《托斯卡纳项目推介方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《托斯卡纳项目推介方案（51页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,东莞虎门金湾花园项目企划见解,广东省广告有限公司,别墅之上 栖居理想,Villa & Villadom,托斯卡纳别墅规划鉴赏,南大门，纯别墅,面朝横山，角度在南偏东、西十五度范围内调整占地面积约21亩绿化率50%尊容席位仅有30席,托斯卡纳鸟瞰图,托斯卡纳别墅规划鉴赏,原野香樟林景观通道,8#9#楼间街景效果,托斯卡纳别墅规划鉴赏,建筑美学托斯卡纳的建筑，讲究精神与需求的完美结合，,托斯卡纳别墅产品鉴赏,产品主义新兴材料的应用，增加了建筑的生态性，使得房屋布局更加合理,地中海纯景别墅托斯卡纳致力于打造一流的地中海风景小区，与城市主干道相隔恰当的距离，移步间享受城市的繁华和深院的静怡，更显都市
2、别墅的隐私、尊贵和安全,托斯卡纳别墅产品鉴赏,建筑外立面建筑外立面的表现，时刻彰显着托斯卡纳纯正的地中海风，在满足国际化建筑要求的同时，也使建筑更贴合您的苛刻要求 。,托斯卡纳别墅产品鉴赏,石材采用纯天然矿山石材，通过良好打磨，品位纯正,地中海文化石演绎文化石经典与永恒，安全环保，强度高，耐腐蚀，抗冻，吸音，不变形。,托斯卡纳别墅产品鉴赏,涂料高级氟碳漆，质感原生母液，安全环保，气味清新，防水防潮，持久亮丽,托斯卡纳别墅产品鉴赏,屋面瓦采用四色陶土西班牙瓦，具有防水、隔热、抗风、品质高等优点,屋面保温材料采用四色陶土西班牙瓦，具有防水、隔热、抗风、品质高等优点,托斯卡纳别墅产品鉴赏,对讲系统对
3、讲系统由国内品牌广州希锐科技提供，公共区域及小区周边红外线安防系统,世界顶尖品牌施普雷特自动车库门链条上有柔韧性保护，并且轨道是平行于水平面，从而使得该产品噪音极小，并且经久耐用，使用方便安全，让您在任何位置都可随意控制,托斯卡纳别墅产品鉴赏,防腐木亭采用俄罗斯百年樟子松，真正意义上的天然防腐木,托斯卡纳别墅产品鉴赏,中空隔热铝合金门窗采用不锈钢五金配件，高品质防锈；中空玻璃透光、平整度、隔音效果出色,万嘉高级浮雕仿铜防盗门,先进的金属表面制造工艺加工处理，门体表面纹理豪华大方，清晰自然，既有后现代的浪漫气息，又具有古典的艺术美感。,托斯卡纳别墅产品鉴赏,托斯卡纳别墅园林设计鉴赏,托斯卡纳别墅
4、园林设计鉴赏,托斯卡纳别墅园林设计鉴赏,托斯卡纳别墅园林设计鉴赏,托斯卡纳别墅园林设计鉴赏,托斯卡纳别墅园林设计鉴赏,托斯卡纳别墅园林设计鉴赏,托斯卡纳别墅园林设计鉴赏,托斯卡纳别墅园林设计鉴赏,托斯卡纳别墅园林设计鉴赏,托斯卡纳别墅园林设计鉴赏,托斯卡纳别墅园林设计鉴赏,托斯卡纳别墅园林设计鉴赏,托斯卡纳别墅园林设计鉴赏,托斯卡纳别墅园林设计鉴赏,托斯卡纳别墅园林设计鉴赏,托斯卡纳别墅园林设计鉴赏,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行
5、房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商
6、业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区
7、划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来
8、的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统
9、计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的
10、国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑
11、标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括： 地段要素地段/
12、片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心
13、优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。 过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的
14、建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,0d鄚+%敷寚ZU貀驨悚稙厜矜j烱n梲廈隝炊?Mlt頄W?儡详顭卙芝?峜u栫瘹錤箜腋澭?TVkIv?院!噧?鄲壁殫?袽褾?隩冢?胣?-犍3郢坘G蜮y暠褾?兾ZF0Qn琱呞喿赧痛齗蜀r?轩 s?輍?脌祵?墹裕渌灕Iu葴榄+$?b7c髼;檀p鐇D恲渄痵?韮?-c宭旑R?p|懰O晉v?耞缸蟌莲fIi 7龆頋mm?|w鮢
15、p?s:鐭喎瑡x?:?DC螵?鷏蟥?臞i雕擌5耍嘋稙厜矜j烱n梲廈隝炊?Mlt頄W?儡详顭卙芝?峜u栫瘹錤箜腋澭?TVkIv?院!噧隩冢?o漶鎩j垔勝(垱?!D DDD DDg厽渾掿娍眗了8?4楈U旖?儒M獧S4霿焚尔U抝途Y?(k?wi咹8W摧mUn灑壉UId檶q-k?Og闝曅揷5;F赼?惖諯;溜?侏 !?;藚;U?/蠾臷?zXK堧0d鄚+%敷寚ZU貀驨悚韑m%犩?g?f ?鄲壁殫?袽褾?隩冢?o漶鎩j垔勝(垱?!D DDD DDg厽渾掿娍恲渄痵?韮?-c宭旑R?p|懰O晉v?耞缸蟌莲fIi 7龆頋mm?|w鮢p?s:鐭Y喎瑡x?:?DC螵?鷏U旖?儒M獧S4霿焚尔U抝途(k?wi咹8W摧m
16、Un灑壉UId檶q-k?Og闝曅揷5;F赼?惖諯;溜?侏 !?;藚;U?/蠾臷?zXK堧0詊浗綶2Y?佚陯訍?c?:)堆莕,hh胣?-犍3郢坘G蜮y暠蟥?臞i犍3郢坘G蜮y暠褾?兾ZF0Qn琱呞喿赧痛齗蜀r?轩 s?輍?脌祵?墹裕渌灕Iu葴榄雕擌5耍嘋?胣?-犍3郢坘G蜮y暠褾?兾ZF0Qn琱呞喿赧痛齗蜀r?轩 s?輍?脌祵?墹裕渌灕Iu o漶鎩j垔勝(垱?!DDDD DDg厽渾掿娍眗了8?4楈蟥?臞i犍3郢坘G蜮y暠褾?兾ZF0Qn琱呞喿赧痛齗蜀r?轩 s?輍?脌祵?墹裕渌灕Iu葴榄雕擌5耍嘋?胣?-犍3郢坘G蜮y暠褾?兾ZF0Qn琱呞喿赧痛齗蜀r?轩 s?輍?脌祵?墹裕渌灕Iu o漶鎩j垔
17、勝(垱?!D DDD DDg厽渾掿娍眗了8?4楈褾?兾ZF0Qn琱呞喿赧痛齗蜀r?轩 s?輍?脌祵?墹裕渌灕Iu葴榄+$?b7c髼;檀p鐇D恲渄痵?韮?-c宭旑R?p|懰O晉v?耞缸蟌莲fIi旖?儒M獧S4霿焚尔U抝途Y?(k?wi咹8W摧mUn灑壉UId檶q-k?Og闝曅揷5;F赼?惖諯;溜?侏 !?;藚;U?/蠾臷?zXK堧0疲?犣?蠆螮?wL挏蝈?8 YH旨誘ZGN周k曩OOMG ?*鰴?到jI惠譬蚶莧&?U謢Vj+?K)旺Y崬閲雖wa卑o洉lT锵齓p2?Sac囤i實峢 rQ?顴i燮槚郱貫閍呂跬脇?椲|侶鲟道cD尝#Vipdj烰!? 璤閲眩Pm缫i,7zz)m蒗螁?鸭健犪犩?2秥;?搎繾晑#ui?賛?瘙?菸潰萺n?p躭?!q豕鰦锏椡7埭?鈦?WS瘉?(w?9?n韊驥?顂?忺璭驥?:-M袧O?E? !,顂?鷇禱?賢Y杵蛢侏峌Du讂?*ec|嶮i#;?鉡磺t? 8?.瑷鈪u槄炵K?虲蛞訢槒訉u,a?砱%宰类%?蜭掙j#|?闱傂N焮x?i瓗y教p4?渦?Ur+奭礛s窯斘T羊_扥z洲?磥簁?鲫fQ艖上;?鄋嵛8#=Eos玓陧扎喦3殚?U6?cFq?弲b转蕿鯅軋嬸H伾k J嬹t倖?核i书a#4?ii?e炪畞?賉鏫臠X馥i鳹e,m?闱魰蠰撁比G诡hK?邈駹頷輿膋 鍔? Z?DC焒?z/讖唯?1?涍5VM?庢?霅峎窒?oz?菥棇 ?D?N?:z陑,
