位：1、硬件规划功能：生态环保、生活居住、文化旅游、渡假康复、就业和精神文明示范基地为一体2、软性价值功能：和谐社区示范窗口、精神文明建设展示区、中华传统美德发扬塑造地。项目形象定位：西部地区标杆级的纯养老品质生活区！项目市场定位本市及周边地区企事业单位有稳定收入的退休白领人士；政府及企事业单位退休干部；外地来的老年人；其他购房的老年人。 - 5 -第三部分 项目社会需求分析1、通过我们对成都市部分
10、党政军机关、企事业单位和社会中老年群体的调查走访中了解到，占90%的老年群体对类似养老项目都有近100%的高认知度和需求性；其需求心理如下：（1、 “他们”和下一代、下两代由于生存环境、所受教育等诸多原因，生活方式、习惯及思想观念等方面难免产生代沟。多数被访问者认为：解决代沟的最佳方式是老年人与子女分开居住，节假日儿女上门探望，全家团聚。（2、 年轻人有自己的生活和工作特点，现代生活节奏加快，竞争加剧，压力加大，生活无规律；与“他们”住在一起相互干扰影响，令人头痛。（3、 敬老院虽然火爆，但入院使人心理上有被遗弃的感觉，子女也有不孝的负罪感。为此“他们”觉得只要不是孤寡老人，一般不愿意入敬老院
11、。（4、 “他们”如果再婚后，新建立的老年家庭不易与子女完全和睦共处，分户购房是最佳选择。（5、 “他们”喜欢安静、淡泊、朴素、平静的生活，对物质要求不高，不愿地处闹市和商业区、工厂区，与子女的居住要求差异较大。（6、 “他们”怕孤独，在相对集中的老年公寓，子女上班上学后，老人们仍有同龄伙伴、共同话题、共同乐趣。2、购买支付分析（1、 老年人常常有多年的积蓄和稳定的退休金；（2、 子女们可以共同出资为老人买房，既尽了孝心，日后也可成为遗产；（3、 本来准备送父母到敬老院的子女，可以用入院费转为购房款，既解决了后顾之忧，又摆脱了负罪感。（4、老年群体基本上都有住房，他们可以先卖掉或者租掉现有房产
12、来购买养老社区。结论：通过我们广泛开展的社会和市场调研征询，可以得出“中国生态养老样板基地项目”既推动社会主义经济事业的快速发展，又可以向世人传播中华文明，更迎合老人群体长期以来的生活需求，是一个天时、地利、人和一应俱全的“功绩”型项目。 - 6 -第四部分 项目运作方案这个项目坚持来源于社会，回报于社会的思想，按照社会和市场相结合的新形式，采取福利和微利并存的办法打造老生活样板区。1.项目选址：首先获得划拨土地建设养老生活样板区选址条件：依山傍水的地形，便利的交通，优雅的自然环境，清新的空气。2.项目构成：老年公寓托老所老年度假别墅全能型养老配套服务老年文化和培训中心会议厅、图书馆、健身房、
13、旅游、会议服务3.市场的运做模式：以房养老（1、房产置换，用差价养老；（2、房产租赁：出租城市房屋，获得租金加上退休养老金，用于养老。（3、售房入托：出售房屋，入住养老生活样板区。内涵：集中新建规模化养老社区，形成集中养老局面。优势：（1、环境优越，能吸引城市老年居民；（2、集中养老带来的规模效应和成本优势； - 7 -（3.集中的养老能带来生活费用的节约和所享服务的增多；（4、老人有共同语言和亲近感，解决孤独感问题；（5、安全和生命保障系统的健全，享受完善的医疗服务。4.市场分析养老院基本是以低档次为主。现有养老院的服务项目特色不够，过于简单化和城市化，无法满足中高端社会养老需求。而养老群体
14、对物业的需求仅限于居家，不存在投资行为，也能最大化节约资源成本所以本项目的销售方式将以下列两种方式最为合理：销售方式.出售使用权销售方式二.出售小产权5.设计理念根据项目的区位及环境条件，以及我们对城市与社区关系的理解，提出了本次总体规划指导思想：遵循城市有机更新的原则，塑造富有人性的肌理空间。在城市有机更新中，结合城市的有机结构，合理规划城市设施，文化娱乐设施，居住用房、商业用房、健身急救康复及各设配套设施，做到居住区结构与城市结构的有机结合。强调以人为本的设计原则，从布局形式、空间尺度、环境氛围与单体设计各方面营造亲和感人情调。强调建筑与环境的交融一体，体现建筑的环境美与环境的建筑美。在环境与景观方面，总体规划强调连绵不断的绿化体系和流动的景观空间。打破通常以建筑为界面围合庭院的刻板模式，强调流动交融的景观体系和亲和温馨的家园气氛，强调园林与建筑的和谐，强调步移景异的人景互动总体规划，同时也注重内庭景观空间的营造。 - 8 -在设计上，一方面我们强调小区建筑对外部景观的利用，另一方面我们也注重小区建筑本身应成为外部大环境中的一处亮点。规划中通过平面的多座向布局、单体立面丰富的变化以及高低起伏的群体轮廓，形成富有韵律的天际线。单体的形象和细部构件都经过悉心推敲和把关，注重丰富和精美感，从而使建筑成为区内外景观的主角之一。社
