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1、梦廊坊文化产业园总体策划梦廊坊文化产业园总体策划受新奥集团委托，是新奥集团发展战略从新能源领域跨向文化旅游领域发展的首个战略性项目。项目位于廊坊市经济开发区，面积约 7600 亩，策划面积环绕新奥已建项目艾力枫社高尔夫分布。从新奥集团“昌明国粹，传译世界”的企业理想、自身资源整合能力、项目投资额度、所处的大北京区域优质的客源市场和国家文化旅游宏观战略需求，注定了梦廊坊将是一个面向世界、立意高远、具有文化旅游开发引领性质的标杆型创意旅游综合体项目。(一) 立高度，从中华民族共有精神着手中国的才是世界的，只有发扬积淀了五千年的中国传统文化才能站在世界的高度，考虑到国家对文化产业相关规划及政策导向需
2、要具有中华民族共有精神家园的全局性、高品质的重大项目、大北京文化旅游市场需要中国经典传统文化创意型旅游综合体以及新奥集团敢为天下先的创新精神和企业家强烈的社会责任感，本项目围绕“昌明国粹，传绎世界”的文化核心，对中华上下五千年的文化进行以下推演：1、中国精神推演中国文明同世界其它三大文明相比较，具有共性，更具独特性，其重点在于强调人伦关系，它的伦理色彩，它所张扬的三纲六纪，以及解决人与人之间的关系的道德精髓。而古埃及文化在于强调人与物的关系，古巴比伦、古印度文化注重人与神的关系。正是中国文化所强调的一切以保持严格的节制的道德和礼仪文化的特性，使得中国文明维持到几千年之久，而且还会长存下去。对于
3、从灿烂悠久的中国文化中抽取精粹，确实是个大课题，项目组从八大维度包含具备文明发源特征的古人类文明、文字；具备朝代更替的政权更替与军事思想；具有交流特征的56 个民族融合、东西方文化交流；具备文学特征的古代文学、现当代文学；具备生产生活特征的工艺科技、民俗饮食、医学养生；具备艺术特征的书法绘画、戏曲舞蹈、武术杂技；具备空间特质的城市营造、建筑园林；具备思想特征的儒释道。通过每个维度中精神内涵与代表人物的提炼总结，将最贴近于中国精神的文化内核筛选出来，即佛道儒思想，并在各个维度共性的比较中找到中国“融和，道德”的文化价值观。图 5-10：中国文化内核提炼2、中国文化元素提取“融和”与“道德” ，在
4、传统文化的基础上已经有了现世的意义，如季羡林大师提到：“道德教化、关怀人本、追求和谐” 。人类站在一个新千年纪元的起点上，理论思维也需要新的起点，信息时代的到来已使人类面临更多的机遇，也带来了众多困惑，人类需要高度的自觉意识来规范人与自然、社会、他人及自我的关系，当今各种问题与矛盾冲突，如果从人这个角度来考察的话，都可归结到人与自然、社会、人际和人自身四大方面，如何协调、化解这些关系中产生的问题、冲突和矛盾，和、德文化则是合理的价值导向和最佳的文化方式的选择。而梦廊坊就是一个让精神升华而捕捉幸福之地，如何让人们在旅游中无时无刻体会到和、德文化成为接下来要解决的核心问题。首先要寻找文化载体，如郑
5、和下西洋、丝绸之路以及那些延续至今的中国“标识” （茶、丝绸、陶瓷、红楼梦等等） 。其次优选可以实现旅游化的文化载体，筛选要求包括是否符合现代人的文化需求及文化旅游偏好、新奥集团的资源整合能力，最后将主要文化载体锁定在丝绸之路与红楼梦之上。3、文化实施旅游化路径设计随着技术的进步和人们需求的多元化，现代人对于文化旅游有着新的要求，归纳起来则是文化涵养六觉：养德、养心、养身、养眼、养胃。根据这六觉策划项目，将文化向旅游转化，引进高新科技、情境体验、动漫形象、创意理念、游戏玩法、影视场景、特色商品、建筑景观及丰富演艺将文化活化，呈献给游客完美的经典文化之旅。图 5-11：文化旅游化路径(二) 画蓝
6、图，用创意描绘文化全景生活经过中国精神的提炼与市场需求的双向并推，梦廊坊总体定位呼之欲出站在传承中国德文化的战略高度，以文化的现代创意为驱动力，融汇中西方文化，搭建文化旅游繁荣发展平台，通过文化与旅游产业融合发展，实现产业功能、城市功能与生态功能的有机联动，打造集文化体验、健康养生、休闲度假、城市商业、主题度假于一体的梦廊坊文化全景体验境区。图 5-12：梦廊坊策划理念图 5-13：梦廊坊鸟瞰图1、蓝图构建三部曲之一如法如律红楼梦如何让中国最伟大的文学作品红楼梦变为有市场竞争力的旅游产品，形成文化的吸引力?红楼梦与德有什么关系？经过深入研读红楼梦及国内红楼文化旅游项目开发的经验和教训分析，策划
7、出梦红楼核心驱动项目，力求在旅游吸引力上超越国内目前已开发的所有红楼旅游项目。以红楼梦为文化载体，在建设最大最全的红楼梦园的基础上，以红楼故事为题材，展示“德”文化在红楼故事中的体现，通过规模化打造，情景化包装、演艺化结合，节庆化营销，对红楼梦内涵进行创新性的再现和活化，赋予时代精神和新的解读，透过红楼梦展示中国家族文化、礼文化、茶文化、酒文化、服饰文化、游戏文化、梦文化等，打造一个中国规模最大、最全、最具时代感的集文化体验、国艺研习、商务会议于一体的寓教于乐的红楼梦全景旅游境区。最后，用“玩转红楼”游戏，激活整个梦红楼项目的持续生命力。即以角色扮演的形式，将德转化为游戏的各种任务，让游客参与
8、其中，重重闯关，切身体验一次身临其境的红楼之旅。图 5-14：红楼梦中德的体现图 5-15：“玩转红楼”游戏之任务树图 5-16：“玩转红楼”游戏之角色任务2、蓝图构建三部曲之二功能多样齐配套有了吸引游客的吸引物，如何留住游客，并构建完整的文化产业链条，最终形成综合消费的拉动力？通过三大功能配套项目的设计，构建文化演艺、文化剧创、商务休闲、城市商业四大产业业态，确保项目资本平衡和良性发展。文化演艺产业项目民俗廊。集文化节庆+室外民间绝活（非物质文化遗产类）演出+美食购物的民俗主题绿地公园；文化剧创产业项目汉唐城。集剧本创作、剧本交易、剧创人才培训等功能于一体的剧创基地，构建以庭院府邸社区为主体
9、，配套商务、养生、餐饮、主题会所、休闲购物等业态的高端文化社区，梦廛市，集艺术品交易、工艺展示、艺术创意、休闲购物、城市文化展示等功能于一体的城市文化商业中心；商务休闲产业项目英伦小镇。异域风情之下的文化交流、创意产业、文化商务于一体的综合性文化商务社交 Mall。城市文化商业项目梦廛市。以“文化、艺术、国际”为核心理念，引进主题奥特莱斯，借鉴奥特莱斯运营模式，以城市商业综合体项目驱动区域发展。以全球艺术工艺和艺术品牌为核心，打造集艺术品交易、工艺展示、艺术创意、休闲购物、城市文化展示等功能于一体的城市文化商业中心。3、蓝图构建三部曲之二亦真亦幻新丝路丝绸之路是中国与西方世界相互了解的最早窗口
10、之一。以“丝绸之路”沿途特征为创意蓝本，放飞想象力，实施地上地下双向开发思路。地上以盛世长安神奇高窟海潮西亚多彩欧洲为主题进行创意，形成具备景观展示、节庆游行功能的丝绸之路文化景观大道；地下以楼兰迷雾对话埃及海底王国为主题进行创意，运用世界顶尖科技，塑造“廊坊考古新发现” 。构建地上地下联动，一段一主题、一步一神奇的，具备地下探险、科技娱乐、教育科普的 “新丝绸之路” 。梦廊坊将丝绸之路作为策划案的文化隐线，辅助红楼梦，将其他配套项目串联一体。形成丝绸之路原点文化（汉唐城）丝绸之路民俗文化(民俗廊)丝绸之路商贸文化（梦廛市）丝绸之路西方文化（英伦小镇）的完美篇章。描绘一幅文化全景生活的蓝图。(
11、三) 保盈利，拓渠道实现项目价值递增为了确保项目的持续盈利性，梦廊坊项目制定了详尽的商业盈利模式。目的是指导和约束项目未来的资源获取及配置，谋求客户、投资者和人才不断强化的认同，赢得项目长期持续发展。1、承接项目功能的四大产品体系构建根据梦廊坊文化产业园的主题功能是文化创意、康体养生、商务会议、休闲娱乐、主题度假，针对以上功能共策划了五个一级项目，三十余个二级项目。每个一级项目承载一个主要的功能，而其下面的子项目又由不同的业态及功能组成。这样每个一级项目组团既满足的功能的复合性，又满足主要功能的独立性，有利于形成组团式开发。此外又满足了整个园区的功能复合的要求，有利于实现综合体价值的最大化。图
12、 5-17：梦廊坊文化产业园产品体系的构建图 5-18：不同产品在规划区内的位置设想2、多元组合的五大收入体系构建梦廊坊文化产业园项目通过对项目功能清晰的定位，组合多种业态、创新产品类型，构建了以物业销售收入为主，旅游消费收入、餐饮购物消费收入、服务消费收入、物业出租收入为辅的多元收入方式。会议服务、物业管理、导游服务、娱乐服务、拍卖服务服务特色纪念品消费、道具消费、服装消费、养生消费收入 参观类门票收入、欣赏类门票收入、住宿产品购物、餐饮消费购物餐饮收入物业销售旅游消费收入收入物业出租收入写字楼出租、酒堡出租、商铺出租、公寓出租图 5-19：梦廊坊文化产业园五大收入体系3、价值递增的四大盈利
13、模式构建本案通过多元收入模式的构建，实现了销售地产项目盈利、旅游经营项目盈利、树立项目品牌盈利、升值项目价值盈利的四大盈利模式，不仅确保了项目快速回流资金、降低项目投资风险的需求，也保障了项目长期、持续的现金流以及无形资产和有形资产的升值。四种盈利模式相互影响和优化，实现项目整体的盈利最大化。图 5-20：梦廊坊文化产业园四大盈利模式的构建首先，销售地产项目盈利，是旅游创意综合体的利益根本，所有的地产项目定位、开发，最终利益首当其冲的必将是通过对外的销售来实现。而且地产项目可快速回笼资金，为旅游项目的建设提供保障。其次，旅游经营项目盈利，可保障项目长期性、持续性、稳定性的收入，此外，通过旅游项目经营可提升人气，有利于地产项目的销售和保值升值。再次，树立品牌形象盈利，梦廊坊文化产业园是廊坊首个综合性的文化产业园区，会对整个区域发展起到推动作用，项目的成功运作会使其在华北乃至全国产生颇大的影响力，有利于项目及企业品牌价值升值。最后，升值项目价值盈利，房地产市场消费中很重要的一个要素就是投资需求，其所代表的内在含义就是地产项目自身所具有的保值增值性。而通过旅游项目的经营、品牌形象的提升以及地产项目的运营、物业维护都为后期产品自身价值的提升提供者保障，从而实现项目价值升值盈利。103
