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1、赣州市商品房买卖合同示范文本说明一、商品房买卖合同与商品房买卖合同示范文本1、什么是商品房买卖合同。合同是平等主体的自然人、法人、其它组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同，就是合同当事人以特定商品房为买卖标的物，约定相关权利义务的协议。本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。2、为什么要制订商品房买卖合同示范文本。合同订立遵循当事人意愿自由原则，在法律规定的范围内，当事人可以就标的物、数量、质量、价款及结算方式、履行期限、违约责任、解决争议方法等内容，自由协商达成协议。因此，商品房买卖合同完全可以由当事人双方自由协商、签订，订立后的合同按规定报当地房
2、地产行政主管部门备案即可。但是，商品房是一种特殊商品，建设周期长，涉及政策多，有些当事人特别是购房人对相关专业知识、法规政策不甚了解。有鉴于此，建设部、国家工商局早在 1995 年就制订了商品房买卖合同示范文本，以国家版的示范文本为基础，省建设厅、省工商行政管理局也曾制订适用于本省的商品房买卖合同示范文本。在此基础上，我局为适应房地产市场形势变化的需要，根据现行法律法规和政策，结合本市实际情况，对原赣州市商品房买卖合同示范文本又进行了修改完善,形成现在的文本。3、示范文本的解释。在缔约过程中，使用人可就条款内容或专业用词的含义，向当地相关行政主管部门咨询。当事人认为条文内容或用词容易产生歧义的
3、，可以修改。在合同签订以后，未被修改的文本内容就转化为合同内容，当事人若对内容理解不一，属于民事争议范围，行政机关不是合同当事人，无权对相关合同内容再作解释。因此当事人经协商认为需要增加示范文本中未涉及的内容，可以自行约定。二、签订合同注意事项签订合同注意事项是对签订商品房买卖合同时，合同双方容易引起纠纷或买受人容易忽略的事项进行提示。三、双方当事人商品房买卖合同双方当事人，是指出卖人和买受人。1、出卖人是特定的房地产开发企业，法律、法规对设立房地产开发企业的条件及资质等级的核定作了明确规定。房地产开发企业不自行销售商品房，而是委托其它企业（房地产经纪公司、房地产销售代理公司等）代为销售的，应
4、当填写文本中的“代理销售的经纪机构”的名称及相关内容。2、买受人是指一般民事主体，包括公民、法人及其它组织。买受人的资格条件适用民法、合同法的规定，除了外销商品房外，没有特别的限制。但按照国家有关规定，商品房买卖实行实名制，买受人在签订本合同时，应当如实填写真实姓名，并提供有效身份证明。商品房买卖合同的买受人应和该房屋登记时的房屋所有权人姓名完全一致。买受人为多人的，应当全部填写姓名并签字,约定购买的商品房按份共有的, 还应当约定各自的份额; 买受人已婚且所购商品房为夫妻共有财产的，夫妻双方均应填写姓名并签字；买受人委托他人签订合同的，须提供合法有效的委托书。3、买受人。分两种情况：【本人】是
5、指买受人为自然人； 【法定代表人】是指买受人为法人单位或组织的法定代表人。4、属地。是指买受人的户籍所在地。 【本市城区 】是指章贡区；【本市其它】是指本赣州各县市；【本省其它】是指赣州市以外；【外省】是指江西省外；【境外】是指港澳台地区及外籍人士。5、关于外销商品房的限制性规定：在境内工作、学习时间一年以上的境外个人和在境内设立分支、代表机构的境外机构，须凭相关证明材料，方可购买符合生活需要的自住、自用的商品房；港澳台地区居民和华侨，可限购一定面积的自住、自用的商品房。四、第一条中建设用地使用权取得方式建设用地使用权取得有出让和划拨（通过拍卖、招标和挂牌等形式）两种方式。建设用地使用权取得方
6、式不同，建成后的房屋享有的权利或发生房地产交易时适用的政策法规也不同。因此，合同中有必要注明该项内容。至于出让与划拨土地上建造的房屋，在使用或转让中有哪些不同的规定，可以查阅城市房地产管理法 、 土地管理法 、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例等相关法律、法规的规定。建设项目名称【现定名】 【暂定名】是指经计划立项时所确认，并与在办理相关行政审批证件一致的项目名称。项目名称未经相关部门批准不得随意变更。五、第一条中的建设工程规划许可证城乡规划法规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其它工程建设的，应当申请办理建设工程规划许可证，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划
7、许可证的规定进行建设的，应承担相应的法律责任。建设工程规划许可证，是确认整个商品房小区或建筑物产权的凭证之一；而整个商品房小区或建筑物的产权清晰，又是每一套商品房进行产权登记的基础。因此，商品房买卖合同签订前，买受人应当了解相关的情况，并在合同上作记载。六、第二条中的预售和现售1、商品房预售。预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者价款的行为。商品房预售条件， 城市房地产管理法 、 城市房地产开发经营管理条例和城市商品房预售管理办法都作了规定。主要包括：已取得建设用地使用权证书；持有建设工程规划许可证；投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上
8、，并确定施工进度和竣工交付日期；向房地产行政主管部门申请办理预售许可，并取得商品房预售许可证 。2、商品房现售。现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付价款的行为。商品房现售需要符合的条件，建设部商品房销售管理办法第七条作了具体规定，主要包括主体资格合法、取得建设用地使用权证、持有规划许可证和施工许可证、通过竣工验收、拆迁安置和物业管理方案已经落实、配套基础设施具备交付条件或已确定施工进度和交付日期等方面。采用现售方式的商品房，交付日期、建筑面积、商品房质量、配套设施建设情况等已经确定，不可预见的风险相对较小。七、第三条中的建设用地使用年限、设计用途、层高1、商
9、品房所在位置除了幢、号房外，如有其他的表述，可以在“或 ”的空格处填写。2、土地使用年限。 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 等法规、规章规定了各类用途（居住、商业、商住、工业等）的建设用地使用权出让最高年限。每一宗建设用地使用权出让时，土地管理部门在法定的最高年限内，确定具体使用年限。一个建设项目可能包含多种用途的物业，相应的土地使用年限也不同，在填写“该商品房建设用地使用权年限”时应予注意。但物权法规定,只有居住用地在建设用地的使用年限到期时可自动续期。3、设计用途。设计用途一般包括住宅用房、商业用房、办公用房等类别，具体由城市规划行政主管部门确定。4、层高。按照建筑工程施工图纸的设计
10、规范，层高为地面楼板的中心线到顶棚楼板的中心线的垂直距离。随着住宅户型的多样化，一套住宅存在多层高的情况，需要在图纸上具体标出。八、第三条中的建筑面积1、合同约定的建筑面积。该建筑面积，一般即为开发建设单位委托的测绘机构根据设计图纸的尺寸，按照房产测量规范计算出来的预测面积。有的地方没有实行预测绘制度，合同约定的建筑面积系设计单位提供的建筑面积或开发建设单位自行预测的建筑面积。2、产权登记的建筑面积。该建筑面积，是指由房产测绘单位依据房产测量规范和有关规定进行实地测绘，并经房地产行政主管部门审核后确定的建筑面积。3、 建筑工程建筑面积计算规范 、 房产测量规范 有关建筑面积计算规则的区别。 建
11、筑工程建筑面积计算规范适用于建筑工程量和工程造价的计算，规划工程许可证记载的建筑面积，一般也依据该规范经计算得出。 房产测量规范适用于房屋产权登记时建筑面积的测量、计算。上述两个规范关于建筑面积的计算口径不尽相同，涉及计算口径不同的主要部位有：层高低于 2.20M 的空间、未封闭阳台、雨蓬和自动扶梯等。如果遇到建设工程与规范规定不一致的建筑部位、建筑形式时，就会出现建筑工程完全按图施工，但产权登记面积与建设工程规划许可证记载面积不一致的现象。遇到这种情况，出卖人应当事先予以说明，并明确由此而出现的建筑面积变动是否适用本合同第六条的规定。4、套内建筑面积。套内建筑面积，是指产权单元的权界线所围成
12、的水平投影面积。成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。5、应分摊的共有建筑面积。房屋建筑面积，包括套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积。应分摊的共有建筑面积一般包括电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、消防连廊、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室、值班警卫室等，以及其它在功能上为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积（但依法由开发建设单位提供的物业管理用房不计分摊） ，还包括套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）水平投影面积 1/2 的建筑面积。有关共有建筑面积的确认、分类、内容、分摊公式、计算方式等，参见房产测量规范（GB/T179
13、86-2000） 、 赣州市房屋建筑面积计算规则（试行） （赣市房字2008175 号）的相关内容。九、第六条中的面积差异处理与第四条中的计价方式1、计价方式与面积差异处理。面积差异处理与计价方式紧密联系，一般来说，选择按照建筑面积计价或按照套内建筑面积计价，才需要在合同中约定建筑面积发生差异时的处理办法；而选择按套计价方式，其实已经达成即使建筑面积发生差异也不调整总价款的合意。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 、 商品房销售管理办法 （建设部令第 88 号发布）规定了商品房面积差异的处理办法，示范文本第六条的相关内容来源于以上规定。2、按建筑面积计价和按套内建
14、筑面积计价。按建筑面积计价，是商品房计价的一种基本方式。由于实际建造与设计图纸间的差异，以及应分摊的共有建筑项目及分摊方法的不确定性，合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积容易出现差异。按套内建筑面积计价，是建设部、国家工商行政管理局制订的商品房买卖合同文本中提供的一种计价方式。由于构成相对简单，套内建筑面积发生变化的情况较少，变化的幅度也较小。根据当前房产面积纠纷的案例情况，面积纠纷主要发生在对应分摊的共有建筑面积上，因此，建议选择按套内建筑面积计价的方式。此外，对面积计算是否准确的纠纷处理，买受人可以申请原测绘机构进行复核或委托其它有资质的测绘机构重新测绘，也可向测绘质量监督部门申请鉴定。
15、但该处理方式需要费用支出，因此，根据公平原则约定了相关费用的承担方为：所需费用由申请人先行垫付。复核、重新测绘或鉴定结果与原测绘面积误差绝对值超出房屋测量规范误差允许范围的由出卖人承担，在误差允许范围内的由申请（委托）人承担。3、按套计价。虽然说，选择按套计价，建筑面积发生差异时不调整总房价款，但这需要一个前提，即交付的房屋与设计图纸基本一致。为此， 商品房销售管理办法规定，按套计价的商品房，出卖人应当在合同中附平面图，平面图应当标明详细尺寸，当事人应当约定尺寸误差或面积误差的范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸或面积在约定误差范围内的，总房价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸
16、超出约定的误差范围，当事人应当约定具体的处理方式，示范文本留有空白行供填写。十、第七条中逾期付款的违约责任1、买受人逾期付款承担的违约责任，当事人可以在遵循买卖双方对等的原则及法律规定的范围内自由约定。文本中提供的方式，可供当事人选择。2、文本中提供的方式，按逾期的时间长短，分两种情形。一种是合同继续履行，就逾期付款额及逾期时间，按约定的利率，计算违约金。一种是逾期超过了约定的期日，出卖人有权选择解除合同。多少期日作为区分两种不同情况的标准，由当事人约定。买受人逾期付款的行为，是否影响到出卖人合同目的和合同利益的实现，是确定该期日长短时应当考虑的主要因素。出卖人有权选择解除合同，当然也可以同意合同继续履行。3、分期付款逾期，是否也适用对总价款逾期的处理方法，当事人可另作约定。分期付款中某一期或若干期的应付款逾期，比总价款少，在确定多少期日后出卖人有权解除合同的时候，可以考虑这一因素。十一、第八条中的交付条
