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1、SUB: 经济评价对比分析报告 密级： 绝密 机密 普通TO：陈总 紧迫： 紧急 普通CC: 刘总 编号：成本控制部（2006）第 号FROM:成本控制部 拟稿：小 心 DATE：2007 年 3 月 22 日 核稿：小 赵心灵之光城市花园经济评价预测面积和拍地 2 个阶段的对比分析按照成本控制部工作计划安排，我部根据心灵之光项目预测面积重新作了经济分析，并与拿地时的决策阶段进行了对比分析。现将有关情况报告如下：一、总体情况：项目利润目标调整为 6500 万。1、 原测算利润为 0.21 亿。2、 根据面积变化，现销售收入由原来的 3.78 亿增加到目前的 4.49 亿，增加 0.71 亿。开
2、发费用由原来的 3.56 亿增加到目前的 3.84 亿，增加 0.27 亿。3、 以上收支增加抵消后，在原利润基础上能增加利润 0.71 亿-0.27 亿=0.44 亿。4、 故目前心灵之光的利润目标值为 0.21 亿+0.44 亿=0.65 亿元。5、 如下图：拿 地 与 面 积 预 测 两 阶 段 对 比 图37800 35669213144949384516498050001000015000200002500030000350004000045000销 售 收 入 开 发 费 用 利 润拿 地 阶 段面 积 预 测 阶 段二、销售收入变化情况：销售收入目标调整为 44949 万元。1.
3、 拿地时销售收入定为 3.78 亿元，单价及面积如下表所示：序号 用途 建筑面积 单价 合价1 其中：商业部份 2400 7000 1680 万元2 其中：住宅部份 129000 2800 36120 万元销售收入合计 131400 2877 37800 万元2. 由于公司实际销售定价及预测面积的影响，目前发生变化如下：序号 用途 建筑面积 单价 合价1 商铺 4760 6500 3094 万元2 住宅 1 期 34639 3097 10728 万元住宅 2 期 39091 3262 12751 万元 住宅 3 期 55684 3300 18376 万元销售收入合计 134174 44949
4、万元3. 通过数学的计算方法，可以得知销售收入的变化源于两个：一个是定价的变化，它导致销售收入增加 5481 万元，第二个是销售面积的变化，它导致销售收入增加 1668 万元。销 售 收 入 增 加 的 因 素 占 比 图面 积 变 化 23%价 格 变 化 77%4、结论：拍地时的销售定价几乎起了决定性作用，故慎重定价是需重点把握的。三、开发成本变化情况：开发成本目标调整为 38451 万元。1、 成本共增加 2782 万元，各成本在其中的比例如下：开 发 成 本 增 加 占 比 图建 安 成 本 45%经 营 税 金 12%销 售 费 用 8%管 理 费 用 13%基 础 设 施 费 10
5、%所 得 税 4% 其 余 8%细表如下： 单位：万元两阶段 建安成本 经营税金 销售费用 管理费用 基础设施费 所得税 其余 合计原来拿地阶段 18399 1616 756 625 491 567 面积预测阶段 19662 1938 989 995 757 674 增加成本 1264 322 233 370 266 107 220 2782比例 45% 12% 8% 13% 10% 4% 8% 100%2、 以上变化的原因普遍是由于销售实际售价及建筑面积的变化导致的。3、 重点说明：建筑安装工程费增加 1264 万元，单位造价增加 15 元，主要是地下室面积增加 3495 平方米，拉动单位造
6、价增加所致。4、 结论：在本次的经济评价中，单方建安成本变化不大，可见成本方面的测算是较科学的，日后我部将会在实践中不断地摸索，力求更准确。四、关于利润增长的问题思考。1、 面积问题的思考 根据此次面积调整，总建筑面积从 140252 平方米增加到 148204 平方米，共增加 7952平方米。 增加的建筑面积的 65%是属于不可售面积（ 8852 平方米增加到 14030 平方米，共增加5178 平方米） ， 增加的不可售面积有 67%是属于建安造价偏高的地下室（从 8000 平方米增加到11495 平方米，共增加 3495 平方米） 理论上，如果销售价格没有变化，经测算，销售收入将增加 1
7、768 万元，成本将增加1578 万元。整个利润水平将增长 190 万元。可见，销售价格的改变彻底拉动了利润，现已达到 6500 万元的目标值。 带来的问题是：原地下室面积 8000 平方米是如何制定的，架空层的面积是如何增加的？如果增加的可售部分中商业不占 85%的话，利润到何时便会降至零点？是否有决策时的配套测算工作在进行？2、 售价问题的思考 从上面数据中已知，商业部分从 2400 调整到了 4760 平方米，售价从 7000 调整到6500 元/平方米。住宅部分从 129000 调整到了 129414 平方米，售价从 2800 调整到3234 元/平方米。 商业部分，如果刨开降价的因素
8、，从面积增长来看增加收入 1652 万元，由于降价导致在 1652 的基础上减少 238 万元，最终商业部分增加的收入为 1414 万元。 住宅部分，如果刨开涨价的因素，从面积增长来看增加收入 116 万元，由于降价导致在 116 的基础上再增加 5619 万元，最终住宅部分增加的收入为 5735 万元。 因此销售收入共增加了 1414+5735=7149 万元。 7149 万中有 5481 万是价格的因素，占有 77%的影响比例。 带来的问题是：当初的价格制定出现了什么问题？以后应该如何避免这些问题？附表在后以便参阅表一：主要指标变化前后对比表表二：经济分析前后对比表表一：主要指标变化一览表
9、二：经济分析对比表主要指标 拿地时经济评价指标 预测面积阶段指标 增减变化住宅面积（可售） 129000 129414 +414商业面积（可售） 2400 4760 +2360不可售面积 8852 14030 +5178总建筑面积 140252 148204 +7952销售收入 37800 万元 44949 万元 +7149 万元开发费用 35669 万元 38451 万元 +2782 万元单位造价成本 2543 元/ 2594 元/ +51 元/税后利润 2130 万 6498 万 +4367 万元拿地阶段经济评价 面积预测阶段经济评价序号 项目 工程量 单价 合价序号 项目 工程量 单价
10、合价一 销售收入 131400 M2 2877 元/M 2 37800 万元 一 销售收入 134174 M2 3350 元/M 2 44949 万元1 商业部份建筑面积： 2400 7000 1680 1 商铺 4760 6500 3094 2 住宅部份建筑面积： 129000 2800 36120 2 住宅 129414 3300 40765 二 开发费用 140252 M2 2543 元/M 2 35669 万元 二 开发费用 148204 M2 2594 元/M 2 38451 万元1 土地 49.59 亩 180万元/亩 8930 万元 1 土地费 49.59 亩 180 万元/亩
11、8930 万元2 前期工程费 140252 M2 40 元/M 2 561 万元 2 前期工程费 148204 M2 40 元/M 2 593 万元3 基础设施费 140252 M2 35 元/M 2 491 万元 3 基础设施费 148204 M2 51 元/M 2 757 万元4 建筑安装工程费 140252 M2 1312 元/M 2 18399 万元 4 建筑安装工程费 148204 M2 1327 元/M 2 19662 万元5 销售费用 37800 万元 2.0% 756 万元 5 销售费用 44949 万元 2.2% 989 万元6 开发期税费 140252 M2 140 元/M
12、 2 1964 万元 6 开发期税费 148204 M2 140 元/M 2 2075 万元7 其他费用 140252 M2 10 元/M 2 140 万元 7 其他费用 148204 M2 10 元/M 2 148 万元8 管理费 31240 万元 2.0% 625 万元 8 管理费 33154 万元 3.0% 995 万元9 财务费 6251 万元 6.825% 427 万元 9 财务费 6251 万元 6.922% 433 万元10 经营税金及附加 37800 万元 4.3% 1616 万元 10 经营税金及附加 44949 万元 4.3% 1938 万元11 维修基金 131400 M2 39 元/M 2 506 万元 11 维修基金 134174 M2 39 元/M 2 517 万元12 不可预计费 34413 万元 2.0% 688 万元 12 不可预计费 37036 万元 2.0% 741 万元13 土地增值税 3204 0 13 土地增值税 7689 0 14 所得税（预提） 37800 万元 1.5% 567 万元 14 所得税（预提） 44949 万元 1.5% 674 万元三 利润 131400 M2 162 元/M 2 2131 万元 三 利润 134174 M2 484 元/M 2 6498 万元总投资利润率 5.98% 总投资利润率 16.90%
