有关商品房权属证书的办理期限问题的思考

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1、1对 最 高 人 民 法 院 关 于 审 理 商 品 房 买 卖 合 同 纠 纷 案 件 适用 法 律 若 干 问 题 的 解 释 中有 关 商 品 房 权 属 证 书 的 办 理 期 限 问 题 的 思 考北 京 道 和 律 师 事 务 所 陈 凌 律 师由于法律法规的规定不够明确、统一，以及实际操作中存在的各种因素，商品房的购买人（以下简称买受人）究竟应在多长时间内取得其所购商品房的权属证书，买受人、房地产开发商（以下简称出卖人）和房地产行政主管部门在商品房房屋权属办理过程中各自应承担什么样的责任等问题，一直以来都是商品房买卖合同纠纷中的一个热点问题。2003 年 4 月 28 日颁布，并

2、于 2003 年 6 月 1 日施行的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 （以下简称“司法解释” ）在第十八条、第十九条对商品房房屋权属证书的办理期限问题作出了如下规定：司法解释第十八条规定， “由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起 90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起 90 日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，

3、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 ”司法解释第十九条规定， “商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 ”司法解释第十八和十九条所规定的买受人取得所购房屋权属证书的期限，从表面上看似乎为解决实践中关于商品房房屋权属证书办理期限而引发的争议提供了法律依据，但通过将司法解释与现有法规、规章中有关房屋权属证书办理期限的规定，以及北京市房屋权属证书办理的实际操作进行比较、分析，笔者认为司法解释的规定违反了现有法规、规章规

4、定，且在北京市的现实中不具备可操作性，原因如下：一、根据建设部城市房屋权属登记管理办法的规定和北京市房地产行政主管部门（以下简称房管部门）的工作程序，目前在北京市，买受人办理其所购房屋2的权属证书，需经过以下几个步骤：第一步，出卖人在商品房竣工后，向房管部门申请商品房所有权的初始登记，并提交相关用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收资料以及其他有关的证明文件；第二步，由房管部门对出卖人的初始登记申请进行审查，分别由出让处核对出让情况、权属处确权，登记发证事务所向出卖人颁发商品房所有权的初始登记证明（俗称大产权证） 。确权程序期间，对于超出规划

5、审批指标的建筑面积，房管部门会在颁发大产权证之前，要求出卖人按相关规定补办规划审批手续，并补办土地出让手续，补缴土地出让金；第三步，由买受人与出卖人双方共同向房管部门申请买受人所购房屋的所有权转移登记，双方提交转移登记所需文件，并由买受人缴纳相关契税等与房屋交易有关的税费；第四步，房管部门对出卖人与买受人双方的转移登记申请进行审查后，为双方办理立契过户手续，并根据立契过户档案记载，向买受人颁发其所购房屋的所有权转移登记证明，即房屋权属证书（也俗称小产权证） 。二 、 在 司 法 解 释 出 台 前 ， 有 诸 如 城 市 房 地 产 开 发 经 营 管 理 条 例 、 商 品 房 销 售 管

6、理 办 法 、 城 市 房 屋 权 属 登 记 管 理 办 法 等 法 规 和规 章 ， 曾 针 对 有 关 房 屋 权 属 证 书 的 办 理 作 出 过 规 定 ， 分 别 如 下 ：首 先 是 国 务 院 1998 年 7 月 20 日 颁 布 的 城 市 房 地 产 开 发 经 营管 理 条 例 第 三 十 三 条 规 定 “预 售 商 品 房 的 购 买 人 应 当 自 商 品 房 交 付 使用 之 日 起 90 日 内 ， 办 理 土 地 使 用 权 变 更 和 房 屋 所 有 权 登 记 手 续 ； 现 售 商品 房 的 购 买 人 应 当 自 销 售 合 同 签 订 之 日 起

7、 90 日 内 ， 办 理 土 地 使 用 权变 更 和 房 屋 所 有 权 登 记 手 续 。 房 地 产 开 发 企 业 应 当 协 助 商 品 房 购 买 人 办 理土 地 使 用 权 变 更 和 房 屋 所 有 权 登 记 手 续 ， 并 提 供 必 要 的 证 明 文 件 。”由 于 房 地 产 开 发 企 业 （ 也 即 出 卖 人 ） 申 请 的 商 品 房 初 始 登 记 ， 不 会涉 及 “土 地 使 用 权 的 变 更 ”， 因 此 ， 从 合 理 角 度 理 解 ， 此 条 规 定 中 所 说的 “办 理 土 地 使 用 权 变 更 和 房 屋 所 有 权 登 记 ”应

8、是 指 房 屋 所 有 权 的 转移 登 记 ， 也 就 是 说 ， 根 据 该 条 规 定 ， 买 受 人 是 办 理 房 屋 所 有 权 转 移 登 记 手续 的 主 要 义 务 人 ， 其 应 于 预 售 商 品 房 交 付 /现 房 销 售 合 同 签 订 后 90日 内 ， 办 理 预 售 房 /现 房 的 转 移 登 记 手 续 ， 出 卖 人 对 此 履 行 协 助 义 务 。按 照 北 京 市 现 行 的 小 产 权 证 办 理 程 序 ， 买 受 人 申 请 房 屋 所 有 权 转 移登 记 事 实 上 须 以 出 卖 人 完 成 商 品 房 的 初 始 登 记 、 取 得

9、大 产 权 证 为 前 提 条 件 ，而 初 始 登 记 是 从 商 品 房 竣 工 后 开 始 的 ， 且 初 始 登 记 手 续 的 合 法 完 成 期 限 是127 天 （ 按 城 市 房 屋 权 属 登 记 管 理 办 法 计 算 ， 详 见 下 文 中 所 述 ） ，这 还 不 包 括 建 成 商 品 房 超 指 标 建 筑 面 积 补 办 规 划 审 批 和 土 地 出 让 的 时 间（ 详 见 下 文 中 所 述 ） ， 也 未 将 常 见 的 北 京 市 房 管 部 门 工 作 迟 延 情 况 考 虑进 去 。 也 就 是 说 ， 根 据 该 条 规 定 ， 即 使 在 建 成

10、 商 品 房 建 筑 面 积 不 超 规 划 的情 况 下 ， 买 受 人 也 无 法 在 商 品 房 竣 工 交 付 后 90 天 内 申 请 房 屋 所 有 权的 转 移 登 记 。 这 种 规 定 存 在 着 一 定 的 超 现 实 性 ， 在 实 践 中 往 往 是 不 可 实 现的 。再 看 建 设 部 2001 年 4 月 4 日 颁 布 的 商 品 房 销 售 管 理 办 法 ，其 第 三 十 四 条 规 定 “房 地 产 开 发 企 业 应 当 在 商 品 房 交 付 使 用 之 日 起 60 日内 ， 将 需 要 由 其 提 供 的 办 理 房 屋 权 属 登 记 的 资 料

11、 报 送 房 屋 所 在 地 房 地 产 行政 主 管 部 门 。 房 地 产 开 发 企 业 应 当 协 助 商 品 房 买 受 人 办 理 土 地 使 用 权 变 更和 房 屋 所 有 权 登 记 手 续 。 ”3这 里 所 说 的 出 卖 人 须 在 交 房 后 60 天 内 提 交 的 “办 理 房 屋 权 属 登记 的 资 料 ”没 有 明 确 是 出 卖 人 办 理 商 品 房 所 有 权 初 始 登 记 、 以 取 得 大 产权 证 的 所 需 资 料 ， 还 是 办 理 所 有 权 转 移 登 记 、 以 取 得 小 产 权 证 的 所 需 资 料 。不 妨 分 析 一 下 ：

12、如 果 是 指 转 移 登 记 中 的 资 料 ， 显 然 不 合 理 ， 因 为 ， 交 房 后 60天 的 期 限 内 尚 不 能 完 成 初 始 登 记 （ 初 始 登 记 的 合 法 完 成 期 限 是 127天 ， 详 见 下 文 中 所 述 ） 、 以 取 得 大 产 权 证 ， 在 这 个 期 限 内 要 求 出 卖 人 提交 包 括 大 产 权 证 在 内 的 办 理 转 移 登 记 的 资 料 ， 显 然 是 不 可 能 的 。 因 此 ， 从合 理 的 角 度 分 析 ， 只 能 是 指 办 理 商 品 房 所 有 权 初 始 登 记 中 所 需 的 资 料 。 即 ，根

13、据 该 条 规 定 ， 出 卖 人 应 在 商 品 房 交 付 后 60 天 内 ， 将 办 理 初 始 登 记的 资 料 提 交 房 管 部 门 ， 之 后 ， 协 助 买 受 人 办 理 “土 地 使 用 权 变 更 和 房屋 所 有 权 登 记 手 续 ”， 即 所 有 权 转 移 登 记 手 续 。此 外 ， 建 设 部 1997 年 10 月 27 日 颁 布 ， 2001 年 8 月 15 日 修正 的 城 市 房 屋 权 属 登 记 管 理 办 法 中 第 十 六 条 规 定 “新 建 的 房 屋 ，申 请 人 应 当 在 房 屋 竣 工 后 的 3 个 月 内 向 登 记 机

14、关 申 请 房 屋 所 有 权 初 始登 记 ， 并 应 当 提 交 用 地 证 明 文 件 或 者 土 地 使 用 权 证 、 建 设 用 地 规 划 许 可 证 、建 设 工 程 规 划 许 可 证 、 施 工 许 可 证 、 房 屋 竣 工 验 收 资 料 以 及 其 他 有 关 的 证明 文 件 。 ”该 条 中 关 于 “竣 工 后 3 个 月 内 申 请 初 始 登 记 ”的 规 定 进 一 步 证明 了 同 是 建 设 部 颁 布 但 时 间 较 早 一 点 的 商 品 房 销 售 管 理 办 法 第三 十 四 条 中 关 于 出 卖 人 应 在 商 品 房 交 付 后 60 日

15、 内 提 交 的 “房 屋 权 属登 记 的 资 料 ”不 可 能 是 转 移 登 记 的 资 料 ， 而 应 是 初 始 登 记 的 资 料 ， 但 两规 章 在 初 始 登 记 资 料 提 交 时 间 上 又 存 在 相 互 冲 突 的 情 况 。 根 据 中华 人 民 共 和 国 立 法 法 中 关 于 “同 一 机 关 制 定 的 法 律 、 行 政 法 规 、 地方 性 法 规 、 自 治 条 例 和 单 行 条 例 、 规 章 ， 新 的 规 定 与 旧 的 规 定 不 一 致 的 ，适 用 新 的 规 定 ”的 规 定 ， 出 卖 人 提 交 商 品 房 初 始 登 记 资 料

16、的 期 限 应 以 时间 较 晚 的 城 市 房 屋 权 属 登 记 管 理 办 法 第 十 六 条 中 的 规 定 为 准 ， 即 ：出 卖 人 应 于 商 品 房 竣 工 后 3 个 月 内 申 请 房 屋 所 有 权 的 初 始 登 记 ， 并 提 交初 始 登 记 资 料 。同样是建设部 1997 年 10 月 27 日颁布，2001 年 8 月 15 日修正的城市房屋权属登记管理办法，其第十七条规定“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起 90 日内申请转移登记。 ”针对房屋买卖的情况来说，这里的“自事实发生之日”在一般情况下应是指所有权人与买房人签署买卖合同之日，但由于预售房的买卖早于所有权人完成初始登记、取得大产权证之前许多，因此，对于预售房的买卖，从合理角度来说，应将“自事实发生之日”理解为签署了买卖合同且所有权初始登记完成、出卖人取得大产权证之日。也就是说，