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1、新技术在房地产开发中的应用关键字：新技术，房地产一、 新技术在房地产开发中的兴起1、 新技术的概念2、 、住宅科技化的现状3、 住宅必然科技化二、 新技术在房地产开发中的发展1、新技术运用的必然性A、 市场的需求B、 住宅产业发展的需求三、 新技术在房地产开发中的应用1、建筑节能2、环保技术3、住宅自动化与智能化4、在京项目的新技术运用情况四、 新技术在房地产开发中的前景1、科技化住宅的市场前景2、科技化住宅的发展趋势五、 新技术在房地产开发中的问题1、技术问题2、成本问题3、市场问题六、总结七、附：北京科技化住宅项目市场调研表前言目的正文开始结论科技引领住宅人性化2004-05-31 09:
2、05:58 新华网江西频道- “人因宅而立，宅因人得存”。居者追求的是人、住宅、自然和谐的境界。因为建筑与人的生活息息相关。随着人对生活品质要求的不断提高，日新月异的科技在住宅中得到淋漓尽致的运用，建筑的品质直接影响到人的生活品质。【解读科技生态住宅】住宅的品质最终取决于先进技术的集成程度。顾云昌近期指出，为了依靠科技进步，推进住宅产业现代化，进一步提高住宅的整体质量，建设部要在全国范围内实施国家康居示范工程。示范工程的建设应显示当代住宅业中的技术成果。要求推广先进成熟的新材料、新设备、新工艺，解决住宅中的关键技术问题，以促进科技成果向现实生产力转化，实现住宅的更新换代。因为生态住宅的概念是立
3、体的，应该从物理和心理层面来理解。物理层面体现在住宅内和住区环境的温度、湿度、通风换气、噪音、光和空气质量；而心理层面则体现在住宅的平面空间布局、私密保护、视野景观、感官色彩、材料选择等，主要强调一种对于心理健康的关注。【先进科技在住宅中的运用】综合能耗仅为普通建筑的四分之一、运用 70的可再生材料、室内一年四季温暖如春国内首幢生态住宅在京揭开面纱，引来一片惊叹。以“科技养生新建筑”著称的MOMA 国际寓所，首创恒温恒湿生态住宅，其科技含量很高，大到混凝土，小到一片外墙砖，包括保温材料、内墙材料、油漆胶水，林林总总的装修装饰用材，都严格控制各种辐射及有害物质的排放量。MOMA 国际公寓所选用的
4、材料，在任意气象条件下，都能使室内自然温度接近于或保持在人体舒适温度 2026的范围内，从而在为居住者提供健康、舒适、自然的居住空间的同时，降低建筑物的运行能耗。这一材质的选择恰好体现了“高舒适度低能耗住宅”的概念。坚信“谁把握了细节，谁就赢得了成功”。MOMA 国际公寓所则以率先在国内采用欧洲高舒适度低能耗优化设计体系而著称。它在国内率先淘汰了空调机和暖气片，备受国内外专家的关注。从这些举措可以看出，健康概念集中体现在人居环境的健康和住区环境的保护。这是在国内第一次采用了欧洲高舒适度低能耗优化设计体系，成为在这一领域首次与国际接轨的项目。【科技使得居住更舒适】近年来南昌新建的和正在兴建的楼盘
5、，多数只考虑户型、容积率、住房率，而忽视了节约资源、降低能耗、减少污染、提高建筑环境等生态功能。但南昌住宅的科技含量明显提高，从楼宇彩色可视对讲系统、客厅娱乐系统、智能厨房系统、家庭智能安防系统等方面，都在用智能科技“武装”起来。现在南昌的开发商所提出的科技生态住宅，应该说是节能住宅比较正确。比如具有良好保温性能的建筑墙体材料、能够高抗压和低导热的屋面保温技术，以及断热和隔声性极强的中空门窗技术等。归根结底，这些其实都是一种节能手段。在南昌林林总总的楼盘中，万科四季花城科技的运用比较突出。万科倡导“像造汽车一样造房子”，执着走一条由标准化到工业化的道路。由此，2003 年 3 月 15 日，标
6、准化华中版南昌四季花城四期作为集团首个标准化项目开始实施。科技在各方面得到运用。在小区局部采用渗水路面的构造做法，可防止雨天路面积水，提高行走的舒适性与行车的安全性。提高土壤的透气、透水性，改善土壤湿度。可降低地表温度，调节居住区气候，缓解居住区“热岛”现象。在雨水收集、利用方面，引入绿色环保的概念，建立人工湿地系统，将屋面的雨水收集起来，并通过一系列的净化、处理，并储存起来作为小区的绿化灌溉用水。通过对住宅的各项性能研究及各类部品、产品的研发工作不断的深入、完善和发展，科技在各个标准化产品中予以实践，不断提升楼盘的品质。现在南昌的开发商所提出的科技生态住宅，应该说是节能住宅比较正确。比如具有
7、良好保温性能的建筑墙体材料、能够高抗压和低导热的屋面保温技术，以及断热和隔声性极强的中空门窗技术等。在恒茂、千禧、滨江豪园等楼盘的科技运用有了大幅提高，让业主居住其中更舒适更安全，提升了生活品位。(据信息日报)住宅科技智能化管理住宅科技化是一个面向二十一世纪的、以科技为主导、以提高住宅功能、改善居住环境为目的跨世纪智能住宅工程。小区采用多种高科技手段来建设智能化住宅管理系统，以体现高科技含量、高附加值的现代物业概念，为住户提供“安全、方便、舒适、节能”的现代化居住环境。 智能化信息服务尽善尽美。采用光纤直通中国电信庞大的通信网络，并在住宅内铺设先进的综合布线系统，将信息高速公路修到住户家中，住
8、户家中的电脑和电话通过光纤快速接通公共电信网，可实现网上远程教育、远程医疗、网上家庭保健、网上预约医疗挂号、视频点播、股票交易、网上购物、网上游戏、网上邮局、网上寻呼、网上邮政储蓄支付、电子报刊、公共资讯等各种信息化服务，伴您在信息大潮中乘风破浪。智能化物业管理系统处处体现科技以人为本的宗旨，物业收费自动化和透明化，住户可适时监督，物业报修电脑化管理，方便快捷、规范维修、规范收费；用户信息管理智能化，可提供体贴入微的服务；停车场智能化管理，出入方便、防范周密；公共照明智能化控制，方便又节能。智能化住宅的公共广播及背景音乐时刻传递着发展商对住户的关怀，使您拥有温馨情怀。在公共场所、在顶层花园、在
9、主要通道都设有温情备至的高雅音乐，仿佛进入一个美妙的境界。在有火警发生或有关系到住户的故障发生时，公共广播会快捷准确地提醒您和传递解决的对策，一切让住户轻松自然。智能化的家居保安防盗系统让您高枕无忧。其安全防盗由中央直接控制，其中公共场所和周边均装有闭路电视临近系统，每户还装有红外线紧急求助按钮，保安系统先进可靠，小时不分昼夜监察，保安防范滴水不漏。小区内实现“一卡通”管理，户主只需一张感应式智能卡，配合电子身份识别系统，即可轻松出入所有进出口、通道和消费点，非授权威人员均无法越雷池半步。智能化的公共防范系统设置闭路电视监控和报警系统，在小区周围、花园、公共场所、停车场、电梯、主要通道及出入口
10、均可以随时监控，确保万无一失。还有周边红外线监控报警系统、保安巡逻系统、智能卡门禁管理系统时刻守护着住户的安全。地下停车场采用自动化管理，持卡出入，专人防范管理。科技智能化住宅可谓全面跨入场世纪居家新时代，如瑞达苑、中央花园，智能化管理无不体现科技以人为本的宗旨，尽显安全化、信息化、节能 化的智能理念，不愧为深圳人下世纪的生活样板空间。什么是科技住宅或者住宅科技化呢？简单地说，科技住宅就是健康、舒适、节能和环保的住宅，住宅科技化就是以科技创新为主，利用科技手段和科技成果建设住宅小区，增加住宅小区的科技含量，使住宅更人性化、更符合生态科学市场化、科技化、集团化住宅产业发展趋势 搜狐房产 200
11、1 年 07 月 17 日 22:01 发表评论伴随生产力发展，我国住宅产业化进程加快，内涵展宽，进入了市场、科技、综合、整体发展的新阶段。 市场化 市场化竞争是住宅产业化的动力。改革开放，建立市场经济体制，照亮了住宅产业发展道路。住宅由计划封闭生产转向商品化经营，全民、集体、股份、合资、民营多种经济，开通了投资多元化渠道；投资融资由拨改贷到自生造血机能，运用“以新补旧、以丰补欠”、“以路带房、以房补路”机制，实现了建房目标，促进了开发经济平衡，城市土地由无偿划拨到有偿转让，为城市建设积累了资金，实行货币安置、货币分配制度改革，拆迁合理安置，取消福利分房，培育住宅买方市场趋良性发展态势。 事实
12、证明：住宅市场化程度决定产业化水平。当前应把握机遇，抓住主要矛盾，深化改革，以市场竞争为动力，务实创新求扩张发展。一是通过资产重组、租赁、企业托管，加快国企退制，实现股份制、合作制改造或项目合作。二是组建住宅产业集团上市，加快向开放交易型转变，搞活住宅产业的资产经营。三是建立市场化经营战略，投融资进一步市场化，建立企业内部融通机制，增强竞争实力。四是培育住宅市场，买方市场发育是关键。除卖方市场改善经营，买方（职工）工资含量中住房补贴应早到位，住宅用地供应要优化配置，产品配件需优质降价，政府取消乱收费，银行提供信贷，提供良性发育环境。五是加强产品材料认证，规范市场运作管理，取缔伪劣产品，让优良产
13、品占领市场。 科技化 如果说市场化解决了住宅量的需求，那么科技化则是提高住宅小区质量的动力。90年代中后期，知识经济初露端倪，面临加入世贸融入经济全球化新形势，住宅产业进入规模、功能、整体开发新时期，特别是近年来 4C 技术、质量保证、生态绿化、能源控制、先进材料以及规划、设计、建筑、材料、环保、美学、经济学、法学等多学科理论引入小区建设，涌现出一批建筑上规模，科技含量、附加值高，与国际标准对接的现代化小区和高水准、高质量的智能化大厦，高科技吸纳世界现代建筑风格，提高了城市整体水平。 住宅产业科技化即现代化，关键是知识创新和人才开发，以此带动建设系统各项工作实现创新，攀升产业化新台阶。一是全社
14、会高度重视，掀起学习高科技热潮，领导带头学，明确责任，增强创新意识。二是制定住宅产业化科技发展战略，对照国际通行标准摆优势、找差距，明确目标，落实措施。三是建立“孵化器”办好各类院校，抓好知识更新再教育，提高人力资源整体素质。四是住宅建设相关产业、行政、服务单位，都应进行创新改革，推动住宅产业现代化。 集团化 住宅企业集团是住宅生产力要素提高，住宅产业化水平量化升级的模式。住宅集团的出现：一是住宅生产力发展到知识化阶段持续发展的需要；二是要加入 WTO 有效参与市场竞争的需要；三是适应城市规模开发经营新格局的需要；四是建设资本和金融资本结合实行扩张发展的需要；五是调整住宅产业组织结构与经济结构
15、相适应的需要。实行住宅产业集团化是大势所趋，势在必行。其集团化模式： 1、住宅开发专业集团。通过兼并、收购、重组等方式，将建委（含规划、市政、房屋土地、基础设施）、房产（市、区）建工（集团、公司）、建材、开发办系统与行政、企事业隶属分开，单独组建紧密集团，独立自主经营。 2、小区开发建设联盟。以代表地区最高水平的开发商与建筑商、部品供应商、勘设部门，组建小区开发建设联盟，开发商占 60，后三方占 40，先松散逐步达到紧密，实行联合作战。 3、改善外部环境。鉴于城市中心区可供土地减少，应停止建房审批，向规划区新区做战略转移，集中人、财、物力，建设新城新区。深化改革，建立与市场经济体制相适应的机构
16、，提前编制年度开发方案，为项目发包、招投标、做好前期准备创造有利条件。 4、实行政府扶持。政府在“批租卖地”之后，对集团实行“积极不干预”政策，除股份制企业集团应当拥有的人事、劳动、财务自主权处，建议给予城市发展规划参与权、开发选址发言权、内部金融机构确定权、“随行就市”价格调整，对集团脱壳上市、引进外资、缴纳税费以支持，简化手续，提供一切便利条件。 5、对一般性住宅开发企业，继续按规定要求，进行经营活动。项目开发公司以项目为主成立，完成项目终止。长期资金短缺、不承担开发任务的，应通过资质年检逐步淘汰。 住宅产业化已成整体发展之势，规模形成，基础打牢，发育健康，但产业化水平不高、矛盾多、困难大，路漫漫，要坚持不懈地推进，不断地取得新成绩。“千里之行始于足下”，当务之急是，应抓紧编制住宅产业（小区）创新规划发展目标，完善建设法律、法规，制定精品小
