工业用地运营模式报告

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1、工业用地运营模式报告成都分公司营销策划部凯旋项目工业土地、工业地产界定工业地产特征、模式及发展趋势总部基地开发模式凯旋项目开发借鉴1256报告目录国内工业地产发展简况3成都工业地产发展现状4工业土地、工业地产界定11.1、工业土地界定是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。用地性质为50年。工业土地工业地产：指在新经济、新型工业化背景下，以 产业 为依托、地 产为载体的工业物业总称。工业地产之消费者主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以 产

2、业为依托，地 产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投 资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。工业地产之功能涵盖行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活 动、休 闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。 1.2、工业地产界定工业地产特征、模式及发展趋势2物业分类属性特征开发模式影响因素发展趋势开发风险盈利模式2.1 工业地产的主要特征工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性 强、投资回报期长及自身增值性的特点。政策主导性强、专业性强工业地产

3、受地方政府、经济、 产业发展、政策等影响很大；工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求；区域性强由于工业发展具有很强的聚集效应，不同区域具有不同的主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能差别很小。投资大、投资回收期长 工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收期限大于住宅房地产与商业地产； 项目增值性发展第三产业，实现二三产业联动，拓展 项目收入来源；加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行 业 的发展；优化产业配置，打造产业群；都将促使项目价值提升特点一特点二特点三特点四2.2 工业地产的主要物业类型工业地产的主要

4、物业类型种类物业特点分布区域未来发展政策导向1、物流仓储选择交通比较发达地区，一般集中建设在靠近海港、内陆港目前主要分布于长三角、环渤海和珠三角区域中的主要城市及沿海开放城市未来物流仓储的市场需求量在年均增长20%以上，特别是陆路交通物流仓储政府扶持2、工业研发楼宇选择在经济中心城市建设，一般在工业开发园区能够形成专业化、产业化分布于北京、天津、上海、苏州等主要城市国家鼓励自主研发，一般以国家主导为主， 发展潜力较大政府扶持，叶愿咝略扒 杏呕菡 ?3、工 业厂房选址无特殊要求分布比较广泛，但在制造业较发达地区较集中随着世界制造中心向中国加快转移，市场供不应求但目前政策对此类用地已限制2.3 开

5、发模式分类表3：工业地产主要开发模式模式定义主要特点备注1、工业园区开发模式在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。基于区域经济建设、社会发展、百姓就 业等各种综合因素考虑而设置，是促 进区域经济发展的强有力的推动器。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体2、主体企业引导模式是主体企业进行的工业地产开发某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强

6、大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善主体企业引导模式严格意义上来说并不是单纯的房地产开发，其主要是围绕主体企业进行的开发运作，是企业产业链的打造及完善。3、工业地产商模式房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房 产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。获取合理的地产开发利润全球最大的工业房地产开发商普洛斯即是模式代表。具体由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流 业务

7、仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。4、综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。按地产开发模式进行，从取地开始，到施工建设，最后通过转让、租赁、合作经营等方式回收资金，实现利润。土地获取收益获取工业地产商开发模式流程施工建设工业园区获得工业土地其它途径获得道路、绿化建设基础设施建设厂房、仓库、研发租赁、转让合资经营合作经营类似于住宅开发模式详细了解区域产业发展现状及趋势适当包装及推广前期工作工业地产商主导开发模式工业地产商模式重点说明工业地产开发通过三种运营模式获取利润，实现项目价值，其中最主要的手段为出租和出售。工业地产

8、盈利模式以土地溢价增值而获取利润投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。通过长期持有经营收益或出售产品获利项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开 发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园。工业地产REITS对于工业地产和商业地产盈利模式，近来出现了一些新的探索，厂房信托， 仓储信托等。将成熟物业打包为信托投资基金(REITs) ，再将基金单位在海外资本市场公开发售筹集资金。非市场主流模式

9、目前市场主流模式未来市场主流模式2.4工业地产盈利模式珠海富卓金地珠海科技园，位于珠海规划的工业区内，项目总体定位为珠海市最具投资价值的现代化工业区。占地面积（M2）700897用途工业容积率1.01.5配套用地比例10%珠三角经济版图珠海产业规划：珠海工业发展的五个重点产业是电子及通信、软件、生物医药及医疗器械、电气机械及器材、石油化工。珠海 产业布局的 总体方针是“工业西进，城市西拓”，构建三大经济带：东部重点发展高新技术产业 和现代服务业，中部突出发展工业和服务业，西部大力发展港口经济，重点建 设临港重化工业基地和区域性的现代物流中心。项目地块重点案例分享1根据不同阶段的开发模式、开发策

10、略的差异，采取不同的盈利模式， 实现项目价值的最大化。项目开发步骤：第一阶段（05-07年）目的是消化现有开发政策（土地一级开发政策），完善园区周边环境及配套，把地块做熟，在现有政策和市场环境条件下，主要采取土地开 发转让形式，土地增值回现；第二阶段（07-08年）是争取获取开发新政策（工业房地产开发政策），随着政策和市场条件的成熟，在前一阶段基础上增加标准厂房、 综合楼宇的开发， 销售为主，出租为副，实现项目资金回笼；第三阶段（08-10年）工业房地产开发政策全面实施阶段，随着洪湾片区规划功能的调整实施和区域环境的完善，园区开发以研发和办公物业、社区生活配套物业为主， 长期持有出租。总体开发

11、策略：通过实施合理的开发模式、园区规划和开发节奏采取不同的盈利模式。生活区统一开发既对招商有利，又可以弥补土地开发利润的不足。园区综合开发是实现价值最大化的有效途径，还需要争取政策。打造产业专区和联合招商。可以加强与政府的合作，有利于争取园区开发政策突破和深化。国内首只工业地产产权式REITs落户江苏镇江，其表现为一种集合投资计划。“产权式REITs” 的运营模式是通过产权式REITs发起资产包，实现投资人对物业的有权持有，并成立资产管理公司，对物业按REITs规范进行管理，投资人按产权单位直接实现投资目的，该产权单位按标准REITs设计，通过产业投资基金的转换，可以与未来上市REITs的基金

12、单位实现对价 。工业地产产权式REITS是一种标准的集合投资计划，体现为开放式共同基金 。公开发售，吸引市场游资的进入嘉富诚与快鹿产业港达成合作协议成立资产管理公司以镇江新区快鹿产业港工业标准厂房建立资产包重点案例分享2由于法律制度的障碍，内地首只REITs最终夭折。 2007年4月2日，镇江市中山东路45号，一 间普通的沿街商铺， “快鹿产业港产权式REITs发售中心” 的招牌依旧崭新，却大门紧闭，清冷异常。半个月前的3月18日， 这里是镇江市最吸引眼球的地方“快鹿产权式REITs首发仪式”喧闹异常：蜂拥而至的投资者使得这里门庭若市，仅一天半时间，有 约1700万资金从镇江市各家银行汇至“快

13、鹿产权 式REITs” 开户行镇江市商业银行。从繁华到冷清，只用了一天半 时间。之后，1700多万元的募集资金，亦被悉数退 还给 投资者。它一度离成功很近，曾被铺天盖地的媒体誉为“ 中国首支工 业地产产权式REITs”。然而， “快鹿产权式REITs”，从发售到搁浅仅一天半时间。嘉富诚与上海快鹿，演绎了中国房地产金融创新历史上最富戏剧性的一幕。至此，内地首只REITs夭折了。首先，REITs法律主体地位不明REITs是一种投资集合，是建立在法律基 础上的以合同为基本保障的投资方式。但对于这种投资集合的地位与性质，我国的法律并未加以明确。在实际的操作中， REITs往往需要成立一个特殊目的的机构

14、（或公司）持有房地产的所有权，但我国目前的公司法中并没有特殊目的公司的法律规定。这也是境内资产境外REITs 上市的重要原因之一。其次，REITs的税 负问题REITs的运作涉及多道环节与程序，而越多的交易 环节将面临更多的税收负担。REITs在国外大力发展的根本原因在于能享受税收 优惠，但中国税收 优惠还有待进一步明确。最后，监管制度不完善 在成熟的市场经济国家，对于基金的信息披露，除了我国已经采用的一般投资组合、成本收益和管理人和托管人的基本信息以外，对于关联关系、利益冲突和基金资产的间接权利的代理行使等方面的信息，制定了极其严格和细致的规定与规则。政府对基金此类行为的监管要求比一般的证券

15、公司都要高出许多。但到目前为止，这些在我国的基金监管和治理规则中却都几乎是空白。 叫停的原因表4：工业地产投资与价格的影响因素主要因素具体表现1、政策性因素工业物业的租售前景及价格，直接受制于国家对区域内的产业发展政策以及当地政府对产业的优惠政策。2、地理位置区域经济的发达程度、园区及周边的生态及产业发展环境、产品辐射范围等直接影响物业价格。3、配套设施及服务园区内周边的公共交通、配套服务设施的完善与便捷程度，园区是否享受优惠政策等影响物业价格。2.5工业地产价格的影响因素2.6工业地产开发风险分析工业地产开发市场风险较明显，由于政府土地政策调控、税收政策变化、客 户门槛限制，单独以销售为目的

16、的开发模式风险较大。经营风险：区域市场供应情况，供大于求造成的市场经营难度，形成的风险。政策风险：土地出让政策变化，招商、税收优惠政策的变化造成区域吸引力下降。市场风险：产业转移导致区域竞争力下降，引起对工业物业需求的减少；产业升级及产业结构调整引起对物业需求变化。开发风险经过20年的发展，开发区单纯做工业地产开发越来越不适应经济和社会发展的需要，部分开发区正在升级为产业型新城， 为工业地产探索出一条新路。开 发区在中国的经济发展中充当了高新技术转化基地，引进外资，产业升级等角色，在促 进产业聚集，经济发展，解决就业的同时，聚集大量的人流，物流，信息流，资金流，适 时发展居住和其他各种城市功能，走产业型新城的道路是最佳的选择。 2.7工业地产发展趋势“产业型新城开 发时代” 来 临国内工业地产的发展简况3广州上海北京成都上海，跨国公司热捧，商务成本攀高上海已经成为跨国公司登陆中国的首选之地。北京，总部基地北京总部经济发展能力以88.09 分的综合得分在全国35 个城市中连续3