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1、土地一级开发详解二一一年五月目 录第一部分 土地一级开发流程 .1一、土地一级开发的概念 .1二、土地一级开发的实施方式 .1三、土地一级开发成本和收益 .2四、一级开发的土地范围 .2五、一级开发涉及政府职能部门 .3六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容 .3七、土地一级开发一般工作程序（参见附图 1） .4程序一：确定土地一级开发项目 .4程序二：确定一级开发单位 .5程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理） .5程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理） .6程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理） .6程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理） .8程序七
2、: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理） .8程序八:办理规划意见书 .10程序九：办理土地一级项目立项核准 .11程序十：取得征地批复(实施征地) .12程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁） .13程序十二：编制市政基础设施实施方案 .13程序十三：组织验收，评估土地成本 .14程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易 .14八、直接确定开发企业的一级开发项目程序（参见附图 2） .15程序一：确定土地一级开发项目 .15程序二：取得市土地储备联席会意见 .16程序三：签订土地一级开发合同 .16程序四：办理建设项目用地预审 .17九、符合 458 号文的一级开发项目程序（参见附图 3）
3、 .18程序一：取得市联席会议准许继续办理前期工作的意见 .18程序二：办理建设项目用地预审 .18第二部分 土地一级开发的成本核算 .191、土地一级开发成本 .192、土地一级开发作用 .193土地一级开发成本的构成 .20第三部分 一级土地开发成本的对策与建议 .261、土地一级开发行业的特点 .262、土地一级开发行业的发展趋势 .273、土地一级开发企业成本控制之策略 .274、土地一级开发企业成本控制工作体系 .28 1 / 34第一部分 土地一级开发流程一、土地一级开发的概念土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规
4、划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。二、土地一级开发的实施方式根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式：1、政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自行组织为主。如即将入市交易的北京化工三厂、温泉 D1/D2 地块就属于这一类型。2、委托开发企
5、业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主，预计 2006 年下半年开始，将逐渐开始实施通过招标确定一级开发企业的办法。如通州将运河北岸土地一级开发委托给北运河土地开发管理有限公司，朝阳将 CBD 核心区的一级开发委托给北京商务中心区开发有限责任公司。对于符合 458 号文的经营性项目用地，831 协议出让大限没过，由原建设单位继续完成一级开发工作，这也是政府委托企业实施一级开发的一种特例（短暂阶段） 。如远洋山水东区、银港项目。 2 / 343、对于部分具备条件的国有工业用地，由原用地
6、方（工厂）组织搬迁，达到三通一平后直接入市交易。如今年 8 月 1 日成交的清河毛纺厂用地属于这一类型。本报告主要针对第二种方式，即委托开发企业实施一级开发，包括招标选择、直接确定和 458 号文项目三种形式，其中又以招标选择开发企业实施一级开发为主。三、土地一级开发成本和收益成本构成：1、征地、拆迁补偿及有关税费；2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；3、市政基础设施建设有关费用；4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；5、贷款利息；6、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。收益：委托开发企业负责一级开发具体管理的，
7、开发企业的管理费不高于一级开发成本的 2%，主体还是土地储备中心。委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的 8%，主体是企业。对于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案，作为评标参考。四、一级开发的土地范围1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备的土地，需出让土地使用权的； 3 / 342、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其他成片开发，需转让土地使用权的；3、企业改制、破产、兼并等原因需转让划拨土地使用权进行房地产开发的，或以划拨土地使用权进行联建、合作开发房地产的；4、协议出让土地首次转让土地使用权的；5、政府规定的其他土地使用权交易；6、委托人委托交易市场进行公开交易的其他土地使用权交易。五、一级开发涉及政府职能部门在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、发改委、规委、建委等相关政府部门。1、国土局主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。2、发改委主要负责一级开发土地的立项核准工作。3、规委主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。4、建委主要负责针对具体项目从资
