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1、防范工业房地产抵押估价风险一般应注意的问题完整的工业房地产通常包括厂房、厂区内仓储用房、办公与生活用房等建筑物，若干构筑物，以及所占有的土地等。一般地说，防范工业房地产抵押估价风险，应重点关注抵押的合法性、抵押价值的合理性和抵押房地产的变现能力等三个问题。关于抵押的合法性，估价人员一方面应查验房地产权证、企业法人营业执照及其他资料原件，并在现场查勘时与抵押房地产一一对照核实；另一方面应到当地房地产交易中心查询核实上海市房地产登记册记载的有关估价对象的土地状况信息、房屋状况及产权人信息、房地产他项状况信息。此外，还应在抵押相关当事人协助下，调查核实抵押房地产在估价时点是否存在权利上的各种瑕疵，特
2、别是是否存在法定优先受偿权利及其数额等情况。 关于抵押房地产的变现能力，估价人员应假定在估价时点实现抵押权的情况下，对下列问题进行正确的分析和判断：与抵押房地产相类似的房地产的市场供求情况；抵押房地产的通用性、独立使用性或可分割转让性；能否不用花费过多的费用和时间，将抵押房地产转让变现，并得到较合理的净现金收入。 除此以外，估价人员还应关注以下问题： 1一宗工业房地产往往是一个功能完整的不宜分割转让的整体。因此，为了防范今后可能出现的变现风险，应要求抵押人将某宗工业房地产进行整体抵押，而不是随意将其中部分房地产进行抵押。 2对于相当数量的抵押工业房地产而言，土地使用权价值往往在房地产总价值中占
3、有较大的比重。因此，为了防范今后可能出现的变现风险，特别应注意正确地把握估价对象企业拥有土地使用权的完全合法性及其土地使用权价值的客观合理性，并在估价结果中除了列出房地产总价值之外，还要明确、直观地列出土地使用权价值单价(万元/亩)和建筑物重置价结合成新的单价(元/平方米)。 3由于工业行业类别繁多，除了标准厂房(多建在一些新兴工业园区和出口加工区，有标准的柱距、层高和楼面载荷等)具有较好的通用性外，大多数均为具有本行业特点的非标准厂房，通用性差。这些厂房在设计要求、建安造价、建筑物经济使用寿命等方面都有极明显的差异。加上不同行业的工业房地产对区位、交通、基础设施、厂区占地面积和总体设计，以及
4、地质、水文条件等，均可能有不同要求。一般地说，工业房地产如要进行处置，其局限性较大，变现能力较差。 4有些企业部分设备和设施的建造安装，是和厂房的建造安装同时进行的，如某些重型设备的基础是和厂房的基础连为一体的，某些医药、化工类企业的部分管线与温度调控设施是和厂房建筑结构连为一体的。因此，在估价中应慎重确定其抵押价值和变现能力，注意区分厂房价值和设备设施的价值；如未作区分，应特别加以说明。 5相当多的工业企业，特别是集体所有土地上的工业企业，通常在其厂区范围内都有一些无证建筑，而有些银行和企业往往要求在整体评估一宗工业房地产的同时，顺便评估这些无证建筑的价值。 在这种情况下，估价人员为了防范估
5、价风险，合理确定估价对象抵押价值和变现能力，首先应根据估价的合法原则，向抵押人明确说明这类无证建筑不属于估价范围；其次，在估价报告中，应明确披露哪些建筑物属于无证建筑，并列出有证房地产的估价结果，对无证建筑物的重置价结合成新只提供咨询性参数的价值。 6在考虑工业房地产抵押风险时，银行部分信贷人员除了考虑作为抵押物的工业房地产的抵押价值外，更多考虑的是作为抵押人的工业企业的历年经营业绩、业务发展前景、实际还贷能力、企业资信等级以及有无区财政担保等，即企业还贷能力。 集体所有土地上的工业房地产抵押一些银行信贷人员认为，集体所有的非农业用地是禁止向外转让的，基本上没有变现能力。因此，对集体所有土地上
6、的工业房地产抵押估价，他们只要求评估厂房建筑物价值，而不要求评估其集体所有土地使用权价值。但是，担保法第三十六条第三款明确规定：“以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”。 这是我们在实务中常遇到的一个问题。为了规避风险，估价人员首先应了解估价对象房地产是否具有合法的房地产权证(红证)，即了解估价对象占地面积的土地批准权限、当地政府规划管理部门对该宗土地的规划限制条件以及是否确实获得当地具有相应批准权限的政府有关部门的审批认可；应要求抵押人承诺一旦处置抵押房地产时，一些相应的、必要的配套条件和房地产权益可随之转移的书面保证。其次，应在估价结果中分别列出厂房建筑物重置价结合成新和集体土地使用权价值，供抵押当事人参考使用。
