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1、物业设备及智能化管理一：基础知识1、 智能物业的特点：a 高效 b 安全 c 节能 d 舒适 e 便捷2、 现代物业应具备的物业设备系统：a 运行设备系统 b 安全设备系统 c 通信网络设备系统3、 通常建筑物本体的寿命在 60 到 70 年左右，而设备的寿命在 6 到 25 年不等。4、 物业设备管理的内容：a 物业设备运行管理 b 物业设备维护维修管理 c物业设备更新改造管理 d 物业设备资料管理5、 物业智能化管理：是指在物业管理中，运用现代计算机技术、自动控制技术、通信技术等高新技术实现对物业运行设备、物业消防、安防等的自动监控和集中管理，实现对业主信息、报修、收费综合服务等的计算机网
2、络化管理。6、 物业设备控制系统设备组成：DDC 控制器为直接数字控制器（常用的控制）DDC 控制器有四种类型接线端口，各种传感器检测到的信号分别通过模拟量输入接口（AI）和开关量接入口（DI ） ，将采集的现场设备实时数据送给 DDC，DDC 按照一定的控制规律进行计算，最后发出控制信号，并通过模拟量输出接口（AO）和开关量输出接口（DO）传给执行器或设备的配电控制箱，对现场设备直接控制。物业设备监控系统中常用传感器（起信息采集作用）常用的传感器有：中央空调系统中的温度、湿度、压力等传感器；给排水系统中的液位、流量等传感器；还有消防用温感探测器、烟感探测器，安防用红外线探测器、玻璃破碎探测器
3、等。7、 物业设备管理机构设置：一室五部（办公室、工程部、经营发展部、综合服务部、安保部、计划财务部）8、 物业设备管理的质量一般用设备有效率与设备完好率来衡量。9、 智能化大楼设备故障按使用时间可分为初期故障器、偶尔故障期、磨损故障期。10、 常用建筑设备自动化监控的核心设备是 DDC 控制器11、 物业中央监控室的职能是防火管理中心职能、安防、设备及信息情报咨询中心。二、给水排水设备设施及智能化管理1、建筑给水系统的分类：a 生活给水系统 b 生产给水系统 c 消防给水系统.2、建筑给水系统的组成：a 引水管 b 水表接点 c 给水管道给水 d 附件 e 配水装置和用水设备 f 升压和贮水
4、设备3、常用建筑给水方式：a 直接给水方式 b 设置升压设备的给水方式 c 分区供水的给水方式 d 变频调速恒压供水4、建筑排水系统的分类：a 生活排水系统 b 工业废水排水系统c 屋面雨水排水系统 .。5、建筑排水系统的组成：a 卫生器具 b 排水管道 c 通气管道d 清通设备 e 抽升设备 f 污水局部处理构筑物 .6、室内排水方式：分流制与合流制7、建筑排水系统常用设备与设施：排水管道材料卫生器具排水附件。地漏（作用是：排除室内地面上的积水，通常有铸铁或塑料制成，地漏应设置在室内的最低处，坡向地漏的坡度不小于 0.01）存水弯 （存水弯有一段弯管构成）水封（在排水过程中，弯管内总是存有一
5、定量的水。作用：可防止排水管网中的臭气，异味串入室内）8、排水设备日常运行管理：包括定期对排水管道进行养护、清通，定期检查排水管道和阀门等是否生锈和渗透现象，室外排水沟渠应定期检查和清扫，清除淤泥和杂物等。9、给水管道包括干管、立管和配水支管。干管将引入管送来的水转送到立管；立管将干管送来的水沿垂直方向输送到各楼层的配水支管；配水支管再将水输送到各个配水龙头或用水设备等处。10、DDC 控制器通常用于建筑设备监控系统中，是整个系统的核心，作用是接收各检测设备的监测点信号，经过控制器运算，发出控制信号给执行设备 。三、供暖与燃气设备设施及管理1、供暖系统的组成：a 热源 b 热循环系统 c 散热
6、设备2、工作原理：在整个供暖系统中，还需有携带热量的物质，称为热媒，常见的热媒有水和蒸汽两种。工作原理：低温热媒（低温水）在热源中被加热，变为高温热媒（高温水或蒸汽） ，经输送管道送往室内，通过散热设备放出热量，使室内温度升高；散热后温度降低，变成低温热媒（低温水） ，再通过回收管道返回热源，进行循环使用。如此不断循环，从而不断将热量从热源送到室内，已补充室内的热量损耗，使室内保持一定的温度。3、供暖设备：热源设备（锅炉给水设备主要由给水泵、水处理离子软化器、软水箱等组成。散热设备（作用：负责将热媒所携带的热量传递给室内空气，达到供暖的目的。循环设备（提供水泵循环）管道、辅助器材及设备（集气管
7、：为排除水中的气体而设置的集气管和疏水器等）4、供暖系统的管理：a 热源管理 b 热网管理 c 用户管理供暖系统主要热源为锅炉，按燃料分为由燃煤、燃油、燃气5、燃气的种类：a 人工燃气 b 液化石油气 c 天然气6、燃气供应方式：管道输送和瓶装两种7、室内燃气管道系统由引入管、立管和支管组成；室内燃气管道多采用水煤气钢管，管道采用螺纹连接。埋地部分应涂防腐剂，明敷管道最好采用镀锌钢管，室内管道不允许漏气；室内燃气管道一般为明敷四、通风与制冷空调设备设施及智能化管理1、通风包括从室内排除污浊的空气和向室内补充新鲜空气两个过程。2、通风方式分为自然通风（风压作用下的自然通风、热压作用下的自然通风）
8、 、机械通风两种3、通风管道及设备：a 风机（离心风机、轴流风机。离心式风机常用在管道式通风系统中，而轴流式风机因产生的风压小，很适合无需设置管道的场合以及管道阻力较小的通风系统，去地下室或食堂简易地散热设备）b 通风管道：风道一般采用镀锌或不镀锌薄钢板制作，不燃烧，易加工耐久且较经济；管道断面具有圆形和矩形)c 风阀（风阀装设在风管或风道中，主要用于空气的流量调节，多采用顺开式多叶调节阀和密闭对开多叶调节阀。D 风口（分为送风口和排风口）4、空调系统：通过加热或冷却，加湿或去湿，控制空气的温度或湿度，通风系统就成为空气调节系统。5、衡量空气环境的主要指标：a 温度（人体舒适的室内温度冬季宜控
9、制在2024，夏季控制在 2227）b 湿度（人体舒适的相对湿度为 40%60%）c清洁度6、中央空调系统组成：a 空气处理设备 b 空气输配系统c 冷（热）源系统 d 空调房间7、空调系统常用设备与设施：a 空气处理机 b 风机盘管c 空气输送与分配设备8、中央制冷空调系统分为三个循环系统，分别是制冷装置、冷冻水管道、冷却水管道A 制冷系统的制冷装置：a 压缩式制冷剂（原理：压缩机将蒸发器内所产生的低压低温的制冷剂气体吸入气缸内，经压缩后成为高压、高温的气体被排至冷凝器。在冷凝器内，高温高压的制冷剂与冷却水（或空气）进行热交换，把热量传给冷却水而使本身由气体凝结为液体。高压的液体再经膨胀阀节
10、流降压后进入蒸发器。在蒸发器内，低压的制冷剂液体的状态是很不稳定的，立即进行气化并吸收蒸发器水箱中水的热量，从而使冷冻水的回水重新得到冷却，蒸发器所产生的制冷剂气体又被压缩机吸走。这样制冷剂在系统中要经过压缩、冷凝、节流和气化四个过程才完成。常用的制冷剂为冷媒，热效应高，对环境造成污染）b 吸收式制冷剂（采用两种沸点相差较大的溶液，沸点低的溶液做制冷剂，沸点高的做吸收剂。一般采用水为制冷剂，溴化锂溶液作吸收剂（很容易吸热量） ）B 冷冻水系统 C 冷却水系统（组成：水泵、冷却塔、供回水管道等组成9、空调系统的调节：a 温度调节 b 湿度调节 c 风量调节10、空气处理设备是空调系统的核心，作用
11、对混合空气的除尘温度调节、湿度调节。11、管道式温度传感器的作用是测量管道内风的温度五、供配电系统1、以电压划分：强电 110V 以上（高压 1KVA 以上、低压 1KVA 以下）弱电：110v 以下（用于传送数据控制信号）36VA 以下称为安全电压。2、电力系统采用三相交流电，即采用三相三线制输电、三相四线、三相五线制配电。L 称为相线，N 称为中性线，PE 称为接地保护线。L1_ L1_ L2_ L2_ (三相五线制)L3_ L3_N_ N_三相四线制 PE_3、建筑和小区的供电负荷分三个等级，一级负荷必须保证任何时候都不间断供电（如重大的交通枢纽、国家级场馆等） ，应有两个独立电源供电；
12、二级负荷允许短时间断电，采用双回路供电，既有两条线路一备一用，一般生活小区、民用住宅为二级负荷；凡不属于一级和二级负荷的一般电力负荷均为三级负荷，三级负荷无特殊要求。一般为单回路供电。 （一级与二级负荷为双回路供电，加备用电源）4、变配电室由高压配电、变压器和低压配电三部分组成。5、变配电室的主要电气设备：高压配电柜、变压器（环氧树脂干式变压器、油浸式变压器） 、低压配电柜、自备发电机组（保安型负荷、保障型负荷、一般负荷）6、常用建筑配电方式：放射式、树干式、混合式、链式7、照明的种类：正常照明、事故照明、警卫值班照明、障碍照明、彩灯和装饰照明8、建筑物的防雷装置由接闪器、引下线和接地装置三部
13、分组成。接闪器的形式有：避雷针、避雷带、避雷网等。9、物业中一般用电设备如水泵、通风机等设备，采用的供电电压是 220V 或380V.10、电流对人体的危险性跟电流的大小、通电时间长短等因素有关。11、变配电室是小区供配电系统的枢纽，它负担着接受电能、变换电压、分配电能任务。11、低压开关柜中主要安装有低压断路器、低压刀开关、熔断器等，在低压配电系统中作控制、保护和计量之用。12、电气照明采用的电光源按发光原理可分为两大类：一类是热辐射光源，如白炽灯等。另一类是气体放电光源，如荧光灯。六、电梯及其管理1、电梯可分为直升电梯、自动扶梯，直升电梯按其用途分为客梯、货梯、客货梯、消防梯等。2、直升电
14、梯电梯的主要组成：a 曳引部分 b 引导部分 c 轿厢和厅门 d 对重装置（用于平衡轿厢负荷，一般对重采用铸铁块）e 补偿装置 f 电气设备及控制装置3、自动扶梯的组成：驱动装置、梯级、扶手装置、曳引链条、梯路导轨系统等部分组成。4、电梯的日常运行管理主要包括：巡回检查、日检、周检、月检、季检、年检。其中季检和年检必须由设备厂家的技术人员和维修人员共同进行，经过技术检查后电梯应按劳动局年检程序进行调整试车。凡较长的时间放置不用（1 个月以上）的电梯，应每周开启空载上下运行数次，以保证各部件灵活。5、电梯维修保养：a 机房内维修保养 b 井道与轿厢部分的维修保养 c 坑内维修保养6、电梯的电动机
15、带动曳引轮，拖动轿厢和对重在井道内作相对运动，轿厢上升，对重下降；电梯管理应具备专（兼）职管理人员。七、消防系统及设备管理1、建筑消防的分类：一类防火建筑（高级建筑、19 层以上民宅公共建筑：医院、高级宾馆、建筑面积 1000 平方米以上的商业楼、展览馆或省级以上电信、电力调度、广播电视等；图书馆、书库；B 二级防火建筑（1018 层民宅）除一类防火建筑的以外为二类，建筑高度不超过 50 米的教学楼、普通旅馆、办公楼、科技馆等。2、一套完整地智能化消防系统，分为防、消、和诱导疏散。常用的灭火系统包括消火栓系统、自动喷水系统、气体灭火系统；诱导疏散系统由防排烟系统、防火门防火卷帘、消防广播等系统
16、。其核心设备是消防报警联动控制器。3、一个完整的消防系统主要有报警联动控制设备组成。报警设备：温感、烟感、手报自动灭火设备：自动喷淋设备手动灭火设备：消火栓、灭火器防排烟设备：卷帘门、排烟机通信设备：电话、对讲机避难设备：应急照明、引导灯其他设备：洒水送水设备、煤气检测设备、航空障碍灯4、火灾自动报警系统一般分为：区域火灾自动报警系统、集中火灾自动报警系统、控制中心报警系统（最大）5、火灾自动报警系统典型设备：火灾探测器（感烟火灾探测器、感温火灾探测器、感光火灾探测器）手动火灾报警按钮火灾自动报警控制器6、消防灭火系统A 消火栓灭火系统主要组成包括：水源来向（既水池、大型供水站等） 、水泵、管网、消火栓、水龙头、报警按钮等。B 自动喷水灭火系统的设备主要有：抽水用的水泵、报警阀、消防接合器、喷淋泵、稳压
