物业管理项目的创优达标

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1、学习改变人生做成功物业管理人！第 1 页，共 20 页中国物业教育网 http:/物业管理项目的创优达标提 示：创优达标工作是指物业管理企业推选合适的管理项目，参加由政府行业主管部门组织的对管理项目整体形象、综合管理及全面服务工作的综合考评验收。 理解创优达标含义的关键点是政府行业主管部门组织；参评项目符合条件；综合考评验收。 创优达标工作按组织考评的层次可分为国家级、省（直辖市、自治区）级、市/ 区级，即通常所说的“国优、省优、市/ 区优” 。 第一节 创优达标的标准与条件 一、标准的产生与发展 二十世纪九十年代，中国房地产业迅速崛起和发展，为物业管理行业提供了广阔的市场，在全国范围内催生了

2、众多的物业公司。为了推动建立物业管理体制，规范市场，引导住宅小区物业管理的开展，提高城市住宅小区的整体管理水平，国家建设部先后于 1990 年、1992 年颁发了全国城市文明住宅小区标准和全国城市文明住宅小区达标考评办法(试行)，作为各地创优达标的指导性文件和参照依据。标准的产生为创优达标工作奠定了基穿 通过对标准的执行，促使参与的企业规范运作，促进了行业的蓬勃发展。 1995 年，建设部对标准进行了修订改进，重新颁发了全国优秀管理住宅小区标准(1990 年标准停止执行) 。以此为据在全国开展“全国优秀管理住宅小区” 考评验收。 1997 年，建设部房地产业司又颁发了全国城市物业管理优秀大厦标

3、准及评分细则，将小区和大厦的考评标准分离，更加适合各类物业项目开展创优准备工作。 学习改变人生做成功物业管理人！第 2 页，共 20 页中国物业教育网 http:/随着物业管理行业的快速发展和物业管理水平的不断提高，全国各地普遍反映 1995 年颁发的标准已不能完全适应物业管理发展的新形势，如继续执行，将不可避免地出现优秀、示范项目过多的局面，起不到先进示范作用。为此，建设部在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上，本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行了修订。 2000 年 5 月 25 日，建设部发出通知，宣布从 2000 年起不再进行全国物业管理优秀项目考评验收和授予称号，只对申

4、报全国物业管理示范项目进行考评验收、授予称号；同时颁发了新的全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则（以下简称 2000年标准），旧标准及评分细则停止执行。2000 年标准相对于 1995年标准、申报条件有较大提高，考评标准也有较大调整，也更加切合实际。 二、标准的内容 2000 年全国物业管理示范项目标准按不同物业类型分为三种：住宅小区、大厦、工业区。住宅小区的标准内容分为 8 个大项：基础管理；房屋管理与维修养护；共用设施设备管理；保安/消防/ 车辆管理；环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益。大厦和工业区的标准各有 9 项，将共用设施设备管理分为共用设备管理和共用设施

5、管理两部分。（具体标准见附录物业管理法规汇编。） 该套标准基本上覆盖了物业管理的各个方面，适用于全国各地。 三、标准的实施 “国优”物业管理项目的考评工作，由建设部或国家行业协会组织每年进行一次。2000 年 12 月，全国物业管理协会组织了 2000 年新标学习改变人生做成功物业管理人！第 3 页，共 20 页中国物业教育网 http:/准颁布后的第一次考评。 截止 2000 年年底，全国共有 487 个住宅小区、大厦、工业区被评为国家级（优秀）示范项目，其中深圳市有 153 个。 四、基本条件 建设部四次颁布的标准都规定了相应的基本申报条件；各地根据国家标准，制定了适合地区特点和实际情况的

6、各级申报条件。由于各省（自治区、直辖市）、市级的申报条件、考评标准有所差异，所以企业在选定创优项目时，除了要参考建设部的标准外，还必须考虑当地的创建申报基本条件，符合条件的方可申报。 以下是申报不同级别创优达标项目时应具备的基本条件： （一）区级优秀项目。一般由区级行业主管部门按照上级制定的考评标准组织区级优秀项目的考评验收，只是达标分数低于市优分数。因此，其申报的基本条件与市优基本相同。 （二）市级优秀项目。 1、 申报的参评项目必须已经竣工并交付使用； 2、 入住率达到标准规定的比例； 3、 配备有专业的管理服务人员； 4、 参评项目的面积等硬件条件符合标准要求； 5、 建立有完善的管理规

7、章制度； 6、 参评项目当年无重大责任事故； 7、 未发生行业主管部门认定的重大有效投诉； 8、 参评项目实行了综合一体化、专业化管理服务等。 （三）省级及国家级优秀、示范项目。 除了要具备申报市优的基本条件外，还必须具备如下条件： 学习改变人生做成功物业管理人！第 4 页，共 20 页中国物业教育网 http:/1、 已取得市优、省优分别满一年以上； 2、 已按法定程序成立了业主委员会。 （申报国家级示范项目必须是省级考评达 98 分以上。） 第二节 创优达标的操作程序 一、前期介入 企业在制定年度工作计划和工作目标时，应通过权衡企业所能提供的资源和在管项目的自然条件，确定是否参加当年的创优

8、考评和选择几个项目进行创优达标。从而未雨绸缪，预做准备。 （一）参评项目的选择 一般来说，选择参评项目主要应考虑以下因素： 1、委托方的要求。如果委托物业管理合同中约定要创建达标且项目自然条件符合申报要求，就必须进行创建达标。 2、企业规范管理、提升品牌的自身要求。如果企业希望通过参加创建达标提升管理水平，提高企业知名度，就应选择项目参与创建考评。 3、企业在管项目中如有基础条件好、符合申报条件的，应积极参加创建考评活动。 （二）企业调配资源 企业要达到预定的创优目标，必须配备相应的资源，包括组织资源、人力资源、财力资源、物资资源等。企业只有充分、合理地调度和利用资源，才能使其发挥最大功效。其

9、中，确定创建主要负责部门是有效调配资源的关键。要作好调配资源工作必须注意以下几点： 1、领导重视 学习改变人生做成功物业管理人！第 5 页，共 20 页中国物业教育网 http:/企业领导对创建达标工作关注、支持、指导的程度关系到创建达标的成效。因此，企业主要领导应在创建的各个阶段予以高度重视，并要求机关相关部门经常到参评项目现场检查、指导，确保创建工作按计划进行。 2、组织保证 为了加强对创优工作的领导，企业应成立由公司领导挂帅、机关有关部门负责人和创优项目负责人共同参加的创优领导小组；并指定一个部门作为创建主要责任部门。各参评项目亦应相应建立以负责人为首的创建工作小组，明确分工，责任到人。

10、至此，企业便形成一个完整的系统工作网络，从组织上保证了创优工作的顺利进行。3、 人员培训 创优达标几乎涉及到参评项目管理服务工作的全部内容，必须对员工进行贯彻标准培训，让每位员工都清楚创建的目的意义，明确创建达标的任务和要求，了解考评标准的内容及本人在创建工作中担任的角色。只有把全体员工的积极性、创造性充分调动起来，创建达标工作才有坚实的群众基穿 4、激励机制 创优达标工作具有时间紧、任务重、标准高、要求严的特点。为了确保创优达标目标的顺利实现，企业可采用相应的激励机制，如把创建工作成果与员工职位升降和奖金双挂钩等。尤其是进入项目初评阶段后，对整改的项目，要落实责任部门、负责人；对整改时间、整

11、改效果作出明确规定并进行控制。这样，才能有效地激发各级组织和全体员工的创建热情和积极性。 （三）申报注意事项 学习改变人生做成功物业管理人！第 6 页，共 20 页中国物业教育网 http:/1、 注意收集申报信息。 一般情况下，政府行业主管部门会在每年年初就当年的创优考评工作发出通知。企业可根据通知要求进行申报，并主动与行业主管部门取得联系，了解当年考评工作安排，以免因信息不灵而漏报。 2、 填写、呈送申报表。 企业确定参评项目后，应到政府主管部门领取申报表，并按照规定的时限填写报送到指定的接收部门。 3、 跟踪申报结果。 政府部门收到创优申请之后和组织检查考评之前，会对企业及申报项目的资格

12、进行审 查，确认参评资格。企业应注意跟踪资格确认结果。 4、 逐级申报。 企业的申报程序是由低级向高级进行的，一般来说，应从区优起步，每通过一级考评验收后，再申请参加高一个级别的达标考评。二、内部评定 在确定创优项目之后，企业应当立即组织相关部门和人员对其进行全方位的综合检查，对创优项目进行初次评定。 （一）项目内部初评 初评应该是有计划进行的。内部初评时应明确以下几点： 1、选用初评标准。内部检查考评应参照新颁布的国家示范小区标准，同时结合本企业的检查标准进行。 2、明确牵头部门。由牵头部门负责组织初评的实施，包括检查评估的时间、参加考评的人员、检查的内容、顺序、考评结果的汇总等。 学习改变

13、人生做成功物业管理人！第 7 页，共 20 页中国物业教育网 http:/3、选定检查人员。为了保证内部初评的质量，应从各专业选抽具有足够专业知识和丰富实践经验的人员参加检查。 4、细致分组检查。一般分为：软件组（文件、资料、档案、培训等）、环境组、设备组（强电、弱电、电梯、锅炉等）、财务组。分组原则是：细致分工，宁重不漏。 5、参评项目配合。受检单位应组织人员引导和陪同检查组进行检查，并认真做好记录。 6、提出整改方案。现场检查结束后，应以会议的形式，由各检查小组汇报检查发现，针对问题分析原因，提出整改意见；由初评牵头部门汇总意见并形成书面报告，提交给企业领导和受检单位。 （二）项目持续改进

14、 从项目初评到缺陷整改，其过程的长短和效果的优劣是由企业实力决定的。检查人员的水平、能力和态度决定着发现问题的数量和频次，而企业资源则决定着缺陷的整改程度及结果。在整改过程中应考虑以下问题： 1、整改效果。整改效果并非单指实际效果，还应与检查标准联系综合考虑；可分三种：完全整改、部分整改、无效整改。这是缺陷整改前和提出整改方案时必须考虑的首要问题。 2、整改时间。企业应考虑整改所需的时间，并尽量精确估计检查考评时间，使整改选择适当的时间开始和结束，能够达到事半功倍的效果。 3、整改技术。对企业有能力解决的问题和无法解决的问题应及早分析、确认；在计划安排上，应先将本身无法解决的问题外委解决。整改

15、中应注意控制成本、质量和工期。 学习改变人生做成功物业管理人！第 8 页，共 20 页中国物业教育网 http:/4、二次自查。整改工作要分清轻重缓急，全面展开。由于工期的不同，各责任部门和责任人都必须按时完成并保证质量。单项整改完成后，验收小组应进行验收。全部整改项目基本完成时，企业应再次组织内部检查考评。通过不断的检查和整改，促进项目的持续改进，直到符合标准的要求。 三、软件准备 完善软件和整改硬件构成了创优达标工作的主题，这两项工作贯穿于创优达标的整个过程，但在不同的阶段侧重点不同。前期准备阶段以软件为主，后期整改和巩固阶段以硬件为主。 软件是企业为保证管理、服务有效运行，维持物业正常运

16、行而采取的行为。这种行为包括：收集资料、引用法规、编制制度、实施活动等。创优过程中软件准备主要是迎检资料的准备，即：将考评标准的全部内容转化成相关主题的资料。在这一过程中涉及到档案整理、制度编制、文件修订、表格制作、数据处理、图文记录等。 在准备迎检资料过程中应把握以下几点： （一）资料整理人员的选择和培训 迎检资料的编制工作量大、时间紧、质量要求高，因此，要在参评项目管理人员中选择文化程度高、文字工作能力强的同志专门负责迎检资料的编制工作。为了取得经验、提高效率、少走弯路，可将选定的人员派到已完成创建达标的单位现场取经，或聘请专家进行培训和指导。 （二）编制迎检资料总目录 迎检资料总目录象当