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1、作者姓名：朱建平，性别：女，出生年月：1975 年 6 月 25 日，工作单位：天津市建苑房地产开发有限公司，学位：学士，职称：助理工程师，地址：天津市河西区马场道 188 号燕园别墅联排 6-7 号，邮编：3000741谈谈房地产开发成本管理的几点看法朱建平 天津市建苑房地产开发有限公司摘要：本文作者结合自己工作体会主要谈了对房地产企业成本管理的一些看法，从管理体系的建立，到各个管理阶段如何实施及其要注意的问题都进行了全面的叙述。作者主要从投资决策阶段、设计阶段、合同洽商阶段、施工阶段、结算阶段、售后阶段的成本管理特点进行分析，同时也论述了期间费用：销售费用、空闲商品房维护费用控制应注意的问
2、题。 成本管理向来是企业管理中的重点，房地产企业也不例外。但许多房地产企业缺乏正规的管理手段，在成本管理中往往存在一定的盲目性，从而导致成本管理偏离了方向。针对房地产开发企业成本管理中可能存在的一些问题，本人将自己 10 年来工作中总结出的一些看法与大家进行一下探讨。许多房地产企业往往将成本管理的重点放在工程管理上，参与成本管理的往往也就是预算人员与工程管理人员。我认为房地产企业成本管理应该是全员参与，全程控制，需要所有项目开发参与人员从项目前期阶段、施工阶段直到质量保修阶段全程进行成本控制。一、 首先，要制定目标，形成目标管理体系。由成本管理部门综合公司开发项目的特点，对包括土地、拆迁、规划
3、、设计、建安、营销、管理和财务等成本费用在内的项目成本进行整体测算。公司给出项目不同阶段的成本目标，各部门参照执行，但这种执行一定是一种动态的执行，在保证大目标的前提下根据执行过程中出现的各种变化因素及时采取应对措施并不断修正完善。 二、其次，各部门要各司其责，分阶段做好成本控制：1、 投资决策阶段。在该阶段必须对可能发生的成本进行充分预测并做好总体控制。做好初始信息收集工作，包括各项行政事业性收费、配套增容费、各项手续费等收费标准是否有变化；材料价格、房屋销售价格的变化和走势如何等。编制投资估算，形成初步的成本计划，并在此基础上进行项目成本分析；在成本分析的基础上，进行项目风险分析。2、设计
4、阶段。设计阶段的成本控制是房地产开发成本管理的重点，其对整个工程造价的影响一般在 70以上，所以好多开发企业采用限额设计方式保证有效的成本管理，关键控制：建筑方案，设计标准，选用材料，设备标准，结构形式，慎用新型未普及的新材料、新工艺，明确各专业的造价标准及钢筋含作者姓名：朱建平，性别：女，出生年月：1975 年 6 月 25 日，工作单位：天津市建苑房地产开发有限公司，学位：学士，职称：助理工程师，地址：天津市河西区马场道 188 号燕园别墅联排 6-7 号，邮编：3000742量、砼含量、水泥含量等指标。以投资决策阶段确定的目标成本作为初步设计控制的依据；初步/扩初设计结束后，进行建安成本
5、概算，作为施工图设计的限额要求和成本控制目标；施工图完成后，进行建安成本预算，并以此作为施工阶段的建安成本动态控制目标 。同时要加强设计变更的控制工作，对由设计原因引起的设计变更数量在设计合同中加以限定，造成的损失由设计单位承担相应责任。 3、合同洽商阶段。开竣工时间、付款时间与方式，材料设备的质量标准、到场时间、质保期、质保金等，都会直接影响到开发成本的高低。有些开发企业盲目缩短工期，认为工期越短销售回款越快，可他却忽略了不合理的工期可能会引发因赶工期而发生的各项措施费用的增加，施工企业绝不会独自承担这部分费用，而是会增加到合同报价中去，而且不合理的工期也往往会造成劣质工程，从而加大后期售后
6、维修的费用。合同款支付金额及间隔时间的安排，也要与开发商现有资金和未来资金计划相统一，确保工程进度与资金链条衔接顺畅。材料设备的质量标准、到场时间等，也要根据图纸要求和项目特点、工程进度综合考虑，标准太低质量难以保证，标准高了成本就上去了，一定要结合自己项目自身定位确定材料档次，材料、设备到场时间也要根据工程进度确定，到场太早资金使用就早，势必加大资金成本，而且还会发生保管费用，太晚又会影响整个工程进度，所以一定要根据进度定好时间。 质保期必须明确时间和范围，避免使用期间买卖双方因维修费用互相推诿。质保金必须按规定留足，这才是保证维保能够履行的最有力砝码。4、施工阶段 ：要重点做好熟悉设计图纸
7、，编制工作流程、变更、签证管理及甲供材料采购几项工作。（1） 、首先要熟悉设计图纸，组织好设计交底，及时发现图纸中的错误和各专业间可能冲突的部分，并及时与施工单位和设计人做好沟通，做到事前变更，杜绝或减少事后变更。（2） 、要编制工作流程。设计变更的申请程序：设计变更须经设计人确认，并征求施工、监理意见后，经公司成本控制部门综合各方面意见最终确定结果。工程款拨付申请程序：在工程款的支付过程中，付款流程必须满足“先产生相关的信息流，再由信息流决定是否支付资金流”的要求。这是因为任何作者姓名：朱建平，性别：女，出生年月：1975 年 6 月 25 日，工作单位：天津市建苑房地产开发有限公司，学位：
8、学士，职称：助理工程师，地址：天津市河西区马场道 188 号燕园别墅联排 6-7 号，邮编：3000743不当的资金支付行动都能使成本管理处于无序和失控状态。它包含的内容有合同或工程总价、进度完成情况、质量保证情况、变更索赔等金额、应扣除款项、已付价款、本期计量款、截止本期累计付款等。待确定信息无误后，凭此信息单及部门资金申请表上报主管领导，经主管副总和总经理批准后方可拨付。客户变更申请程序：客户变更须经设计、工程、施工、监理签署意见确认变更可行性，由施工单位提供预算变更费用，变更费用客户承担的，由客户和开发商签定付款协议；变更费用由开发商承担的，须经总经理批准方可实行。由成本控制部综合各方面
9、意见最终确定结果。甲供（控）材料采购管理流程：选择几家（原则上不少于三家）单位由设计、监理、工程三方进行综合打分评定，例如：设计、监理评分各占 20%，工程评分占 60%。最终由工程负责人得出评审意见，推荐最优单位，总经理批准后执行。5、结算阶段：房地产开发企业结算工作的突出特点就是涉及主体多，情况复杂。结算时要避免产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽 。在施工过程中要多去现场，尽量多掌握第一手资料，尤其要注意搜集减项变更。在结算工作中，要认真核查施工单位是否保质保量完成了合同规定的全部内容。要整理齐全工程发生的变更项目，依据合同和变更签证对结算件进行仔细审查。分析原因、理清责任，剔除水分，尽
10、量减少合同以外费用的支付。同时要及时统计因质量问题引起的修复、索赔费用，追索相关单位的责任，在工程结算中扣除该部分费用。6、售后阶段：通常售后服务费用包含两部分，一部分是保修期内的费用，这部分由施工单位承担，往往施工单位或材料供应商不会留一个常驻的维修队伍在现场，遇到不能及时维修的情况，往往会发生开发商找人待修的情况，这就要求开发商售后服务部做好记录及资料留存，如维修照片，业主签字、对施工单位或材料供应商的电话或书面通知等，以便双方最终确认后将这部分费用从尾款中扣除；另一部分是施工单位保修期外的费用，是不确定性非常大的费用，这就要根据具体情况分析原因，从业主、物业、开发商三方分析责任确认责任主
11、体承担费用。 三、 最后，控制开发项目的期间费用，也是很重要的。期间费用的控制包括销售费用、空闲商品维护费用等。作者姓名：朱建平，性别：女，出生年月：1975 年 6 月 25 日，工作单位：天津市建苑房地产开发有限公司，学位：学士，职称：助理工程师，地址：天津市河西区马场道 188 号燕园别墅联排 6-7 号，邮编：30007441、销售费用的控制。一般情况下，房地产企业销售费用为商品房销售价格的 2-4，主要是广告费 ，广告费用支出应根据项目规模大小、档次及所在地的经济发展状况等多种因素确定。如果选用销售代理公司代理销售，还会有销售代理费用，一般为销售价格的 1%左右，是否选用应根据企业自
12、身具体情况确定。 对销售费用控制更多地应体现在销售工作的效率和销售效果上，费用额度应在营销推广方案所确定的销售费用计划框架内，切忌没有计划随波逐流。2、空闲商品房维护费用的控制。空闲商品房的维护费用主要包括物业管理费、供暖费及其看护费用等。可采取两种方法进行控制：一是与物业公司、供热公司进行谈判，采取给空置商品房的物业费收费标准给于一定折扣，低温运行等手段节约一部分费用；二是加快销售速度，综合考虑资金成本和空置成本，适当降低销售价格以便尽快清盘，这也是最有效、最根本的措施。总之，开发企业的成本控制贯穿于项目开发的全过程，每一环节松动，都会影响项目的盈利状况，尤其在目前房地产市场不景气的大环境下，更应以严谨务实的态度做好每一个环节工作，使各环节得到有效衔接，使成本管理真正达到企业目的。
