商业地产前期定位

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1、商业地产经营奥妙在市场定位曾经是赚钱机器的商业地产，现在让发展商爱恨交加。爱的是，只要投资得当，商业地产就是一棵摇钱树；恨的是，一旦失手，发展商极可能血本无归，从此一蹶不振。 软肋：没有一招制胜的神话 据相关资料显示，至 2006 年，全国在建或待建的商业地产面积就有 1500 多万平方米之多，专家因此指出，不要指望商业地产是摇钱树，只要先期投入足够的资本，后期就能坐等收钱，远非那么简单。相对于住宅来说，商业地产涉及到的很多方面使其变数无常，发展商只有抛弃急功近利的心态，静等长线钓大鱼。 商业地产开发是一种建立在多种专业平台上运作的地产开发项目，它除了要熟悉地产行业的运作规律，还要对零售业也非

2、常了解，需要对消费者行为有着深度的认识。 零售业有别于生产制造业，它面对整个供应链中的最后一个环节消费者。因此，商业地产营造的不仅仅是一个购物场所，更是居民生活的一部分；影响最终消费者行为的因素包罗万象，其中既有社会和经济环境，也有生活习惯和人文风俗。与其他行业相比，零售业的竞争则非常接近完全竞争，一招制胜的可能性非常小。它是一个非常注重细节的行业。运做商业地产是一个系统工程，我们谈论一个运作成功的商业地产项目时，往往将他们的成功归结于一两个突出的原因，而忽视了经营者在各方面的精雕细凿。 首先商业地产的开发是一个长线投资，追求的是长线、稳定的收益，发展商要具备将所开发物业的全部或部分作为优良资

3、产进行长期经营的心态，也只有这样才拥有了将项目做好的源动力；其次在项目的前期，就要聘请专业公司共同参与商业项目运作。只有专门从事商业地产研究或经营管理的公司才会与优秀的商业规划企业一同为项目精心的规划、设计以及项目的定位。 商业地产的开发，发展商一定做好聘请或自行组建专业商业物业管理公司进行长期的商场管理的思想准备，专业细致的经营管理是商业物业的核心竞争力所在，零售的管理包括运营、推广、店面管理、客户服务等几个方面，这些才是见真功夫的地方。 奥妙：准确的市场定位 商业地产也并非一般的住宅写字楼类房产项目。眼下诸多地产开发商经过了近几年来房地产市场的洗炼，也有了初步的认识：商业地产的开发，在项目

4、投入的资金大部分得到回收的前提下，也要留部分物业作为资产运作，作为公司的长期效益资产。 商业地产项目的开发要达到这一目标，首先应该意识和尊重商业地产的运作特性。一个商业项目销售完成，发展商的使命并没完成，还要考虑最终经营者是否能有经营利润。根据既定的项目商业经营理念、合理的前期规划设计、精心的市场推广策划、圆满的商家招商、成功的商业营运，才能成功运作商业地产项目的开发。只有如此才能吸引到消费者的注意力，他们才能去消费，商家有钱赚，才交得起租金，投资者才能有回报，达到三赢的完美结果。 值得提倡的是，开发商都能自始至终坚持贯彻一个商业经营概念，利用项目的优势因素，提升物业价值，这也是商业地产运作的

5、奥妙之处。深圳中信城市广场就是一个成功的范例。反之，就算拥有地理位置的先天优势，没有准确市场定位，也会成为令人挽惜的商业地产项目，深圳部分商业商圈就有不少经营达不到预期的案例曾经是赚钱机器的商业地产，现在让发展商爱恨交加。爱的是，只要投资得当，商业地产就是一棵摇钱树；恨的是，一旦失手，发展商极可能血本无归，从此一蹶不振。 软肋：没有一招制胜的神话 据相关资料显示，至 2006 年，全国在建或待建的商业地产面积就有 1500 多万平方米之多，专家因此指出，不要指望商业地产是摇钱树，只要先期投入足够的资本，后期就能坐等收钱，远非那么简单。相对于住宅来说，商业地产涉及到的很多方面使其变数无常，发展商

6、只有抛弃急功近利的心态，静等长线钓大鱼。 商业地产开发是一种建立在多种专业平台上运作的地产开发项目，它除了要熟悉地产行业的运作规律，还要对零售业也非常了解，需要对消费者行为有着深度的认识。 零售业有别于生产制造业，它面对整个供应链中的最后一个环节消费者。因此，商业地产营造的不仅仅是一个购物场所，更是居民生活的一部分；影响最终消费者行为的因素包罗万象，其中既有社会和经济环境，也有生活习惯和人文风俗。与其他行业相比，零售业的竞争则非常接近完全竞争，一招制胜的可能性非常小。它是一个非常注重细节的行业。运做商业地产是一个系统工程，我们谈论一个运作成功的商业地产项目时，往往将他们的成功归结于一两个突出的

7、原因，而忽视了经营者在各方面的精雕细凿。 首先商业地产的开发是一个长线投资，追求的是长线、稳定的收益，发展商要具备将所开发物业的全部或部分作为优良资产进行长期经营的心态，也只有这样才拥有了将项目做好的源动力；其次在项目的前期，就要聘请专业公司共同参与商业项目运作。只有专门从事商业地产研究或经营管理的公司才会与优秀的商业规划企业一同为项目精心的规划、设计以及项目的定位。 商业地产的开发，发展商一定做好聘请或自行组建专业商业物业管理公司进行长期的商场管理的思想准备，专业细致的经营管理是商业物业的核心竞争力所在，零售的管理包括运营、推广、店面管理、客户服务等几个方面，这些才是见真功夫的地方。 奥妙：

8、准确的市场定位 商业地产也并非一般的住宅写字楼类房产项目。眼下诸多地产开发商经过了近几年来房地产市场的洗炼，也有了初步的认识：商业地产的开发，在项目投入的资金大部分得到回收的前提下，也要留部分物业作为资产运作，作为公司的长期效益资产。 商业地产项目的开发要达到这一目标，首先应该意识和尊重商业地产的运作特性。一个商业项目销售完成，发展商的使命并没完成，还要考虑最终经营者是否能有经营利润。根据既定的项目商业经营理念、合理的前期规划设计、精心的市场推广策划、圆满的商家招商、成功的商业营运，才能成功运作商业地产项目的开发。只有如此才能吸引到消费者的注意力，他们才能去消费，商家有钱赚，才交得起租金，投资

9、者才能有回报，达到三赢的完美结果。 值得提倡的是，开发商都能自始至终坚持贯彻一个商业经营概念，利用项目的优势因素，提升物业价值，这也是商业地产运作的奥妙之处。深圳中信城市广场就是一个成功的范例。反之，就算拥有地理位置的先天优势，没有准确市场定位，也会成为令人挽惜的商业地产项目，深圳部分商业商圈就有不少经营达不到预期的案例。商铺投资 商圈分析 一.商圈形态 商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种： 商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。 住宅区。该区户数多，至少须有 100

10、0 户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。 文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。 办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外来人口多、消费水准较高等。 混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。 二.商圈的确定 对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进

11、而划定商圈。 但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。 尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。

12、 三商圈分析的内容与步骤 商圈分析的内容主要由以下部分组成： (1)人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布；平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。 (2)劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。 (3)供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。 (4)促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。 (5)经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。 (6)竞争情况：

13、现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争的短期与长期变动；饱和程度。 (7)商店区位的可获得性：区位的类型与数目；交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；自建与租借店铺的机会大小；城市规划；规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店；成本。 (8)法规：税收；执照；营业限制；最低工资法；规划限制 o(9)其它：租金；投资的最高金额；必要的停车条件等 下面对上述内容作具体分析。 先看人口特征分析。关于商圈内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、

14、购买力调查、年度统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。 再看竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务；商店过多的商圈，有太多的商店销售特定的产品与服务，以致每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱

15、和指数可由公式求得。 IRSCRERF式中 IRS商业圈的零售饱和指数； C商业圈内的潜在顾客数目； RE商圈内消费者人均零售支出； RF商圈内商店的营业面积。 假设在商圈内有 10 万个家庭，每周在食品中支出 25 元人民币，共有 15 个店铺在商国内，共有 144000 平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为IRS10000025144000￥1736这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店。 第三是对商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多角

16、化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。 商圈分析的步骤一般可分为以下几步： 第一步是确定资料来源，包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。 第二步是确定调查的内容，包括购物频率、平均购买数量、顾客集中程度。 第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定。 第四步是确定商困内居民人口特征的资料来源。 第五步是根据上述分析，确定是否在商圈内营业。 最后要确定商店的区域、地点和业态等中国最大服装批发市场常熟招商城新年添新城新年之际，江苏常熟招商城又一大型专业服装市场登场：位于招商城区域中心地段、原长途汽车站改建项目天虹服装城在万商瞩目下正式全面开盘。 常熟服装产业的繁荣得益于常熟招商城的蓬勃发展，经过二十二年的发展，招商城已然成为了中国最大的服装批发市场。目前，招商城内拥有至少二万个摊店，不下五千家服装服饰品牌专卖