合作建房的操作

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1、合作建房的操作、议事制度和权利义务关系（初稿）组织老百姓自发的合作建房，让老百姓自己做开发商，在中国还是一种新鲜事物。而要把许多老百姓组织起来，共同合作建房的难度还是比较大的，不仅有众口难调的问题，还需要处理好权利与义务的对应关系。什么时候该有权利，什么时候该尽义务，以及如何划定参与者权利范围，如何保证参与者权利实现，包括如何合理的处理不及时履行义务的参与者。同时让大家都能了解这些权利、义务关系，是合作建房行为中至关重要的首要大事。在确定合作建房的操作和议事制度以前，首先需要确定合作建房的操作模式，建立合作建房机构。之后，才能针对这个具体的操作模式和合作建房机构，在我国法律框架范围和市场规则范

2、围内，制定一套有针对性的合作建房操作及议事制度。目前，合作建房机构主体是北京合作蓝城咨询服务有限公司（以下简称蓝城公司） ，蓝城公司实际上是一个合作建房参与者共同成立的法人实体，负责在合作建房事务中，代理合作建房参与者进行前期的具体操作。主要是与参与者直接联系，通过聘请专业的工作人员或与专业服务机构签署的合同，为参与者提供合作建房的管理咨询服务。蓝城公司通过与北京金诚同达律师事务所（以下简称金诚同达）签署服务合同，使参与者共同取得法律方面的支持。金诚同达是北京前五大律师事务所之一，该所杨建津律师，是北京房地产法协会副主任，在房地产法律事务方面有着丰富的实践经验，他将与张永斌律师、肖龙律师一同为

3、我们提供合同制定、法律咨询等多方面的法律服务，为合作建房保驾护航。蓝城公司通过与中信信托投资有限公司（以下简称中信信托）签署股权信托合同，使参与者可以将资金通过信托进行全程管理。中信信托是中国最大的信托管理机构，参与者的信托资金受到银监会的监督，专向用于共同取得具体的合作建房项目公司股权，依照中华人民共和国信托法 ，实现合作建房目的。蓝城公司通过与国金管理咨询有限公司（以下简称国金公司）签署的项目管理服务合同，使参与者可以取得专业的项目管理服务，以保证合作建房项目在进度控制、资金控制、品质控制三个方面的专业性。国金公司是中国最早提供项目管理服务的公司，在项目管理方面有着专业的服务能力和完善的服

4、务体系，能有效帮助合作建房参与者共同实现“成本低廉、进度高速、品质卓越”的目标。当具体项目确定之后，通过国金公司提供的“里程碑”计划，合作建房人可以提前预知项目各阶段的投资计划、进度计划和质量审核要点，并根据具体计划，全程掌握合作建房中的决定权。通过合同关系联系在一起的蓝城公司、中信信托、金诚同达、国金公司将形成一个非常强大的服务链，为合作建房参与者全程提供专业的合作建房服务。在资金安全、法律保障、项目管理，以及参与者的权利、义务管理等方面，提供一套体系完善的服务。合作建房行为，从具体操作而言，可以分为三个阶段。在三个阶段中，参与者的角色会有所变化，权利义务关系也会有所变化。所以，合作建房的操

5、作和议事制度，以及参与者的权利义务关系，也会随着阶段的不同而有所变化。在合作拿地、合作建房、合作居住的三个阶段中，参与者的权利义务关系，特别是投票权、议事权、决策权，以及不同阶段需履行的义务，违约责任的确定和落实，都是合作建房行为中的关键问题。我们分成三个阶段，分别阐述合作建房过程中的操作和议事制度。合作拿地，是合作建房前必须经过的一个阶段，这里的“拿地” ，并不单指土地，而是指一般意义上的房地产项目。合作建房有四种拿地方式，分别是：A： 通过参加土地储备中心的招拍挂取得土地；B： 通过参加法院、银行的拍卖取得土地；C： 通过收购拥有土地项目的公司取得土地；D： 通过项目合作开发的形式，取得土

6、地；无论通过哪种方式取得项目，都将委托中信信托代为取得项目公司的股权。项目的决策方式为：由国金协助收集土地信息，提供分析汇报，召集参与者自愿签署宗地授权书并出资。蓝城公司董事会根据项目情况事前制定项目启动所必须的“已授权资金量” ，由中信信托和国金管理协助裁定是否可以启动项目。 （董事会 + 中信信托 + 国金管理，确保项目只在资金充足前提下启动，且不会挪用未授权人资金） 合作拿地阶段的权利、义务关系：履行义务即可获得相应之权利，享受权利必须履行相应之义务！蓝城公司工作人员权利： 在尽量节省的前提下，以参与者共同承担的前期费用维持公司运转，支付办公费用及人员工薪； 寻找适宜的合作机构，通过董事

7、会或股东会进行讨论，经书面投票通过后，聘请专业服务机构； 寻找土地信息，并与信息提供方进行洽谈，争取在共赢前提下取得对参与者最有利的合同条款； 管理参与者名册，制作宣传材料，组织参与者咨询，并应争取到招募更多参与者参加合作建房；蓝城公司工作人员义务： 对合作建房参与者资料、及尚未具备公开条件之项目信息进行保密，但应接受董事、监事查阅； 定期召开董事会，汇报工作情况，仅当取得董事会或股东会投票通过后，方可进行实质性操作； 接受参与者咨询，接受股东以上参与者的善意查询，如公司财务情况，但查询人必须承诺保密； 与以签署服务合同的服务机构：金诚同达、中信信托、国金公司密切配合，开展合作建房工作； 对具

8、备操作可能之意向宗地，进行前期分析调查，提出操作建议，并接受其他各种建设性意见； 在平等前提下，为参与者提供尽可能周到之服务，组织咨询会，通过参与者小组公布项目进展；参与者权利： 参与者可在共同承担 500 元合作前期费用后，了解并咨询项目进展情况，并根据情况参加信托； 参与者可申请成为出资人代表，但应同时履行出资人代表义务，按时参加股东会，并负责联络； 参与者在未签署有效的宗地确认书前提下，可以申请提前结束信托，但信托利息应待统一结算； 参与者可参加合作建房团队，并同工作，但应接受并履行保密义务，认同合作建房非营利性质； 参与者成为出资人代表后，有参加选举成为董事、监事之权利，但须具备并切实

9、履行相关义务；参与者义务： 认真阅读合作建房相关资料，理解合作建房相关理念和合作方式，认同合作建房的操作模式； 了解最有效之沟通渠道为发送电子邮件至 ，并在方便时经常前来参加咨询会； 自愿提供 500 元合作前期费用，共同承担拿地阶段产生的开销，并在善意前提下履行保密义务； 了解合作建房拿地方式，参加信托，对于适合自己的宗地，签署宗地确认书或补充协议并出资；蓝城董事会职能： 拿地是需要保密的商业行为，由董事会审核各种信息，判断并谨慎履行签署、发出信托指令； 董事、监事有权在保密的前提下，了解蓝城公司的各种信息，只能在公司现场查阅不得带走； 董事会负责监督工作人员的工作情况，通过电子邮件了解工

10、作进展情况，并给出建设性意见；蓝城股东会职能： 作为出资人代表会，履行投票表决程序，对公司的重大操作，合作建房的制度设计做出表决； 股东作为出资人代表，有参加股东会之义务，需要缺席会议时，应正式请假，并委托代理人； 股东有权在保密前提下，了解蓝城公司内部信息，但需现场查阅，但股东无权查阅核心机密； 参加合作建房的出资人经申请均可成为出资人代表参加股东会，并有权书面提出建设性意见；合作拿地议事制度： 通过董事会（董事、监事、工作人员）的讨论，不断优化，针对目标项目制定具体操作方式； 通过股东会（出资人代表会）听取董事会汇报，投票表决，股东可对操作方式提建设性意见； 董事会讨论并投票通过，或股东会

11、的投票表决，都不能直接产生使用出资人资金的指令行为； 当有效的操作方式通过表决后，由出资人自行决定，以签署项目授权文件的方式，正式参加； 由董事会负责掌握已授权某项目的资金情况，最终判断是否具备可操作条件，发出购买指令； 董事会、出资人代表会、出资人书面授权三级权力互不重叠，出资人的信托资金使用权独立； 合作建房阶段的权利、义务关系：项目公司的成立： 蓝城公司负责具体项目前期运作，招募足够的出资人，必要的资金支持，信托成立项目公司； 项目出资人自愿申请成为代表，开会到场人数达到代表的 70%，赞同票需超过到场代表一半； 出资人代表连续两次缺席出资人代表会，即为自动放弃代表资格，需重新申请方可恢

12、复身份； 项目公司股权统一信托，在项目具备入住条件前，不得取消委托，以免影响项目的顺利运作； 项目公司除工作人员因工作需要，临时通知召开代表会外，还应每月定期安排出资人代表会； 项目公司出资人代表会可选举产生董事会或公司仲裁委员会，监督审核项目发生的各种费用；出资人义务： 出资人书面授权其指定金额之信托资金参加某项目以后，须及时履行该授权涉及的出资义务； 出资人参加项目后，不能退出，只能通过蓝城公司转让其参加权，且须遵守转让的约定条款； 出资人不能及时、足额履行出资义务的，须按合同约定赔偿，以补偿因此给项目造成的损失； 根据合作建房进度情况，履行合作建房涉及的各种义务，如：及时登记备案住房装修

13、方案等；出资人权利： 出资人及时、足额履行出资义务的，可根据其登记的选房类型，按该项目选房办法挑选住房； 项目设置选房积分的，须设定并公开“选房积分变更截止日期、选房积分情况表”以供查阅； 自荐成为出资人代表，了解该项目里程碑计划表，为项目提供建设性意见，或质优价廉货源； 以书面或邮件形式为项目提出建设性意见，并查阅建设性意见登记表，了解项目进度等信息； 在专家指导下，及时制定取得住宅的装修方案，审核装修预算，并监督或委托监督装修过程；中信信托权利义务： 中信信托通过信托取得全体出资人合法之股权信托，按照蓝城公司指令，行使项目公司股权； 中信信托以谨慎、尽责、诚信的专业素质，尽量降低信托财产之

14、风险，增大信托财产之收益； 中信信托须本着以优先保护受益人权益之原则，有判断的接受委托人的合理指令，运行信托； 信托结束时，中信信托须按受益人名册，将信托财产、权利及收益及时如数归还信托受益人；国金管理权利义务： 国金管理作为项目管理公司，负责代理项目公司的全过程项目管理，并及时向蓝城公司汇报； 国金管理公司负责在项目启动时制定里程碑计划，并协助蓝城公司根据里程碑计划管理项目； 国金管理公司负责管理项目的资金、进度、品质控制，以优秀的专业素质为出资人建设住房； 国金管理公司负责按照最初要求的进度表、资金量和验收条款，协助组织业主进行项目验收；蓝城公司权利义务： 作为信托的委托人，蓝城公司负责出

15、资人联络，出资人代表会组织和项目的管理组织等工作； 蓝城公司须在合作建房项目自主前提下，组织出资人通过代表会及书面建设性意见参与项目； 协调中信信托、国金管理、金诚同达等服务机构的工作，组织出资人表决产生项目操作意见； 管理项目建房期间出资人发生的各种问题，特别是转让、权益变更申请、违约等问题的解决；合作建房议事制度： 本着由专业机构进行操作，出资人以书面形式提出建设性意见，并登记造表的原则进行议事； 以信托合同和里程碑计划为依据，每月定期组织出资人代表会议，接受书面建议并投票表决； 以进度控制、投资控制、品质控制为原则运行项目，组织出资人代表会讨论项目的有关事宜； 建议参照合作居住议事的内部

16、仲裁委员会制度，对项目进行期间的各种事务进行讨论和商议； 合作居住阶段的操作和议事制度：“仲裁委员会 + 社区小时工”制度： 业主委员会：每个社区每两年进行一次选举，产生一名业委会主任和其余四名业委会委员，业委会成员均为兼职，业委会主任有 100 元每月的主任津贴，每月轮值的三名委员每月有 300 元轮值津贴，业委会负责处理社区内的临时事件，收集仲裁申请，有权审核单笔不超过 1000 元的开销。 社区仲裁委员会：社区仲裁委员会由三名轮值业委会委员和 8 名轮值家庭代表组成（可根据社区总户数调整每月轮值家庭数量） ，每个自然月的第一个法定公休日下午 13：00-17：00 为社区仲裁会时间，轮值委员或家庭代表缺席会议的，罚款 100 元，但可以请具有自然行为能力的家人或邻居代替开会，到会的轮值人员有 50 元每人的会议津贴，以鼓励其忠实履行社区工作义务的行为。 会计师事务所：社区共同出