市场及竞品调研报告

《市场及竞品调研报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《市场及竞品调研报告（14页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、市场及竞品调研报告瑞发置业营销部一、成都商品住宅市场现状2011 年 1-2 月，商品住宅市场进入传统淡季，但商品住宅成交量并未明显下降，成交套数已经连续 5 个月在一万套以上。2 月，主城区成交商品住宅 10117 套，成交面积为 98.91 万平方米，成交套数和面积虽环比上月分别下滑13.66%和 13.23%，但在没有新增房源的支撑下，二月供需比下降为 0.21。这主要由于购房者为赶政策出台前集中备案，一手成交虽然环比有所下滑，但仍处高位。 图 1：成都主城区商品住宅月度供求走势 7610_958160974811 37955911 888712907143641000111717101

2、172010年3 月2010年4 月2010年5 月2010年6 月2010年7 月2010年8 月2010年9 月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1 月2011年2 月0_2000_4000_6000_8000_10000_12000_14000_16000_0.78_1.13_ 1.04_ 0.88_2.91_1.15_1.33_ 1.17_0.36_0.93_0.58_0.21_00.511.522.533.5供应套数（套） 成交套数（套） 供需比但从成都商品住宅最新周供需状况来看，市场走势不容乐观。首先是商品住宅供应情况，在经历 3 月第一周 9 个项目推新的

3、小高潮之后，上周仅两个项目推出 392 套新房源，推出面积为 3.29 万平方米。英郡及雅颂居分别推出住宅 188 套和 204 套。从供应情况来看，各开发商态度谨慎，多将节点放在临近房交会前后。图 2：成都主城区商品住宅周供应走势2803247913834181610 1687141898388 484315439212.20-12.2612.27-1.021.03-1.091.10-1.161.17-1.231.24-1.301.31-2.062.07-2.132.14-2.202.21-2.272.28-3.063.07-3.1305001000150020002500300035004

4、00021.49 20.05128.0213.0616.850.947.383.56 3.5725.413.29051015202530商品住宅供应套数( 套) 商品住宅供应面积( 万平方米)商品住宅成交量再度萎缩，520 套的成交量已不及当周二手房成交量（上周二手房成交 615 套） 。在限购令即将“满月”之际，一手商品住宅市场降至冰点，该水平是近年来少有的低点，甚至低过 2008 年的成交水平。图 3：成都主城区商品住宅周成交走势0;Re9(0)0;Re27(0)0;Re7(0)0;Re12(0)0;Re1(0)0;Re12(0)0;Re31(0)0;Re16(0)0;Re26(0)0;R

5、e16(0)0;Re9(0)0;Re3(0)12.20-12.2612.27-1.021.03-1.091.10-1.161.17-1.231.24-1.301.31-2.062.07-2.132.14-2.202.21-2.272.28-3.063.07-3.130;Re30(0)0;Re26(0)0;Re22(0)0;Re18(0)0;Re13(0)0;Re8(0)0.00;Re17(0.00)0.00;Re21(0.00)0.00;Re16(0.00)0.00;Re18(0.00)0.00;Re18(0.00)0.00;Re15(0.00)0.00;Re15(0.00)0.00;Re6(

6、0.00)0.00;Re31(0.00)0.00;Re15(0.00)0.00;Re6(0.00)0.00;Re4(0.00)0.00;Re30(0.00)0.00;Re9(0.00)0.00;Re19(0.00)0.00;Re29(0.00)0.00;Re8(0.00)0.00;Re18(0.00)商品住宅成交套数 商品住宅成交面积（万平方米）总结：从去年下半年至今年年初，成交量一直居高不下，去年 10 月至今年 2 月，成交量持续在一万套以上，每周成交量也较为平稳。直到限购令传闻的出新，打破了平静，从周成交量的走势不难看出，市场上出现了剧烈波动。限购令之前，各楼盘抢备案。限购令一出，观望气

7、氛骤起，再加上房管局关闭系统、购房资格申报增加了备案流程，政策以及人为两项因素导致了成交数据的下降。 由于近期观望情绪的弥漫，再加上限购令确实给三置设置了门槛，因此对成都市场确实会造成实实在在的影响。预计目前被压制的置业需求会在春交会前后试探性释放。但限购令的作用并不像金融危机，不会让房产市场窒息，因此深入挖掘客户渠道，针对性的推广，是下阶段营销部最重要的工作。二、竞品追踪根据项目产品相似度、客户重合度、区域位置以及价格相似度，营销部将以下项目列为本案竞品。龙湖北城天街、华润银杏华庭、万科金色领域、福晟钱隆天下、富临成都 A 区、合能西贵金沙、建发金沙里为竞品。1. 竞品基本概况比较开发商 龙

8、湖北城置业 华润置地 万科光华置业 四川云星房地产 四川富临实业 合能地产 建发地址 五块石蓉北商贸 大道 金牛王贾大道 光华大道 双林路 228 号 一环路南四段 金沙遗址路 金沙遗址旁板块 五块石板块 五块石板块 光华板块 建设路板块 高升桥板块 金沙板块 金沙板块环域 二环至三环 二环至三环 三环外 一环至二环 一环 二环至三环 二环至三环占地面积 300 亩 35.4 亩 74 亩 20 亩 60 亩 45 亩 54 亩建筑面积 70 万平米 7.31 万平米 29.9 万平米 8.4 万平米 24 万平米 12 万平米 16.5 万平米容积率 3.75 3.1 4.98 4.65 4

9、 2.78 2.8绿化率 30% 30% 25% 25% 31% 40% 30%总户数 1626 750 2052 713 2000 429 1334总栋数 8 栋 5 栋单体，编号 7 栋 18 5 6 6 5车位比 1：0.8 1:1 1:0.7 1:0.8 1:0.6 1:1.8 1:0.8物业类型 综合体 多层、高层住宅及商 业 高层住宅及公寓 高层住宅 小高层住宅 小高层住宅 高层住宅以及 公寓装修状况 精装 毛坯 精装 毛坯 毛坯 精装 毛坯精装标准 1500 元/平方米 - 1500 元/平方米 - - 4200 元 /平方米 -2. 销售状况追踪 春节前各概况项目名称 龙湖北城

10、天街 华润银杏华庭 万科金色领域 福晟钱隆天下 富临成都 A 区 合能西贵金沙 建发金沙里上次开盘时间2010 年 12 月 4 日 2010 年 12 月 18 日 2011 年 1 月 14 日 2010 年 12 月 5 日 2010 年 8 月 21日 2011 年 1 月 3 日 2011 年 1 月 16日推量 204 套 180 套 138 套 150 套 - 98 套 184 套开盘销售率 100% 19.4% 36% 87% - 38% 43%成交均价 9500 元/平方米 9200 元/平方米 10000 元/平方米 9200 元/平方米 11000 元 /平方米 1400

11、0 元/平方米 11400 元/平方米开盘优惠团购优惠 8%，老业主额外优惠1%，全款和按揭一次性优惠 5%，按揭 4%一次性优惠 2%，按揭优惠 1%开盘当天额外优惠，排号 1%，开盘当天选定 1%，一次性全款 87 折，按揭 9 折开盘排号客户交5 万抵 10 万，一次性优惠 4 万/套，全款优惠 6%，按揭 5%均优惠 3% 3%，按揭 1% 按揭优惠 2 万/套 2 月下旬各项目概况项目名称 龙湖北城天街 华润银杏华庭 万科金色领域 福晟钱隆天下 富临成都 A 区 合能西贵金沙 建发金沙里销售情况一期仅 7 号楼、9号楼有少量房源，其余售罄已经开盘的房源余41 套，销售率约 86%7

12、号楼销售率约72%，6 号楼销售率为 15%前期推出房源仅余3 套顶跃前期推出房源仅余 60 套左右 剩余房源 60 套 销售率约 50%销售均价 10000 元/平方米 9300 元/平方米 11000 元/平方米 9800 元/平方米 11500 元 /平方米 14000 元/平方米 11600 元/平方米优惠措施 全款 1%，按揭无优惠 全款 3%，按揭 2%全款 2.2%，一次性 1.2%全款 3%，按揭 1% 全款 4%，按揭1.5%全款优惠 3%再减11 万，按揭优惠3%全款优惠 4%，按揭 3% 3 月上旬各项目概况项目名称 龙湖北城天街 华润银杏华庭 万科金色领域 福晟钱隆天下

13、 富临成都 A 区 合能西贵金沙 建发金沙里销售情况一期仅剩余 50 套左右房源，其余售罄3 月 5 日开出 2 栋共168 套房源，当天销售 42 套，销售率为23.6%，户型均为 91平米套二变套三户型7 号楼销售率为80%，半个月仅销售 6-7 套；6 号楼销售率为 30%，半已没有房源所剩房源均为130 平米以上户型，共 56 套半个月内无房源售出剩余房源 80 套左右，半个月售出 12 套房源。个月仅销售约 20套。销售均价 10000 元/平方米 开盘成交均价 9400元/平方米； 11500 元/平方米 10000 元/平米 12000 元/平方米 14000 元/平方米 118

14、00 元/平方米优惠措施 全款 1%，按揭无优惠开盘当天全款 5%，按揭 4%；现全款3%，按揭 2%全款优惠 2%，按揭 0.2%全款 3%，按揭 1% 全款优惠 3%，按揭 1.5% 全款 3%+11 万，按揭 3% 全款 3%，按揭2%下一次开盘时间1 号楼开盘时间待定 3 号楼开盘时间待定3 月 27 日推出二期 4 号楼4 月底推出 3 号楼150 套，户型仍为50-90 平米房交会期间无新房源推出房交会期间无新房源推出房交会暂无推新计划2.1 竞品价格走势分析所有竞品价格策略分为两种方式，建发金沙里、合能西贵金沙、成都 A 区 3 个售价较高的项目对外表单价不变，通过优惠幅度控制成

15、交均价；其余项目都是以最低价吸引客户。从其实际成交均价走势不难看出，近期所有项目提价幅度不大。尤其是合能西贵金沙，其价格疑似不升反降。从各竞品项目的价格策略来看，都抱着稳健谨慎的态度，保证存量不断释放。950010000 100009200 9300 9400100001100011500980011000115001200014000 14000 1400011400 1160011800开 盘 2月 下 旬 3月 上 旬90009500100001050011000115001200012500130001350014000龙 湖 北 城 天 街华 润 银 杏 华 庭万 科 金 色 领 域

16、福 晟 钱 隆 天 下富 临 成 都A 区合 能 西 贵 金 沙建 发 金 沙 里2.2 竞品 3 月上旬销量分析目前各竞品楼盘销量如下，银杏华庭成交的 87 套房源均为 2 号楼房源，其他楼栋剩余房源没有销售。北城天街、金色领域、金沙里半月成交量为 15 套、14 套和 12 套；成都 A 区成交量相对较差，每周自然销售量为 2-3 套；钱隆天下最后 3 套顶跃已经售出，目前无房源销售。合能西贵金沙半月来没有销量（该数据来源于同行透露） ，情况较为严峻。总体来看，各竞品项目存量的去化速度都在明显下降。一方面是各项目无新房源推出，推广力度减弱，仅凭借线下销售战术；一方面由于限购令对各项目都带来不同程度影响，客源受阻。1587143 5 01236龙