工程部运作手册(改)

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1、物业管理公司工程部运作手册 帝 泰 物 业 DITAIPROPERTY目 录第一节：工程部人员结构第二节：管理范围1. 强电专业2. 空调专业3. 给排水专业4. 装修专业5. 弱电专业第三节：岗位责任一 总工程师二、专业主管三、文员四、技工第四节：工作内容及程序一 强电专业二 空调专业三 给排水专业四 弱电专业五 土建专业第五节：维修保养分配流程第六节：人员调配流程 帝 泰 物 业 DITAIPROPERTY第七节：请修单流程第八节：规章制度一 安全保卫制度二 消防工程管理制度三 工程验收制度四 设备维修制度五 装修及施工管理制度六 交接班制度七 值班制度八 报告制度九 工具管理制度十 巡检

2、制度十一 材料领取制度十二 机房钥匙管理制度十三 机电设备房出入管理制度十四 事故处理制度十五 对讲机管理制度十六 宿舍管理制度十七 二次装修施工人员办证规定十八 二次装修喷淋和探头施工的监管规定第九节：工程部“紧急应变措施”一 水浸之处理程序 帝 泰 物 业 DITAIPROPERTY二 煤气之处理程序三 电梯故障困人的处理程序四 停电的处理程序五 火警之处理程序第十节：设备节能办法第十一节：二次装修管理规定一 客户装修守则二 施工人员进场须知三 施工安全协议书 帝 泰 物 业 DITAIPROPERTY工程部人员结构表总工程师（1 人）文员（1 人）12 人 13 人电气维修主管（1 人）

3、 综合维修主管（1 人）强电领班（1 人）强电技工 弱电技工 空调技工 给排水技工 万能工（3 人） （1 人） （6 人） （4 人） （2 人）变电室 楼宇自控（4 人） （2 人）工程部编制人员共计 27 人 帝 泰 物 业 DITAIPROPERTY第二节 管理范围工程部负责项目有：（1）对所有设备的日常运行管理。 （2）对建筑物及所有机电设备的维护保养。 （3）对楼宇未尽人之处提出整改方案。 （4）对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督管理。 （5）对客户进行有偿服务。 （6）为物业管理提供一切有关工程询问。一、 强电专业1、负责整个楼宇变配电系统的日常运行、管理。2、负责整个楼宇

4、变配电系统的维修保养工作。3、负责空调、冷水机组等动力电源、电机、控制柜的维修保养。4、负责给排水专业所有动力电源、电机、控制柜的维修保养。5、负责楼宇公共区域的照明维修。6、负责楼宇临时供电的安排和计划。7、负责提供节约电力的计划方案，并经批准后实施。8、对系统不完善的地方提出整改方案，并经批准后实施。9、负责电梯的维修、保养。10负责卷帘门的维修、保养。11为客户提供有偿服务。二、 空调专业1、负责楼宇整个空调、采暖、通风系统的日常运行、管理2、负责楼宇整个空调、采暖通风系统的维修保养。3、负责空调、采暖、通风系统中，电机和控制柜的巡视工作，发现问题后及时报告电气维修班处理。4、改善空调、

5、采暖、通风系统的设计，使楼宇有一个良好舒适环境，同时最大限度节约能源。5、为业主、客户提供有偿服务。 帝 泰 物 业 DITAIPROPERTY三、 给排水专业1、负责楼宇的供水系统、排水系统、消防给水系统、喷洒系统、雨淋系统的运行、维修、保养和故障检修。2、负责楼宇所有卫生洁具的维修保养。3、负责楼宇内所有机械的维修，如：手推车等。4、负责水箱、水池及污水井、雨水井、化粪池等清理。5、负责生活水水质处理。6、为业主、租户提供有偿服务。四、 土建专业1 负责楼宇内公共范围的天花、玻璃窗、墙、门等所有项目的修理、调整。2 负责建筑结构方面的问题，例如渗漏、裂缝等修、整改。3 负责公共范围内和物业

6、公司的家具维修。4 负责安排一些小五金件的维修和调整。5 负责一些临时性的任务。6 为业主、客户提供有偿服务。五、 弱电系统1 负责公共应急广播系统、保安监控系统、综合布线系统、电话系统、有线电视系统、楼宇自控系统、消防自动报警系统的正常运行和维修、保养。2 负责向业主、客户提供有偿服务。第三节 岗位职责一、 总工程师1 在总经理的领导下，制定计划，执行有关工程和能源管理的方针、原则、计划、规定和制度。2 根据公司要求为楼宇所有系统和设备建立并保持有一个全面的维修、保养计划。3 建立工程设备的运行和操作程序，确保工程设备的正常运行。 帝 泰 物 业 DITAIPROPERTY4 全面负责工程方

7、面的节支运行，根据楼宇运行要求准备和调整工程部运行预算，并严格控制工程运行和维修费用。5 跟踪、控制所有水、电、煤气、热力等能源消耗，分析消耗原因，担出整改办法，最大限度地节约能源。6 负责工程部员工工作成绩的评估，并按有关规定给予奖惩。7 负责建立健全部门培训计划，保证工程部员工掌握必须的专业技术和技能。8 负责及时向总经理上交所有有关报告及报表。9 认可签收部门所有文件、发票。10制定和执行紧急情况做出反应的计划。11建立工程部各岗位责任并检查落实。12始终把安全和消防放在第一位。13协调与客户的关系。14负责按要求对专业主管、领班工作业绩进行考核。15负责进行工作及人员调配。16分析项目

8、报价单，组织讨论决定，对完成项目进行检查、评估和验收。17管理员工纪律，解决员工争执。18和有关部门一起为工程部选择面试新员工。20督促制定工程报表。21巡视、检查工程设备、设施运行情况，组织有效的生产管理和技术管理，阅读审察各类技术报表和工作日记二、 专业主管1 在总工程师领导下，主管本专业的全面工作，确保所管辖设备处在优良的技术状态下安全运行。2 编制或审定本专业所负责设备的年、季、月、周检修计划，建定相应的维修记录档案，并监督实施。3 熟练掌握本班组内管辖的设备设施的运行、维修和保养4 每天检查设备运行情况和工作现场。5 审阅运行、值班、交接班记录，及时发现问题并采取相应措施。6 每月定

9、期巡检所辖设备设施的维修保养落实情况，并书面报告总工程师 帝 泰 物 业 DITAIPROPERTY7 认真完成周报告、月报告8 检查下属的工作纪律，发现不良，及时纠正。9 严格要求员工按操作规程作业，遵守劳动安全的法规、法令。10 对所有请修单位按轻重缓急分类，合理安排维修。11 严格控制维修材料的出库及去向，努力降低成本及能耗。12 安排下属员工的班次，监督检查劳动纪律。10负责请购本专业的备品备件。11负责与其它班组或部门的协调合作。12负责本专业项目改造的计划、预算和报价。13负责本专业员工的培训、督导、考核、评估。14完成总工程师交给的其它工作。15书面制定本专业所有设备的安全运行规

10、则和程序，并永久性在设备操作处和工作间明显展示。三、 领班A强电领班岗位责任：1强电运行维修领班必须认真清楚了解总体供配电情况，所辖设备的性能及控制范围。2熟练掌握各配电设备、控制柜、照明柜及发电机的操作、维修、运行规程。3须严格执行公司及部门所制定的各项规章制度及各项规程。4强电运行维修领班必须服从专业主管的领导，听从专业主管的指挥。在布置工作时，要首先考虑消防安全和劳动保护。5每天检查各班运行记录，并对所有记录数据及内容负责。6必须每天巡视所有变配电室及变配电系统，并及时处理变配电系统设备的故障，保证本系统正常运行，对巡查记录负责。7必须对强电运行人员工作时间内的一切行为负责。8强电领班必

11、须定期培训所属员工之操作技能，并由专业主管进行考核， 帝 泰 物 业 DITAIPROPERTY9强电领班必须认真听取上级电站之运行指令，并应立即汇报专业主管，在得到专业主管命令，并办理有关手续后方可执行操作。10 必须带领本班人员严格执行本专业主管所制定的维护保养计划，并认真做好相应保养记录。11必须每天巡查配电室以外的所有配电设备一次，并随时处理各类故障，并对巡检记录负责。12必须定期（每 3 个月一次）培训所属员工的维修技能，并由专业主管进行考核，13正确管理安排维修单，对未能按规定完成的维修单要有原因，上报专业主管后，交文员经行登记。B弱电领班岗位责任：1 弱电维修领班必须清楚了解消防

12、报警系统、消防联动系统、楼宇自控系统、保安监控系统、电话系统、综合布线系统、有线电视系统之配置、运行及设备状态等情况。2 必须熟练掌握各弱电系统的操作、运行、维修保养规程。3 必须严格执行公司及部门所制定的各项规章制度及各项规程，以身作则。4 必须每天检查各弱电系统运行记录、巡检记录，并对所有记录数据及内容负责。必须每天巡视所有弱电系统一遍，并及时处理各类故障，保证各系统运行正常。5 必须对所属弱电维修人员工作时间内之一切行为负责。6 必须定期（每 3 个月一次）培训所属员工之操作、维修、保养技能，并由专业主管进行考核7 所有弱电系统的维修保养，必须在领班的带领下，严格按照专业主管所制定的维修

13、保养计划进行，并认真做好相应保养记录。如需停机保养时，必须提前三天通知总工程师，以便做好相应安排。8 弱电维修领班必须服从专业主管的领导及指挥。9 在布置工作时，要首先考虑消防安全和劳动保护。 帝 泰 物 业 DITAIPROPERTY10 正确管理安排维修单，对未能按规定完成的维修单要有原因，上报专业主管后 交文员登记。四、 文员1 负责翻译、中英文打印，各类文件的复印及收发。各种文件、资料、材料的存档，文具用品的分发。2 对楼宇全部图纸、资料分类保管、编排目录、日常借阅和确保完整无损，每年核对补缺。3 负责采购单的报批、跟踪、存档及现金报销、支票申请。4 负责工程部布告栏的定期公布、更换，

14、确保所有信息及时转达到员工。5 负责会议记录，整理会议纪要并打印、发送。6 对各部门或客人来工程部联系工作人员要热情接待。7 迅速、热情应答来往电话，详细记录所有信息。8 负责工程部考勤记录和整理，上报有关部门。9 为总工程师收集过去 24 小时的报表和其它报表。10. 建立备品部件和易损件的清单，并按要求执行最高、最低储备标准，当储备接近或达到最低标准时，及时提出申请购买计划单。11. 严格执行物品验收入库制度和领料单制度，做好备品备件和公用工具的管理制度。10 做好仓库的帐、卡、物等管理工作，要求帐、卡、物必须相符，物品堆放整齐清洁。11 每月必须对库存情况进行一次清查盘点，对盘亏、盘盈情

15、况及时向有关上级汇报。12 按时、按质地完成每月财务要求的备品、备件、材料消耗和库存情况等的报表。13 易燃、易爆、有毒物品必须单独储放。室内禁止一切烟火，必须每天去巡查二次。14 负责工程部工服的发放、整理。15 完成领导交给的其它工作。五、 技工通则：1 服从指挥，严格遵守各项操作规程及各项规章制度。2 把安全消防意识贯彻到工作中。3 无特殊原因或理由，请修单不得积压，做好维修记录。 帝 泰 物 业 DITAIPROPERTY4 服务中做到客户至上，微笑服务。5 做好运行记录，认真履行值班制度。6 爱护工具，不得人为损坏工具。7 认真学习本专业的各项技术，熟练掌握各种设备的开闭方法和性能，掌握专业技能。8加强责任心，在工作中要时刻注意各种设备的工作状态是否正常，不论是本专还是其它专业，及时处理及时报告。9保持机房、休息室及工作场所的卫生。10未经专业主管许可，不得私自更改、调整、移动线路、管路设备。A值班电工岗位责任1值班人员必须清楚了解供电系统情况，所