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1、市房地产业 的调查斯 市 房 地 产 投 资 政 策 、 资 我 们 选 择 了 具 地 产 开 发 企 业 为 发 放 调 查 问 卷 相 结 查 。 本 次 调 查 共 发 放 问卷30份。关于佳木斯 发展情况李恩媛 李福军及 时 掌 握 佳 木 为业 发 展 变 化 及金 环 境 情 况 ， 有 一 定 代 表 性 的 30户 房 样 本 ， 采 取 实 地 调 研 与 合 的 形 式 进 行 了 专 题 调30份调查问卷，收回有效房地产运行基本情况 产 行 业 总 体 运 行 状 况 与 去 年 大 体 相 当 。 面 。 从 年 末 实 际 登 记 销 售 的 数 据 分 析 ，近
2、几 年 ， 佳 木 斯 市 房 地 产 市 场 呈 现 大 多 数 企 业 认 为 房 地 产 行 业 发 展 前 景 良 商 品 房 销 售 面 积 比 上 年 增 加 30.03万 平 较 快 的 发 展 态 势 。 具 体 表 现 在 ： 房 地 产 好 ， 具 有 强 烈 的 投 资 意 愿 。 被 调 查 企 业 米 ， 其 中 商 住 房 增 加 28.34万 平 米 ， 增 开 发 投 资 高 位 上 扬 ， 房 地 产 开 发 结 构 有 普 遍 对 未 来 房 价 看 好 ， 绝 大 多 数 企 业 认 幅 之 大 ， 足 以 证 实 楼 市 需 求 发 生 了 跨 跃 所
3、改 善 ， 商 品 房 市 场 供 需 矛 盾 加 剧 ， 为 目 前 房 价 还 没 有 达 到 峰 值 ， 随 着 地 价 式 增 长 ， 需 求 拉 动 成 为 市 场 供 给 增 长 的 热 点 地 带 房 价 上 涨 较 快 。 2007年 ， 全 市 和 原 材 料 价 格 的 上 涨 ， 未 来 6个 月 内 房 重 要 动 因 之 一 。 从 走 势 分 析 ， 2008年 楼 房 地 产 增 速 加 快 ， 全 市 完 成 房 地 产 投 资 价 还 将 继 续 上 涨 。 从 被 调 查 企 业 房 屋 销 市 供 给 量 继 续 增 加 ， 需 求 拉 动 相 对 减 1
4、2.7亿 元 ， 比 上 年 增 长 52.6%， 实 现 GDP 售 价 格 来 看 ， 多 数 企 业 商 品 房 销 售 价 格 弱 ， 市 场 销 售 压 力 随 之 增 大 。 楼 市 产 品20.55亿 元 ， 同 比 增 长 27.3%， 与 2006年 高 于 年 初 定 价 或 售 价 。 虽 然 南 方 一 些 大 结 构 趋 向 合 理 ， 差 别 化 程 度 日 渐 明 显 ， 地 区 生 产 总 值 相 比 ， 拉 动 国 民 经 济 增 长 城 市 广 州 、 深 圳 等 地 房 地 产 销 售 价 格 呈 但 竞 争 升 级 将 不 可 避 免 ， 市 场 垄 断
5、 趋 势1.58个百分点。 下 滑 的 趋 势 ， 但 企 业 认 为 东 北 地 区 的 已 经 显 现 ， 经 计 算 ， 市 场 集 中 度 指 数 为（ 一 ） 房 地 产 开 发 投 资 高 位 上 扬 ， 二、三线城市价格能保持上升势头。 0.0708， 平 均 占 有 率 指 数 为 0.017， 垄 断 房地产企业投资意愿增强。 （ 二 ） 房 地 产 供 需 两 旺 ， 商 品 房 价 率为24%，属于竞争垄断市场特征。2008年 1季 度 ， 全 市 共 完 成 房 地 产 格坚挺。 （ 三 ） 大 套 户 型 需 求 增 大 ， 高 层 住 开 发 投 资 4925万 元
6、 ， 同 2007年 ， 佳 木 斯 市 共 投 放 商 品 房 宅发展较快。比 增 长 56.3%， 投 资 保 85.29万 平 米 ， 包 括 商 住 房 70.8万 平 米 ， 2007年 佳 木 斯 市 房 地 产 市 场 投 放 商 持 高 位 运 行 。 房 地 产 同 比 增 加 43%和 41%， 加 存 量 房 共 计 住 房 8393套 ， 70.8万 平 方 米 ， 其 中 90平 业 实 现 产 值 45514万 139.47万 平 米 。 全 年 实 际 登 记 销 售 商 品 米 以 上 套 型 2773套 ， 30.6万 平 米 ， 分 别 元 ， 占 地 区
7、生 产 总 房 79.58万 平 米 ， 包 括 商 住 房 63.82万 平 占 比 33%和 43%。 同 期 实 际 登 记 销 售 商值 的 7.3%。 其 中 米，同比增加 61%和 8O。 住 房 7675套 ， 63.82万 平 米 ， 其 中 90平 米， 住 宅 投 资 和 其 从 销 售 市 场 现 状 来 看 ， 2007年 上 以 上 套 型 2472套 ， 28.38万 平 米 ， 分 别 占 他 投 资 增 长 较 半 年 ， 多 层 商 住 房 价 格 平 均 涨 幅 突 破 比 32%和 44%。 楼 市 9O平 米 以 上 套 型 结 快 ， 分 别 增 长
8、10%(1700元 以 上 平 米 )， 而 且 预 、 销 售 构 偏 大 受 两 个 方 面 的 因 素 影 响 ： 一 是 受24.3%和 2.2 势 头 不 减 ， 许 多 楼 盘 出 现 了 热 销 现 象 。 城 市 规 划 布 局 要 求 影 响 ， 主 要 是 沿 江 景 倍 。 据 对 全 与 此 同 时 ， 一 直 销 售 平 缓 的 高 层 商 住 房 观 带 规 划 高 层 建 筑 的 要 求 。 2007年 市 区 市 30户 房 价 格 也 开 始 上 扬 起 来 ， 空 置 率 锐 减 。 这 高 层 住 宅 开 工 规 模 达 到 19万 平 米 ， 占 住 地
9、 产 开 发 一 市 场 信 号 无 疑 激 发 了 开 发 商 投 融 资 热 宅 开 工 总 量 的 25%， 同 比 增 加 了 129%， 企 业 调 查 情 ， 特 别 是 下 半 年 政 府 继 续 加 大 棚 改 优 其 中 有 1 2万 平 米 临 江 建 设 。 二 是 受 利 益66 . 黑龙江金融 2008 | | 特刊房 占 用 城 市 资 源 比 价 不 尽 合 理 ， 有 待 于 斯 以 发 放 贷 款 为 业 的 房 地 产 公 司 已 发 展 有 关 部 门 研 究 。 高 层 商 住 房 的 开 发 建 设 到 70多 家 ， 由 于 宏 观 调 控 ， 银
10、根 趋 紧 ， 改 变 了 楼 市 多 层 商 住 房 一 统 天 下 的 局 一 些 资 质 差 的 开 发 企 业 很 难 从 银 行 得 到 面 ， 为 消 费 者 提 供 了 更 多 选 择 ， 为 经 营 贷 款 ， 纷 纷 将 目 光 瞄 准 这 些 民 间 金 融 机 者开拓了市场。 构 ， 尽 管 民 间 贷 款 利 率 较 高 ， 但 也 能 满（ 四 ） 开 发 企 业 融 资 渠 道 不 畅 ， 自 足 企 业 短 期 资 金 需 求 。 企 业 融 资 渠 道 不 筹资金为企业主要资金来源。 畅 ， 开 发 资 金 满 足 程 度 低 ， 据 样 本 企 业 据 调 查
11、 ， 目 前 佳 木 斯 市 的 房 地 产 开 反 映 ， 只 有 3%的 企 业 资 金 来 源 充 裕 ； 发 企 业 ， 资 金 主 要 来 源 于 企 业 自 筹 、 定 36%的 企 业 资 金 基 本 能 够 满 足 ； 60%的金 及 预 收 款 、 银 行 贷 款 这 三 种 形 式 ， 其 企业资金紧张。 中 企 业 自 筹 占 房 地 产 开 发 资 金 的 绝 大 部 （ 五 ） 国 家 宏 观 调 控 措 施 不 断 出 台 分。 ，房地产增势得到控制。自 2005年 以 来 ， 佳 木 斯 市 房 地 产 金 近 年 来 ， 国 家 相 继 出 台 了 一 系 列
12、宏 融 业 务 波 动 较 大 ， 其 中 委 托 性 贷 款 即 公 观 调 控 措 施 ， 对 佳 木 斯 市 房 地 产 行 业 产 积 金 贷 款 由 于 政 策 性 优 势 突 出 ， 增 幅 较 生 了 影 响 。 一 是 调 控 政 策 规 范 市 场 ， 有 大 ， 2005年 累 计 投 放 0.44亿 元 ， 2006年 助 于 为 房 地 产 企 业 创 造 一 个 公 平 的 市 场 增至1.05亿元，2007年增至1.92 亿元。自 竞 争 环 境 。 二 是 调 控 措 施 将 带 来 资 金 压 营 性 贷 款 受 国 家 六 次 调 息 和 部 分 商 业 银
13、力 ， 特 别 是 中 小 开 发 企 业 濒 临 困 境 ， 将驱 动 影 响 。 由 于 高 层 商 住 房 具 有 的 两 高 行 业 务 收 缩 影 响 ， 累 计 投 放 由 2005年 的 迫 使 一 些 开 发 企 业 转 变 开 发 方 向 和 开 发 一 低 优 势 (容 积 率 高 ， 售 价 高 ， 开 发 成 本 4.76亿 元 ， 降 至 2007年 的 2.4亿 元 。 从 总 计 划 。 三 是 调 控 势 必 有 可 能 把 更 多 的 投 相 对 较 低 )， 刺 激 开 发 商 倾 向 开 发 高 层 体 看 ， 房 贷 主 要 以 消 费 贷 款 为 主
14、， 开 发 机 性 开 发 商 逐 出 市 场 ， 企 业 将 回 归 理 商 住 房 ， 加 剧 了 市 场 投 放 。 从 扩 大 需 求 贷 款 余 额 不 足 5。 2007年 金 融 对 房 地 性 。 四 是 调 控 措 施 将 有 助 于 促 进 企 业 优 方 面 分 析 ， 佳 木 斯 市 中 心 城 市 地 位 和 宜 产 的 支 持 率 为 21%， 同 比 下 降 3%， 其 中 胜 劣 汰 ， 在 此 过 程 中 实 力 较 弱 、 企 图 投 商 、 宜 居 、 生 态 环 境 城 市 的 定 位 发 展 ， 委 托 性 贷 款 支 持 率 占 9.4%， 自 营
15、性 贷 款 机 的 开 发 商 将 会 面 临 较 大 压 力 甚 至 被 淘 扩 大 了 区 域 房 地 产 市 场 的 辐 射 范 围 ， 增 支持率占11.6%。 汰 出 局 。 经 过 优 胜 劣 汰 后 生 存 下 来 的 ， 加 了 大 套 型 住 宅 的 需 求 量 。 截 止 2007年 从 调 查 企 业 的 资 金 来 源 看 ， 企 业 自 必 将 是 优 质 企 业 ， 其 抗 风 险 能 力 也 将 大 高 层 商 住 房 新 建 面 积 达 到 19.1万 平 米 。 筹 资 金 、 银 行 贷 款 、 定 金 及 预 收 款 占 资 为 提 高 。 五 是 调 控 措 施 在 限 制 高 档 住 房 高 层 住 宅 建 筑 适 宜 作 为 沿 江 平 原 城 市 的 金 来 源 的 前 三 位 。 由 于 国 家 宏 观 调 控 政 和 商 业 用 房 消 费 的 同 时 ， 中 低 价 住 房 消 地 理 特 征 ， 有 着 一 览 江 天 ， 拉 近 自 然 的 策 影 响 ， 银 行 信 贷 规 模 收 缩 ， 开 发 企 业 费 由 于 事 实 上 的 提 高 预 售 门 槛 ， 也 会 受 视 觉 效 果 ， 同 时 对 于 调 节 城 市 空 间
