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1、1近期房地产市场形势分析一、近期房地产市场形势分析（一）地产政策解读时间 政策4 月 15 日 国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施4 月 17 日 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知4 月 20 日 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知4 月 30 日 “京十二条”（包括限购令）5 月 5 日 “深十三条”5 月 17 日 “浙十八条”5 月 22 日 “穗 24 条”5 月 26 日 关于土地增值税清算有关问题的通知6 月 3 日 关于加强土地增值税征管工作的通知6 月 5 日 关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知6 月 21 日 关于
2、做好住房保障规划编制的通知关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知9 月 29 日关于进一步贯彻落实国发【2010】10 号文件的通知15 个城市的限购令中国人民银行决定自 2010 年 10 月 20 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率10 月取消七折利率11 月 4 日 关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知11 月 16 日 中国人民银行将存款准备金率再上调 0.5 个百分点12 月 24 日中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率和人民银行对金融机构再贷款（再贴现）利率的通知，将个人住房公积金贷款利率上调 0.25 个百分点2011 年 1 月 4 日 关于进一步贯
3、彻实施促进房地产市场平稳健康发展政策的意见，“限购令”无限期延长受海南国际旅游岛政策利好影响，海口楼市从年初开始经历了楼市过山车，自 2010 年 3 月份至今，旅游岛政策利好引发的购房热潮逐渐消退， “415”新政出台以来，从政策效果来看，在政策面没有任何放松情况下，市场成交回暖的现象2说明市场自身的力量已经突破政策效力的束缚，政策效力正在边际递减，政府预期调控目标未完全达到。面对需求释放造成了成交回暖， “929”政策政府又选择了短期迅速见效的信贷政策来抑制需求，旨在防止市场再度过热而失控。新调控政策的及时出台，稳定了首次和未购房者的预期，强化这部分人的观望心理，抑制了投资及投机行为，对稳
4、定市场预期起了非常关键的作用。新一轮调控的及时出台，稳定市场预期的作用将会逐步体现，未来市场力量将发挥作用。（二）2010 年市场情况分析1供求分析（1）2010 年整体市场供求情况根据数据分析，2010 年 1 月至 11 月，商品房总供应面积计达 1,496,187，总成交面积达 1,659,761，成交均价为 7807 元。月份 供应面积 () 成交面积 () 成交套数 (套) 成交金额 (元) 成交均价 (元/) 均价同比 (%) 均价环比 (%)1 月 110,195 389,297 3,510 2,580,032,000 6,627 61.74% 9.59%2 月 96,532 2
5、40,156 2,120 1,899,656,000 7,910 69.07% 19.35%3 月 42,366 316,873 2,740 2,553,551,000 8,059 80.54% 1.88%4 月 159,875 301,913 2,741 2,362,122,000 7,824 67.80% -2.91%5 月 121,439 78,464 691 620,687,300 7,911 73.04% 1.11%6 月 43,680 29,958 297 193,409,100 6,456 29.99% -18.39%7 月 5,9700 35,400 160 277,429,8
6、00 7,837 53.66% 20.55%8 月 211,400 41,000 216 280,850,000 6,850 30.18% 12.60%9 月 326,900 55,800 287 418,946,400 7,508 54.8% 9.61%10 月 39,200 92,000 553 888,352,000 9,656 89.4% 35.1%11 月 284,900 78,900 330 700,237,500 8,875 63.31% 8.04%总计 1,496,187 1,659,761 13645 12,775,273,100 7,807 3（2）历年市场情况简析项目整体
7、成交低迷，只有符合市场刚性需求的项目，在价格适中的情况下能够获得良好的业绩，其中，以 90-130 的户型为主。优惠降价的楼盘仍是市场成交热点，在整体市场销售低迷的情况下，只有通过各种优惠活动，才是刺激市场需求最好的手段。自 08 年，海口房地产市场一直处于发展阶段，成交量逐渐上涨，成交均价也大幅度攀升。及至 09 年，供求两旺的态势已经突破 07 年市 场高峰，另创新高。随后，受 08 年金融危机影响，购房者观望情绪浓厚，使海口市场曾陷入低迷态势。09 年 3 月份以来经济开始好转，各购房优惠政策的实施，房地产市场也开始复苏，历经“小阳春 ”、“红五月”，持续热销到年底，并持续作用于 201
8、0 年一季度。09 年，海口商品房市场供求基本平稳，截至 10 年初，整体市场供求矛盾得到一定程度缓解，供求达到平衡状态。预计海口存量去化速度将加快，但自 2010 年 4 月开始，受房产新政影响，整个市场环境急剧变化，市场成交状况每况日下。（3）价格结构对比10 年商品住宅供应和销售结构存在落差。6000-9000 元/平方米区间的住宅 产品成为年度供应主力，海口新增住宅项目整体素质在提升，与此同时，12000 元/ 平方米以上高端项目日趋增多。（4）面积结构对比4供求基本均衡，全年年销售户均面积 122 平方米。无论供应还是成交都是以 90150 平方米的产品为主，并且 90-120 平方
9、米以及 120-140 平方米的产 品也是本年度热销产品，供应量相对较大。商品住宅房型供求结构比例基本均楼盘名称 在售价格 户型 销售情况博亚龙湾 600-1200 万 别墅 8 个户型，345-700 平米，700楼王三套 别墅 55 套卖出 10 套富力盈溪谷 C、 F 区别墅均价2.3 万/ 独栋别墅面积约 252-365，双拼别墅面积约 22069 套联排别墅已售罄， C、F 区别墅共 70 套，剩下 50 套左右，12 月底新推出联排海南之心 1.7-3.2 万/（不带装修）合院别墅148.6-174.58联排别墅 221.06-223.48双拼别墅 306.32独栋别墅 422.3
10、一期推出独栋 10 独栋，14 套双拼，联体:179 栋，总共 203 套，目前接受内部认购，认购 150 套左右（一次性付款 8.5折，按揭 8.7 折。 ）目前以卖出一半左右。鸿洲江山联排:300-600 万独栋：500-2500 万联排 230-350，独栋350-70联排独栋共 200 套，卖出 84%盛木天一方叠拼520 万-960 万/栋独栋200 万-1700 万/栋最大的独栋别墅面积为2159 平米目前推出 200 套精装公寓，剩余 16 套，21 套别墅（一次性付款 99 折）宝安江南城独栋：5 万元/；联排：2.3 万-2.5 万元/别墅：独栋、联排、围合推出 183 套别
11、墅，目前剩余 30 套，4 栋独栋，26 栋联排。夏威夷海岸 2000 万-6000 万/栋 别墅：600-900 别墅共 49 套剩下 10 套5衡，三房供应面积最大，其次是二房，成交结构整体以二、三房为主。综上，近几年，海口供应面积、均价等整体不断攀升，呈直线上涨，而在“国 际旅游岛” 建设的光 环照耀下，随着海口城市配套日趋完善，轻轨的通车等，大大提升了海口城市形象与城市价值，但内部存在的隐患业已显现，2010 年一季度后，整体市场下滑严重。长期以来，在海口房价上升的过程中，以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的高端精品楼盘处于领涨地位，但受宏观政策的影响，高端精品楼盘首当其冲，销售情况
12、日趋不尽如人意。2海口重点别墅市场分析限购令的出台对海口楼市造成了很大程度的影响；特别是别墅楼盘的销售情况较差，部分楼盘近期无成交量，众多楼盘通过打折等一系列优惠政策吸引客户。海口销售情况较好的为新埠岛的海南之心，自推出以来销售过半，近期销售二十余套。该项目的销售政策为一次性付款 8.5 折，按揭 8.7 折，折扣幅度较大，且性价比较高，该项目的地理位置优势也是一大亮点，吸引了众多投资及自主的客户。3竞争项目情况分析根据项目类型的相似程度及距离远近程度，将位于盈滨田德海泉湾 13000-15000 元/ 54 栋独立式围合别墅面积 180-230 9 月 6 日一期预售，推出 12 套别墅已售
13、罄6半岛的富力盈溪谷、博亚龙湾以及半岛一号列为一级竞争项目。 富力盈溪谷品牌开发商，开发实力较强，社区生活氛围较好。项目近海而不靠海，所以项目相对于其他项目来说海口本地人较多，其他也就是富力的老客户，以及北方过冬的客户。 博亚龙湾低密度海资源项目，产品以独栋别墅为主，辅以部分多层洋房；吸引外地投资、度假客户为主力客群。区位 海口市长流片区容积率 0.38规模 45 万平米占地； 17 万平米建面产品及户型 独栋别墅面积约 252-365，双拼别墅面积约 220 价格及销售情况69 套联排别墅已售罄，花园洋房总 276 套，均价 1.1 万/，目前销售 180套，C、F 区别墅共 70 套，剩下
14、 50 套左右。均价 2.3 万/客户一期外地人多，占 7 成，本岛占 3 成，外地客户东北多，40-50 岁，养老的占有一部分，休闲度假为主，投资少 ；二期以岛外客户为主，岛内客户主要以公务员、粤海铁路局及火车站中高层客户为主。可开发土地2010 年下半年计划推出大独栋别墅（20 套）；项目现开发规模约占总规模1/3，后续可开发土地较多，以联排物业为主区位 海口市澄迈盈滨半岛容积率 0.45规模 占地 99 亩，容积率 0.45，总建面 2.9 万平米物业类型及面积区间 55 栋独栋，345-700 ，多层洋房 10 栋，共 132 套，71-139价格及销售情况 洋房卖出一半以上，别墅卖了
15、 10 套左右客户 目前上门的意向客户中：外地客占 80%，其中投资度假各占一半， 20%海口市区的。询问洋房的客户多为投资目的。7 半岛一号半岛一号：分两区，北区以低密度项目为主，产品以独栋别墅为主，现内部认购中。4目标客户分析（1）客户细分类型海口传统上是以热带滨海资源为卖点，购房客户由岛外和岛内两类客户组成，具有典型的二元制结构特征。海南岛是全国热带海岛度假旅游胜地，度假客户主要集中在海口与三亚两个城市。作为一省之首，海口城市功能齐全，生活配套完善，为海南游客的中转站，大多数房地产开发项目主要以滨海资源作为主要卖点，客户由岛内客户与岛外客户组成，呈典型的二元制结构，而三亚旅游资源较海口更
16、具优势，但城市配套稍差，房产需求整体表现为明显的以岛外度假投资为主的单一客户结构。区位 海口市澄迈盈滨半岛容积率 北区 0.344；南区 1.03规模 总占地面积 299226；建筑面积为：143272物业类型及面积区间北区 238 套独栋别墅，南区为小高层公寓，临海设置五星级酒店 别墅户型面积大小为 182、278、308 价格及销售情况均价 2.1-2.4 万/推出 56 套，目前内部认购，缴纳 50 万认购金，截至目前剩余20 多套 客户 内部认购中8（2）客户需求特征分析 岛外客户群西海岸以岛外客户为主，聚集了大量一线品牌开发商的大规模项目。东海岸也是岛外客户重点关注片区。目前，高端物业仅有鲁能、鸿洲等独挑大梁。海甸岛片区目前以异地二线品牌开发商开发的物业为主。1）西海岸拥有海口最佳的海景资源和最高端物业，成为海口最顶级的富人聚集区。2）海甸岛的区域价
