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1、- 1 -目 录第一部分 总 论 .- 4 -一、项目名称及项目承建单位 .- 4 -二、项目概况 .- 4 -三、可行性研究的范围和依据 .- 5 -第二部分 项目建设的背景和必要性 .- 7 -第三部分 市场分析 .- 8 -一、市场现状及发展趋势分析 .- 8 -二、2010 年乌海市房地产市场形势展望 .- 12 -三、项目所在区域的市场调查与分析 .- 14 -四、项目定价 .- 21 -第四部分 项目建设地点及外部条件 .- 22 -一、项目建设地点 .- 22 -二、地质条件 .- 22 -三、抗震设计 .- 22 -四、外部配套条件 .- 22 -第五章 建设规模与内容 .-
2、24 -一、建设规模 .- 24 -二、建设内容 .- 24 -第六部分 总体规划 .- 25 -一、总体规划的原则 .- 25 - 2 -二、总体规划 .- 25 -三、绿化工程 .- 27 -四、竖向及场地整治 .- 28 -第七部分 单体建筑建设方案 .- 29 -一、单体建筑内容 .- 29 -二、土建工程 .- 29 -三、建筑装饰 .- 30 -四、竖向交通 .- 30 -第八部分 公用工程 .- 31 -一、给水工程 .- 31 -二、排水 .- 32 -三、电气工程 .- 32 -四、弱电工程 .- 34 -五、采暖工程 .- 35 -六、燃气工程 .- 35 -第九部分 消防
3、、环境保护 .- 36 -一、消防 .- 36 -二、环境保护 .- 38 -第十部分 能源消耗及节能措施 .- 40 -一、能源消耗 .- 40 -二、主要节能措施 .- 40 -第十一部分 组织机构与管理 .- 41 - 3 -一、组织机构 .- 41 -二、项目管理 .- 41 -第十二部分 招标、投标 .- 43 -一、项目概况 .- 43 -二、项目招标内容 .- 43 -第十三部分 建设进度计划 .- 44 -第十四部分 投资估算及资金筹措 .- 45 -一、 投资估算 .- 45 -二、资金筹措 .- 46 -第十五部分 项目财务评价 .49一、财务评价的依据和范围 .49二、销
4、售收入及税金测算 .49三、 利润计算 .51四、敏感性分析 .52第十六部分 可行性研究结论 .53附 件 .54- 4 -第一部分 总 论一、项目名称及项目承建单位1、项目名称：乌海市南海区金盛社区改造项目。2、项目承建单位：河北远洲置业开发有限公司3、项目承建单位概况公司注册资本金为人民币 3800 万元，具备房地产开发三级资质，是以房地产开发、经营、管理为主的专业公司。公司技术力量雄厚，管理体系现代化，且拥有一支精通房地产资本运作、项目开发、建筑设计、营销策划、工程管理、商业物业管理等业务的高素质员工队伍。公司先后开发的澳门花园、瑞士花园、榉林美邸项目在岛城引起强烈反响，在改善人居环境
5、的同时，为岛城创建了和谐温馨的都市家园。二、项目概况1、项目建设地点本项目位于乌海市南海区金盛西麓，西临松岭路、南至临海二中、北至翠岭路，项目占地面积 55.38 公顷。2、建设规模与内容本项目拟建设一处城市居住小区，总建设规模为 725200 平方米,其中商品住宅建筑面积 249000 平方米，海关住宅建筑面积 70000 平方米，安置住宅建筑面积 230200 平方米，公共建筑面积 176000 平方米。3、投资规模及资金筹措本项目建设总投资 466073.77 万元人民币，对外融资 8 亿元,其余部分由建设单位自筹。4、建设期本项目建设期为 5 年。- 5 -三、可行性研究的范围和依据1
6、、可行性研究的依据乌海市规划局建设工程规划审查函复意见书 （乌规函业字2006276 号） 乌海市规划局关于扩大南海区金盛社区整村改造控规用地范围的答复意见 （乌规业字200634 号 乌海市规划局建设工程规划审查函复意见书 （乌规函业字200722 号） 乌海市国土资源和房屋管理局乌山国土资源分局文件乌山国土资源分局关于金盛片区旧村改造用地预审意见 （青崂土预字200714 号） 乌海市规划局建设工程规划审查函复意见书 （乌规函业字2007154 号） 乌海市城中村（居）改造领导小组办公室关于金盛社区旧村改造项目和四姜社区旧村改造项目初审意见的函 （青建函字200735 号） 乌海市规划局建
7、设工程规划审查函复意见书 （乌规函业字 2007588 号） 乌海市规划局建设工程规划审查函复意见书 （乌规函业字2008138 号）由南海区城市化建设指挥部办公室编制的南海区金盛社区旧村改造实施方案2、可行性研究的范围本报告主要研究范围包括以下几方面：1、通过对乌海市房地产市场的现状和发展情况的调查研究和分析，以及对周边地区的消费情况的分析和趋势预测，论证本项目建设的必要性。2、通过对工程的经营情况的分析，并结合项目其它建设条件，确定项目建设规模。3、在拟定的建设规模的基础上对设计方案提出工程总体布局和平面布置构想，选定工程建筑结构方案，拟定公用工程建设方案。4、根据项目经营特点提出本项目管
8、理体制、机构设置和人员编制方案。5、根据工程建设方案提出消防、环保、节能等专业设计方案。6、根据本项目的建设标准，对项目的土建工程、公用工程等进行详细测算，提出项目的总投资额。7、依据国家关于建设项目的财务评价方法和有关规定，结合该项目的具体情况和特点，对项目进行财务评价。3、可行性研究结论1、项目的建设符合乌海市城市建设总体规划，对改善周边地区的城市面貌，改善金盛- 6 -社区居民居住条件及解决临海海关职工的住房条件有着积极的推动作用。2、通过市场预测分析，项目市场前景良好，建设规模适宜。3、该项目外部配套条件好，方案可行。4、项目建设资金已基本落实，社会效益、经济效益良好。项目主要技术经济
9、指标如表1-1。表 1-1 项目主要经济技术指标表指标名称 单位 数量 备注总用地面积 公顷 55.38 总户数 户 4622 总居住人口 人 13866 按每户 3 人计总建筑面积（地上） 平方米 725200 其中：住宅 平方米 549200 公建 平方米 176000容积率 1.31 最大建筑高度 层 18项目总投资 万元 466073.77税前 42.62%投资利润率税后 31.97%项目建设期 年 5- 7 -第二部分 项目建设的背景和必要性改革开放以来，我国房地产业发展迅速，有力地推动了城乡建设飞速发展，城市面貌发生了翻天覆地的变化，人民群众的居住条件日益改善。乌海市的城市建设也有
10、了迅速发展，城市面貌日新月异，城市的基础设施建设和居民生活水平稳步提高。1994 年，随着乌海市行政区划的调整，建设“大临海”的步伐正式启动。乌海市委、市政府决定，将城市的行政、经济、金融和文化中心东移，在临海东部建设现代化新城区，推动乌海市向现代化国际城市的目标迈进，从而拉开了乌海市城市建设新的一轮飞跃。随着十几年的建设，在东部已经形成了一个环境优美、设施完备的现代化新城区。为加快南海区的城市化建设进程，认真贯彻市政府关于加快金盛社区整村改造、解决临海海关职工住房的指示精神，2005 年乌海市政府在金盛海关职工宿舍楼建设专题会议上就金盛社区改造做专项批示，南海区政府和区城市化建设指挥部对此非常重视，将金盛旧村改造列入村庄改造建设计划，并结合金盛旧村改造与解决临海海关职工宿舍楼工作，会同有关部门对金盛旧村改造的控制性规划方案进行了重新修订，编制了修建性详细规划方案，乌海市规划局据此下达了建设工程规划审查函复意见书 。根据乌海市基本建设程序，特编制本可行性研究报告。- 8 -第三部分 市场分析一、市场现状及发展趋势分析1、全国房地产市场现状及发展趋势分析国家统计局 19 日公布的 2009 年全国房地产市场运行情况显示,2009 年,全国完成房地产
